Fiscalité , comment déclarer ses revenus fonciers ?

Le régime simplifié du micro foncier

Le régime forfaitaire est accessible pour les contribuables dont le revenu brut foncier est inférieur ou égal à 15 000 euros. Les revenus sont alors soumis de plein droit à un régime d'imposition simplifié dit « micro foncier ».

Ce régime applique au revenu déclaré un abattement de 30 % censé représenter l'ensemble des charges de la propriété (aucune autre déduction ne peut être opérée sur le revenu brut). Pratiquement, les contribuables portent directement le montant de leur revenu brut sur leur déclaration d'ensemble des revenus 2042.

Ce régime ne peut toutefois pas s'appliquer lorsque le contribuable ou l'un des membres de son foyer fiscal est propriétaire de certains types de biens (Robien, monuments historiques donnés en location ….). Toutefois, le micro-foncier est compatible avec les réductions d'impôt Scellier, Duflot et Malraux.

Si les charges déductibles de l’année dépassent 30% des loyers, il est préférable d’opter pour le régime réel d'imposition. L'option résulte de la simple souscription de la déclaration n° 2044. Une fois exercée, l'option est globale et s'applique obligatoirement pour une période de trois ans durant laquelle elle est irrévocable.

Le régime réel

Dans le cadre du régime réel, les contribuables peuvent déduire de leurs revenus l'ensemble des charges afférentes aux logements. Le revenu foncier imposable à l'impôt sur le revenu est alors égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittées. Seules sont prises en compte les charges exposées pour l'acquisition et la conservation du bien. Les charges d'amélioration ne sont pas déductibles.

Le déficit foncier

Ce calcul peut alors faire ressortir un résultat négatif (dans le cas où les charges sont supérieures aux recettes). C'est ce qu'on appelle le déficit foncier. Ainsi, les déficits fonciers résultant de dépenses, déductibles des revenus fonciers, autres que les intérêts d'emprunts (sur le prêt ayant financé le bien) s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.


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