Défiscalisation : 4 raisons de s'intéresser aujourd'hui à un investissement Pinel

Un dispositif apprécié

Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu’au 31 décembre 2021.

Il avait alors succédé au dispositif Duflot dont l'efficacité avait été plus que contesté. Les raisons de cet échec étaient nombreuses : contraintes trop nombreuses pour bénéficier de la réduction d'impôt ou loyer inférieur au prix du marché etc. Ainsi, seulement 30.000 logements neufs ont été vendus dans le cadre de cet investissement lors de sa première année de commercialisation alors qu’on en escomptait 40.000. Bilan peu flatteur. Trop, c'était trop, le législateur a décidé de construire de nouvelles fondations plus solides avec le Pinel.

Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.

Outre une réduction d'impôt attrayante, ce programme offre la possibilité de louer à sa famille. Une formule plus souple et plus liquide, donc plus rassurante pour ceux qui veulent investir dans la pierre.

Le succès a tout de suite été au rendez-vous : les ventes ont doublé par rapport au dispositif Pinel pour atteindre 60 000 logements en 2016 et près de 70 000 l'année dernière.

Les raisons de ce succès sont nombreuses : le dispositif permet à la fois d'investir en immobilier, en profitant du contexte actuel de taux très bas, tout en bénéficiant de réduction d'impôt.

>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

Réduire votre impôt pendant plusieurs années

A l'heure où vous déclarez vos revenus, vous vous rendez sans doute compte que vous payez beaucoup trop d'impôts, et que vous en payerez encore plus l'année prochaine puisque 2018 est une année blanche. Et pour réduire vos impôts sur les revenus de cette année, pourquoi ne pas envisager d'investir dans le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel.

Le principe est simple : vous investissez en immobilier dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limités et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans)
. L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 693 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.

Impossible sous l’ère Duflot, le Pinel autorise de louer le logement à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé et satisfaisant aux conditions de ressources définies par la Loi Pinel.

>> Je veux défiscaliser avec la loi Pinel

Profiter des conditions exceptionnelles de crédit

Selon le courtier Empruntis, les taux moyens d'emprunt immobilier ont encore baissé en mars, et au début du mois d'avril, et sont donc plus bas encore que les taux que nous avions connus en 2016.

En 10 ans ils ont ont ainsi été divisés par 3, entraînant une hausse de la capacité d'emprunt de plus de 50 000 € pour une même mensualité de 1000 € par mois sur 20 ans, et une baisse du coût du crédit de près de 80 000 € en 10 ans, pour 200 000 € empruntés

Si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux rendements immobiliers, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l’investissement à crédit. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !

L'immobilier à crédit donne donc un effet de levier, dans la mesure où il permet de placer dès aujourd'hui, non pas le capital qu'on a, mais le capital qu'on aura dans une quinzaine ou une vingtaine d'années. Les rendements sont donc calculés sur une base bien plus forte, et contribuent partiellement à rembourser les mensualités de crédit et donc à limiter l'effort d'épargne à sortir chaque mois.

C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif.

Reste à savoir bien sélectionner son programme immobilier. A ce titre, l'investissement Pinel offre beaucoup d'avantages et notamment celui de permettre en plus des réductions d'impôts sur le revenu. Des réductions qui viennent donc s'ajouter à la rentabilité finale de l'investissement.

>> Je souhaite investir en immobilier à crédit via la loi Pinel

Avoir le temps de bien sélectionner votre bien

Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…Ainsi, vous pouvez louer plus cher et donc augmenter la rentabilité de vos opérations. En moyenne, elle tourne aux alentours des 3,5% avant avantage fiscal.

Toutefois, il ne faut pas céder aux sirènes du Pinel pour faire de la défiscalisation hasardeuse. Cette opération n'a d'intérêt que pour ceux qui paient au moins autant d'impôts que la réduction obtenue et qui sont prêts à s'engager sur une durée de défiscalisation allant jusqu'à 12 ans.

En dessous de 3500 euros d'impôt à payer par an, inutile de vous pencher sur les programmes Pinel, car cela signifierait des budgets inférieurs à 170 000€. Il existe évidemment de nombreux programmes à ces niveaux de budget, mais qui ne rentrent pas dans nos critères de sélection. En effet, un faible ticket d’investissement nécessitera, soit une petite surface (studio) entraînant des turn over de locataire important, soit un emplacement excentré des centres villes entraînant un risque locatif important.

Pour ceux qui souhaitent une réduction entre 3500 et 6000€ par an, il existe à ces niveaux de bonnes opportunités sur le marché de la loi Pinel. Avec un budget compris en 200 et 300k€, vous entrez dans un segment qualitatif bénéficiant à la fois de bonnes prestations et d’un bon emplacement. Il est en revanche indispensable de se faire accompagner sur le choix.

Vous voulez réduire votre impôt sur les revenus 2019 avec le dispositif Pinel ?De nombreuses étapes vous attendent et si vous voulez réaliser cet investissement en 2019, vous n'avez plus de temps à perdre :

- Vous devez tout d'abord prendre le temps de sélectionner le bien. C'est naturellement l'étape la plus importante et il est nécessaire de bien étudier les propositions, de comparer différents projets et de se donner un peu de temps à la réflexion. Bien entendu, votre conseiller MonFinancier est là pour vous accompagner et vous présenter différents projets.

- L'achat ou la vente d'un logement passe par la signature d'un avant-contrat (par exemple un compromis de vente ), qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions et les modalités de la vente.

- Une fois le compromis signé, vous allez devoir rechercher le financement. Et cette étape peut durer plusieurs semaines avec notamment le regroupement de toutes les pièces nécessaires au montage du dossier de crédit (fiches de paie, avis d'impôt, relevés de compte, etc...) et la comparaison des différentes offres de prêt reçues. En effet, il est vivement conseillé de mettre en concurrence votre banque habituelle avec d'autres acteurs. A ce titre, MonFinancier dispose d'une cellule de crédit et est en mesure de rechercher pour vous différents établissements préteurs. Dès réception de l'offre écrite, vous devez respecter ensuite un délai de réflexion de 10 jours.

- L'offre de prêt est ensuite remise au notaire qui se chargera de réunir les parties pour la signature du compromis de vente. Les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, le temps pour celui-ci de constituer le dossier permettant la rédaction de l’acte de vente (titre de propriété, état de situation hypothécaire, certificat d'urbanisme, etc...). Une fois signé, l'acte de vente est publié au bureau des hypothèques (enregistrement et publication des titres de propriété) dans un délai d’un mois.

Voila pourquoi on compte souvent un délai entre trois et six mois pour devenir propriétaire d'un bien en loi Pinel.

Bien sur, à chaque étape du processus, MonFinancier est là pour vous accompagner en mettant à disposition des conseillers spécialisés dans l’immobilier pour vous aider à franchir ces étapes en toute sérénité.

>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

Communication non contractuelle à but publicitaire

* Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .