Dirigeants d'entreprise, L'usufruit de SCPI, la bonne idée pour valoriser sa trésorerie

L'usufruit des parts de SCPI : de quoi s’agit-il ?

Les parts de SCPI peuvent soit être achetées soit en pleine-propriété, soit en démembrement. C’est cette deuxième option qui nous intéresse. Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de partager la propriété d’un bien entre deux personnes : d'un côté le nu-propriétaire qui garde le contrôle sur la chose démembrée et reçoit la pleine propriété du bien au terme du démembrement. De l’autre, l’usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien. C’est là où l’entreprise entre en piste.

Pour placer son excédent de trésorerie, une société peut ainsi utiliser la cette technique du démembrement : elle n'acquiert que l’usufruit des parts de SCPI sur une durée définie avec une décote importante.
Les avantages du montage

Le démembrement est en effet une solution alternative aux placements monétaires traditionnels :

> Un prix de la part plus faible : la valeur d’acquisition est ventilée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Cette ventilation dépend de la durée du démembrement et va être fixée par la société de gestion. Sur une durée de 3 ans, l’usufruitier devra payer entre 13% et 17% de la valeur de la part.

> Un rendement plus élevé : Cette technique permet d'obtenir un rendement élevé sur une durée définie à l'avance (entre 3 et 5 ans, voire 10 dans certains cas) tout en conservant un risque maîtrisé. En effet, l’usufruitier pourra jouir des revenus que lui octroie son droit. Donc sur l’ensemble des revenus de la SCPI. En ayant investi une somme beaucoup plus faible qu’un investissement en direct. Un avantage non négligeable qui fait tout l’intérêt de ce montage.

> D’un point de vue comptable, l’investissement va s’amortir. En effet l'usufruit s’éteint automatiquement au terme du démembrement, sans aucun retour de valeur pour l’entreprise. L’amortissement comptable prend alors tout son sens. Nous disposons d’un stock limité d’usufruit de SCPI sur des durées de 6 à 10 ans. Ne ratez pas l’opportunité de valoriser la trésorerie de votre entreprise.

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Un petit exemple...

Par exemple, un chef d’entreprise achète 195.000 euros d'usufruit de SCPI sur 5 ans. Avec une ventilation de 19,5% pour l’usufruitier, cela correspond à des parts en pleine-propriété de 1.000.000 euros. Si la performance de la SCPI est de 5%, vous percevez donc un revenu annuel de 50.000 euros sur une durée de 5 ans.

Ainsi, en déboursant 195 000 euros, vous percevez 50 000 euros par an pendant 5 ans. Le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération ressort donc à 8,90% hors Impôt sur les sociétés (IS) ! **

Fiscalement, l’investissement s’amortit sur la même durée de démembrement. Soit 1/5 de 195 000 = 39 000 euros. Le résultat financier restera soumis à l’IS, soit 50 000 – 39 000 = 11 000 euros.

Pour un IS à 33,33%, il ressort à 3.666 euros.

Le revenu net est donc de 46 334 euros /an. Ainsi, le TRI net d’IS de cette opération ressort donc à 6,03%.

L’acquisition d’usufruit permet ainsi transformer un montant disponible en revenus futurs, couplé à une performance attractive.

Avec un couple rendement/risque aussi attractif, il n’est pas étonnant que ce placement soit très prisé. Il est ainsi très difficile de trouver des enveloppes disponibles. Sauf si vous passez par notre intermédiaire... Nous disposons d’un stock limité d’usufruits de SCPI sur des durées de 6 à 10 ans. N’hésitez pas à demander une information détaillée sur l'achat en usufruit de parts de SCPI pour valoriser la trésorerie de votre entreprise !


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* Sociétés d'investissement à capital variable

** Attention : ne pas confondre un TRI correspondant à placer 195 000€ pour obtenir 250 000€ dans 5 ans (5,09% de TRI) et placer 195 000€ pour obtenir 50 000€ tous les ans).