4 exemples d’investissement à crédit pour 4 profils différents

Cas 1 : Petite capacité d’emprunt, petite TMI

Aline et Mickaël se sont rencontrés à Paris il y a 7 ans. 3 ans plus tard, ils étaient mariés avec un petit garçon en route. Fatigués par la vie parisienne, un peu à l’étroit dans leur T2 du 11ème arrondissement, ils ont quitté Paris il y a plus d’un an pour s’installer en province où ils ont acheté une belle maison avec 3 chambres : une suite parentale, une chambre pour le petit Hugo, et une chambre…pour sa petite sœur ou son petit frère qui arrive dans quelques mois.
Certes, leurs revenus ont baissé en quittant Paris, mais leur mensualité d’emprunt est aujourd’hui inférieure au loyer de leur appartement parisien. Surtout, le coût de la vie est tellement moins cher qu’ils arrivent à épargner, un peu, tous les mois : ils ont bien rempli leur Livret A et placent 100 € par mois dans un contrat d’assurance-vie. Désormais, ils souhaitent développer leur patrimoine immobilier en se lançant dans une opération d’investissement locatif à crédit.

Le profil d’Aline et Mickaël

- Une capacité d’épargne limitée : Avec déjà 100 € d'épargne mensuelle (et 1 200 € de mensualité sur leur résidence principale), ils n’ont pas un gros budget et ne souhaitent de toute manière pas déséquilibrer leur patrimoine immobilier par rapport au financier. Comprendre : ils ne veulent pas investir beaucoup plus que 100 € par mois dans leur nouveau projet.
- Une TMI (Tranche Marginale d'Imposition) faible : des revenus qui ont baissé par rapport à leur vie parisienne, et deux enfants qui augmentent leurs parts fiscales : le couple est passé dans la tranche à 11%.
- Peu de temps à consacrer à leur investissement : entre le travail, la maison (qui demande plus de soins que leur appartement parisien) et le bébé qui arrive, Aline et Mickaël souhaitent en priorité une solution clé en main.
- Aline et Mickaël ont un profil prudent et veulent une solution sans risque de vacance locative.
- Un horizon de placement égal à 20 ans.

La solution adaptée pour Aline et Mickaël

Pour cette acquisition, le couple se tournera vers les SCPI (Société civile de placement immobilier). Principalement parce qu’ils ne veulent pas avoir à s’occuper de la gestion d’un bien (sélection du bien, entretien, recherche du locataire, problème avec le locataire, travaux, etc.) et qu’ils ne veulent pas se soucier du risque de vacance locative. La société de gestion s’occupe de tout, et notamment du recouvrement de loyers en cas de problème avec un locataire. La SCPI va investir dans plusieurs dizaines de biens, ce qui fait qu’un problème de paiement avec un locataire n’affecte que très peu la rentabilité de l’investissement.
L’autre avantage de la SCPI est que l'investissement est flexible : il s’adapte à tous les budgets. Dès 100 € de capacité d’épargne mensuelle et jusqu’à plusieurs milliers d’euros, l’investissement en SCPI permet de fixer le montant exact de l’acquisition correspondant à cette capacité d’épargne, à l’euro près. Il suffit d’acheter le nombre de parts correspondant. C’est votre investissement qui s’adapte à votre capacité d’épargne, et non l’inverse.

Aline et Mickaël ont le choix entre plusieurs SCPI. Deux sortent cependant du lot :
- La SCPI Pierval Santé, qui a versé un TDVM* de 4,95%** en 2020, est une SCPI spécialisée dans les actifs immobiliers de santé (cliniques, Ehpad, pharmacie, etc.), un secteur porteur, décorrélé des cycles économiques et peu affecté par la crise sanitaire de 2021. Plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique ainsi que des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).
- Le couple étant dans la tranche à 11%, la fiscalité n’est pas un enjeu très important et ils peuvent donc privilégier les SCPI françaises les plus rentables. La SCPI Epargne Pierre, offre l’un des rendements les plus élevés du marché (TDVM* de 5,36%** en 2020). La SCPI est investie à près de 2/3 en immobilier de bureaux et près d’1/3 en commerces, situées en France.

L’autre solution pour des petits budget et une TMI faible, est l’acquisition d’un parking. Les rendements sont en effet attractifs, souvent supérieurs à 5 ou 6% brut (soit environ 4% ou 4,5% si on compte la fiscalité quand on est dans la tranche à 11%). Cependant cet investissement est plutôt adapté pour des budgets inférieurs à 100 € par mois et demande quand même un peu de gestion (surtout si on achète plusieurs parking) et encourt un risque locatif. Aline et Mickaël insiste sur le fait qu’ils veulent une opération sans aucun souci et se tournent donc vers les SCPI.
Cerise sur le gâteau, ces deux SCPI sont disponibles dans notre offre clé en main de SCPI à crédit : on s’occupe de T-O-U-T !

Simulation

Type de placement : SCPI XXX (Pierval ou Epargne Pierre ou les deux ?)
Montant emprunté : XXX €.
Durée du crédit : 20 ans .
Mensualité : XXX €.
Revenu net mensuel (moyen) : XXX€.
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : entre 100 € et 150 €.
Effort d’épargne total sur 20 ans : XXX €.
Hypothèse de revalorisation par an (prix de la part et rendement distribué) : 0,5%.
Valeur des parts au bout de 20 ans : XXX XXX €.
TRI annuel :XXX %.

>> Je reçois une information détaillée sur les SCPI à crédit

Cas 2 : Petite capacité d’emprunt, forte TMI

Bosseuse et ambitieuse sont les deux qualités qui caractérisent le plus Sandrine. Trentenaire active et célibataire, elle travaille dans une grande banque française dans le centre de Paris. Ses revenus annuels s’élèvent à 80 000 euros.
En revanche, si Sandrine a bien un défaut, c’est de dépenser un peu trop : entre le loyer de son appartement parisien, les vacances qu’elle aiment prendre à l’autre bout de la terre, et les restaurants, le shopping, etc… il ne lui reste plus grand-chose en fin de mois pour son épargne. Heureusement, elle place régulièrement chaque mois dans le plan d’épargne salarial de son entreprise qui l’incite avec un beau programme de fidélisation en actions.
Malgré tout, elle aimerait mettre plus de côté, et notamment profiter de la période actuelle de taux bas pour investir en immobilier physique et avoir un bien à elle. S’il lui parait inenvisageable d’acheter sa résidence principale (trop cher alors qu’elle ne veut pas quitter les quartiers huppés de Paris, et puis qui sait s’il elle ne décrochera pas cette promotion rêvée pour aller manager une équipe à Londres...), elle souhaite faire de l’immobilier locatif, mais ne sait pas si elle trouvera le programme adapté à son profil…

Le profil de Sandrine

- Une capacité d’épargne limitée : pas très sereine sur sa capacité à mettre de côté chaque mois, Sandrine souhaiterait consacrer une centaine d’euros par mois sur son projet.
- Sa TMI est élevée : 41%, et elle recherche donc un bien sans trop de frottement fiscal.
- Elle souhaite acquérir un bien physique, mais elle sait qu’elle aura peu de temps à consacrer à la gestion de ce bien.
- Son horizon de placement est supérieur à 20 ans.

La solution adaptée pour Sandrine

Il existe une solution qui compile les (nombreuses) exigences de Sandrine : L’acquisition d’une chambre meublée dans une résidence étudiante.
L’investissement immobilier en LMNP (Loueur en Meublé non professionnel) est adapté aux TMI élevées. En effet, par rapport à un bien nu, ce statut permet de déduire un grand nombre de charges, et en particulier d'amortir le prix du bien sur vos revenus imposables. Le bailleur peut ainsi déduire de ses revenus locatifs 5 % de la valeur du bien chaque année pendant 20 ans, ce qui entraine souvent un revenu imposable… nul.
Un investisseur ayant du temps à consacrer à son investissement pourra donc acheter un bien, le meubler et le mettre en location. Mais pour ceux qui, comme Sandrine, veulent une solution clé en main sans souci de gestion, le bail est en effet signé avec l’exploitant de la résidence qui leur verse donc un revenu mensuel, même s'il y a vacance, et se charge de rechercher les locataires, rédiger les actes, faire l’État des lieux et entretenir le bien.
Enfin, ce type d’investissement peut être réalisé avec une capacité d’achat modeste : autour de 80 000 €, soit une capacité d’épargne mensuel d’a peine plus de 100 €. Un autre souhait de Sandrine.

Une capacité d’achat modeste une forte TMI et aucun souci de gestion : une autre solution aurait pu être présentée à Sandrine : l’acquisition à crédit de parts de SCPI étrangères (voir cas précédent). Mais Sandrine avait une autre demande : investir dans un bien physique. C’est donc vers la chambre étudiante que Sandrine doit se tourner

Simulation

Type de placement : Résidence étudiante.
Montant emprunté : 85 000 €.
Durée du crédit : 25 ans.
Mensualité : 350 €.
Revenu net mensuel (moyen) : 228 €.
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 122 €.
Effort d’épargne total sur 25 ans : 36 600 €
Hypothèse de revalorisation par an : 0,5%.
Valeur du bien au bout de 25 ans : 88 000 €.
TRI annuel : XXX %

>> Je reçois une information détaillée sur l'investissement dans une résidence étudiante