Les prix immobiliers continuent de flamber à Paris, menaces ou opportunités ?

10.000 euros à Paris

Selon le réseau d'agence Century 21, le prix moyen du mètre carré a atteint 10.005 euros au premier trimestre 2019, dépassant ainsi la barre symbolique des 10 000 euros. Un niveau jamais atteint dans la capitale. Sur un an, la hausse des prix s'élève à 8%, et +62,5 % sur 10 ans !

A l'origine de cette hausse, plusieurs facteurs, dont la pénurie d'offres à Paris intra-muros mais aussi et surtout la faiblesse des taux d'intérêt depuis des années qui gonfle les prix à la hausse.

La hausse des prix pousse les catégories moyennes hors de la capital : Il faut gagner 10 000 euros par mois pour acheter 75 m² à Paris. Pour un bien de 50 m², il faut gagner au minimum 7.000 euros par mois (avec un apport de 10%).

Par conséquent, la part d'acquisition immobilière destinées à l'investissement locatif est en pleine croissance. En hausse de 17 % sur un an, elle représente aujourd'hui près de 30 % des acquisitions.

Plutôt que d'acheter leur résidence principale, de nombreux jeunes couples parisiens choisissent de rester locataires. Un choix poussé par le prix du m², qui baisse leur capacité d'achat : le couple aura accès à une plus grand surface en location. Un choix aussi poussé par l'évolution du mode de vie : pour acquérir sa résidence principale, il faut s'endetter sur 25 ou 30 ans. Cela veut dire aussi que si on veut que l'investissement soit rentable (coût du crédit et frais de notaire), il faut forcément vivre dans ce bien une bonne dizaine d'années. Or, les trentenaires aujourd'hui ne savent pas, voire ne veulent pas savoir, où ils seront dans 2 ans. Alors 10 ans....

Se tourner vers la location ?

La plupart des salariés actifs seront amenés à changer plusieurs fois de métiers et de lieux de vie tout au long de leur carrière. Ils se mettent aussi en couple plus tard, ont des enfants plus tard, se séparent, se rabibochent, etc...

L’avantage d’être locataire c’est que votre logement correspond parfaitement à vos besoins à un instant T (surface, localisation, prix) et à vos moyens. Rester locataire, c’est faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets en fonction de ses envies.

En restant locataire, vous économisez plusieurs centaines par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté : En effet, votre loyer vous coute environ deux fois moins qu'une mensualité de prêt pour un achat.

Cette capacité d'épargne, vous pouvez l'utiliser en investissant dans un bien immobilier à crédit.
Le principe est séduisant : les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancé. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc.... On perd cette liberté, si chère quand on est jeune. Le jeune se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SPCI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.

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Paris sélectif

La hausse des prix et des loyers à Paris intra-muros inquiète. Elle risque de les détourner les potentiels acquéreurs et même les loueurs des différents arrondissements parisiens. Ceux-ci se dirigent, entre autres, vers les banlieues parisiennes. Par conséquent, les rentabilités (loyers sur prix d'achat) sont devenues de moins en moins attractives à Paris intra-muros. Déjà, en 2016, le taux de rendement d’un investissement locatif à Paris intra-muros s’élevait en 2016 à 2,8% en moyenne, selon une étude du cabinet Deloitte.

Il est donc nécessaire d'être très sélectif dans ses investissements.

En privilégiant par exemple l'immobilier d'entreprises à l'immobilier résidentiel. Et en misant sur le dynamisme du nouveau projet urbain « Grand Paris ». La société de gestion Perial a ainsi décidé en 2017 de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer « PF Grand Paris » pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d’opportunités que la SCPI souhaite saisir.

La SCPI vient d’ailleurs tout dernièrement d’être élue "meilleure SCPI à capital variable 2018" lors des « Victoires de La Pierre-Papier », organisées par Gestion de Fortune.

Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l’épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.

L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :

" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."
Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution.

En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. Et à cela s’ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** !

Mais selon nous, la stratégie de la société de gestion pour PF Grand Paris peut conduire à de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI. Ainsi, à l'image de ce que nous avions prédit début 2018, il y a encore un vrai potentiel de revalorisation pour cette SCPI en 2019.

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Province attractive ?

Mais pour trouver de la rentabilité en France, il est plus judicieux de sortir d'Ile-de-France et de s'intéresser à des projets diversifiants et attractifs.

Et en privilégiant surtout la location meublée, tout d'abord : avec le statut de LMNP , vous n'aurez pas de fiscalité pendant de nombreuses années. En effet, ce statut permet entre autre d'amortir le prix du bien sur vos revenus imposables. Vous allez par exemple pouvoir déduire de vos revenus locatifs 5 % de la valeur du bien chaque année pendant 20 ans. Vous percevrez donc un revenu net d'impôt.

En meublé donc, et pourquoi pas un logement étudiant ? La demande pour ce type de bien est croissante et l'offre modeste. Le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% ces dernières années. Et d'ici 2020, le nombre d'étudiants inscrits en enseignement supérieur dépassera les 2,7 millions d'euros. Le ticket d'entrée est en plus raisonnable : Ce placement vous est en effet accessible dès 80 000 euros.
Ne cherchez pas par contre à acheter un bien en direct dans l'optique d'y loger votre enfant. Car les chances pour que votre enfant passe toutes ses études dans ce bien et dans cette ville y sont très faibles. Au mieux, il y restera une paire d'années. Alors que l'investissement doit s'envisager sur une dizaine d'années.
Privilégiez plutôt l'investissement dans une résidence étudiante : vous déléguez la gestion du bien à un professionnel pendant toute la durée de votre investissement. Avec la résidence étudiante, votre locataire, c’est le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui vous verse, de manière certaines, un loyer défini au moment de la signature du bail. Charge à lui ensuite de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, et aussi l’entretien de la résidence (petits travaux). Vous n'avez donc aucun souci de gestion. Vous vous assurez aussi d'investir dans un bien de qualité pour votre location : proches des universités, transport, forte demande, potentiel de plus-values, etc...

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Dans la même optique que la résidence étudiante, mais avec un budget un peu plus élevé, on peut s'intéresser à l'investissement en colocation. De plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation meublée : L'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.
C'est notamment opportun pour des maisons ou des appartements de grandes surfaces, qui ne sont plus adaptés à la demande locative actuelle et qui vont trouver une nouvelle vie dans la colocation. En région parisienne, par exemple, il va être difficile de trouver une famille disposée à louer un grand logement de quatre ou cinq chambres. En revanche, il sera plus facile de réunir quatre colocataires qui vont débourser chacun de 400 à 500 euros mensuels, d'autant que les loyers des studios sont proposés entre 500 et 600 euros par mois.

De plus en plus de profils, et notamment des jeunes salariés, recherchent aujourd'hui des colocations. Pour des raisons financières principalement, mais aussi de confort (appartement de plus grande taille), et de mode de vie (La colocation s’inscrit dans l’émergence actuelle d’une économie collaborative fondée sur le partage des ressources.)

Le Groupe Colocatère, partenaire de MonFinancier, propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative.

Entre l’achat des murs et les travaux, il faut compter au minimum entre 400 000 euros et jusqu'à 850 000 euros environ pour un seul projet.

Les biens proposés sont tous meublés, pour profiter du statut avantageux de Loueur en Meublé Professionnel (LMNP) et en particulier la possibilité de déduire l'amortissement du bien sur les revenus à déclarer et donc de bénéficier d'une exonération d'impôt pendant plusieurs années.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .