Interview : comment contourner le dépassement du taux d’usure pour obtenir son prêt quand on est senior ?

On parle beaucoup du dépassement du taux d’usure qui bloque l’obtention des crédits notamment pour les seniors, pourriez-vous nous expliquer ce qu’est le taux d’usure et comment il fonctionne ?

"La banque, lorsqu’elle vous fait une proposition de prêt, vous présente un taux appelé le taux nominal. Elle doit ensuite calculer un taux global qui intègre le taux nominal ainsi que tous les frais liés au crédits (frais de dossier, frais de garantie sur le crédit, coût de l’assurance de prêt), qui s’appelle le TAEG.
Pour simplifier, on pourrait dire qu’il s’agit d’un taux “tout compris”.
Le TAEG calculé par la banque ne doit pas dépasser un taux fixé par la Banque de France qui s’appelle le taux d’usure. Ce taux d’usure est la moyenne des taux pratiqués par les banques sur le trimestre précédent majoré de 30%.
Dans l’immense majorité des cas, le dépassement du taux d’usure est provoqué par le coût élevé de l’assurance de prêt, ce qui est le cas notamment pour les seniors. Le client peut avoir la meilleure situation financière qu’il soit, si le TAEG du prêt est supérieur au taux d’usure, la banque n’a pas le droit de le mettre en place."

Le 1er octobre, le taux d’usure a pourtant augmenté de 0,45%. Pourquoi le problème de son dépassement est-il toujours aussi présent ? 

"Cette hausse du taux d’usure aurait dû permettre de donner une bouffée d’air frais aux emprunteurs et débloquer le marché du prêt immobilier mais les banques ont immédiatement augmenté leurs taux dans la même proportion que le taux d’usure. De ce fait, le problème reste le même."

Mais pourquoi les banques ont-elles encore augmenté leurs taux ?

"Les banques empruntent sur les marchés financiers les sommes qu’elles octroient ensuite pour les prêter. Les taux directeurs des banques centrales et les taux interbancaires ont fortement augmenté ces derniers mois. Les banques achètent l’argent plus cher donc elles le prêtent plus cher également."

Les seniors sont-ils donc les plus touchés par le dépassement du taux d’usure par rapport aux emprunteurs plus jeunes ?

"Oui, effectivement, les seniors sont les principaux touchés par le problème du dépassement du taux d’usure de la Banque de France. Ceci, comme nous l’avons évoqué précédemment, est essentiellement dû au coût de l’assurance de prêt qui est beaucoup plus cher pour un senior que pour une personne de 40 ans.
À titre d’illustration, l’assurance de prêt d’une personne de 60 ans est 3 fois plus chère que pour une personne de 40 ans et cela monte à 7 fois plus cher pour une personne de 70 ans !"

Pourriez-vous nous donner un exemple ?

"Pour se rendre compte du problème que cela suppose pour les seniors, imaginons un prêt immobilier de 100 000 € sur 15 ans contracté par un célibataire : 

> Pour une personne de 40 ans, l’assurance coûtera 9,46 € par mois avec une couverture en décès, invalidité, incapacité de travail.
> Pour une personne de 60 ans, l’assurance coûtera 29,81 € par mois avec une couverture en décès, invalidité, incapacité de travail.
> Pour une personne de 70 ans, l’assurance coûtera 69,41 € par mois en étant couvert que sur le décès !

Ces exemples sont calculés avec les meilleurs tarifs de nos compagnies d’assurances partenaires.
Si l’assurance de prêt était souscrite avec la banque, le coût pourrait être du double voire plus, avec pour conséquence l’augmentation du risque de dépassement du taux d’usure."

Vous qui êtes professionnel du financement, que pensez-vous du problème du taux d’usure ? 

"Je dirais que le taux d’usure est un mal nécessaire. Il ne faut pas oublier qu’il  a été mis en place pour protéger les emprunteurs des excès des banques. Avant sa mise en place, une banque pouvait librement fixer le taux de ses prêts sans aucune limite. Le taux d’usure a agi comme une barrière protectrice pour les emprunteurs. Malheureusement, comme tout système aussi bon soit-il, il a atteint sa limite lorsqu’en descendant trop bas, il est devenu un frein à l’octroi des crédits pour au minimum 30 à 40% des emprunteurs dont l’intégralité des seniors.

Je pense que cela reste un bon outil de protection de l’emprunteur mais il faudrait en revoir le fonctionnement."

Que faudrait-il changer au taux d’usure pour que les seniors puissent de nouveau emprunter ?

"Le plus simple serait de retirer le coût de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG du prêt. Cette solution permettrait d’éradiquer définitivement le problème du dépassement du taux d’usure.
Malheureusement cette solution a souvent été évoquée par les courtiers de crédits et les banquiers  mais le législateur et les associations de consommateurs se sont positionnés contre cette idée.
Ils craignent que les banques en profitent pour augmenter immédiatement les taux des crédits. En réalité, c’est compréhensible. Il est difficile d’imaginer qu’une banque n’augmente pas ses taux si on lui en laisse l’occasion. 

Une autre solution, très simple aussi à mettre en œuvre, serait que les banques proposent des prêts avec une assurance de prêt facultative. Aussi surprenant que cela puisse paraître, la loi indique que ne rentre dans la calcul du TAEG d’un prêt que les frais obligatoires. De ce fait, si une assurance de prêt devient facultative, elle n’entre plus dans le calcul du TAEG.

Cette fois ce sont les banques qui sont contre cette idée. Elles exigent que les emprunteurs soient tous assurés. Cela les sécurise en cas de décès d’un emprunteur mais en réalité, comme elles assurent en interne plus de 80% des prêts qu’elles octroient, l’assurance de prêt est une source de revenus incontournable pour elles."

Quel conseil donneriez-vous à un Ordissinaute dont le prêt de sa banque est bloqué par le dépassement du taux d’usure ?

"Plusieurs leviers peuvent être actionnés pour faire baisser le taux d’usure d’un prêt.
1- Négocier la baisse du taux nominal du prêt et les frais de dossier de la banque. Plus les intérêts et les frais de dossiers sont bas, plus le TAEG baissera.
2- Comparer l’assurance de prêt que vous propose votre banque avec une assurance de prêt en délégation. La différence de tarifs entre l’assurance d’une banque et d’une compagnie d’assurances externe est très significative. Nous arrivons souvent à trouver pour nos clients des tarifs d’assurance 2 fois inférieurs à ceux proposés par leur banque.
3- Allonger la durée du prêt. Je vous épargne la formule de calcul du taux d’usure mais à montant de prêt et taux égal, plus la durée d’un prêt est longue, plus le TAEG baisse car le remboursement est lissé dans le temps.
4- Pour les investissements locatifs, achetez en SCI. Il n’y a pas de taux d’usure pour les prêts octroyés aux SCI ou toute autre forme de société."

Comment contournez-vous le problème du taux d’usure chez Popsenior ? 

"Nous avons plusieurs armes qui nous permettent de contourner le problème du taux d’usure.

D’une part, et c’est la plus importante, contrairement aux banques classiques qui exigent la souscription à une assurance de prêt, toutes nos solutions de prêts ont des assurances de prêt facultatives. Ainsi, le coût de l’assurance de prêt n’est pas intégré dans le calcul du taux TAEG du prêt même si l’emprunteur décide de s’assurer.

Voici un secret d’analyste de prêt que même certains banquiers ou courtiers ne connaissent pas car il nécessite une bonne maîtrise de la méthode de calcul du taux TAEG : plus un prêt est d’un montant faible et d'une durée courte, plus le TAEG augmente. Donc, lorsque j’étudie un dossier de prêt, si je suis gêné par le taux d’usure, j’augmente la durée du prêt et, si je peux, j’augmente son montant. 

Un banquier est souvent bloqué par l’âge de fin de prêt, qui ne lui permet pas d’augmenter sa durée, et surtout par le coût de son assurance. Avec nos solutions de prêts avec un âge de fin de prêt pouvant aller jusqu’à 85 ou 95 ans selon la banque et avec l’assurance de prêt facultative, nous trouvons très souvent la parade pour contourner le taux d’usure."

Comment aider concrètement nos Ordissinautes qui se retrouvent avec un crédit bloqué à cause de ce problème du taux d’usure ? 

Popsenior a le même ADN que le groupe Ordissimo. Notre objectif principal est de faciliter la vie des seniors. Nous sommes très attachés à l’approche du conseil vis-à-vis de nos clients. Nous tâchons d’être toujours clairs, transparents et objectifs dans nos propos. Alors j’espère vraiment que la communauté des ordissinautes saura nous faire confiance et nous sollicitera.

Si vous souhaitez être contacté par un conseiller de Popsenior pour faire une simulation d'assurance de prêt, faites-nous signe tout simplement en vous inscrivant ici. Bonne économie !"

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