Comment investir autrement dans l'immobilier

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Un locataire mauvais payeur, des rendements en baisse ou peu satisfaisants, la crainte du projet de loi Alur sur le logement... Les raisons de se de?tourner de l’investissement immobi- lier locatif classique peuvent e?tre nombreuses pour les esprits chagrins. Certains pointeront les contraintes du re?gime Duflot, qui pose des conditions de ressources et des loyers plafon- ne?s aux investisseurs dans le logement neuf en contrepartie de son avantage fiscal de 18%. D’autres s’inquie?teront du futur encadrement des loyers, de la refonte des rapports locatifs a? l’avantage des locataires ou de l’incertaine ga- rantie universelle des loyers (GUL) cense?e entrer en vigueur au 1er janvier 2016.

Si tout n’est pas a? jeter, loin de la?, dans l’immobi- lier locatif, il peut e?tre inte?ressant de se position- ner sur d’autres types de placements « pierre ». Car l’investissement immobilier ne se limite pas au locatif classique. Re?sidences de services, locaux commerciaux, achats a? l’international, placements financiers dans la pierre (SCPI, OPCI, foncie?res) peuvent, entre autres, attirer l’œil de l’investisseur selon ses envies et ses objectifs.

Comme souvent en matie?re de placement et d’immobilier, il faut prendre le temps de re?fle?- chir aux avantages mais aussi aux de?sagre?ments potentiels lie?s a? ces investissements. Avant de se lancer te?te baisse?e, il est important de garder certains e?le?ments en te?te. Et pas seulement l’im- portance de l’emplacement...

Re?sidences de services : Louer sans ge?rer

Rester dans le locatif sans avoir a? chercher un occupant et a? ge?rer les relations locatives, c’est l’attrait de l’investissement en re?sidences de services. Du studio e?tudiant a? l’Ehpad (E?tablissement d’he?bergement pour personnes a?ge?es de?pendantes), il y en a pour tous les gou?ts et pour toutes les bourses : les tickets d’entre?e s’e?chelonnent de 60.000 a? 70.000 euros en re?si- dence e?tudiante jusqu’a? 150.000 euros pour les Ehpad et les re?sidences senior en passant par une fourchette de 80.000 a? 100.000 euros en re?sidences de tourisme et d’affaires. Avec a? la cle? une rentabilite? qui peut atteindre ou de?passer les 4% bruts quand l’investissement est re?ussi.

Pour l’investisseur lasse? des rapports locatifs, le fait de passer par un gestionnaire professionnel constitue un atout inde?niable, du moment que le choix de ce dernier est bien re?fle?chi... Car en cas de proble?mes (faillite du gestionnaire, forte vacance...), c’est l’investisseur qui paie les pots casse?s au bout du compte. A ce titre, ve?rifier les compe?tences d’un ge?rant potentiel, les pro- ble?mes e?ventuels rencontre?s dans son histoire et ses re?sidences et sa capacite? a? trouver des locataires occupants sont autant de parame?tres a? prendre en compte. Attention e?galement a? la re?daction du contrat et ce qui est laisse? a? la charge financie?re du proprie?taire pour e?viter les mauvaises surprises. 

En matie?re de fiscalite?, l’investissement en re?sidences de services est flexible. L’investisseur peut choisir la de?fiscalisa- tion Censi Bouvard et sa re?duction d’im- po?t de 11%, accorde?e en contrepartie d’une location de neuf ans minimum. Mais l’amortissement et les revenus locatifs non impose?s avec le statut de loueur en meuble? non professionnel ont la pre?fe?rence d’une majorite? d’in- vestisseurs qui entendent toucher des revenus comple?mentaires. De plus, la TVA a? l’achat (20%) est rembourse?e. Prudence cependant sur ce point : si le ou les logements sont revendus avant 20 ans, il faudra rembourser la TVA au prorata temporis. Il est cependant pos- sible d’e?viter cet e?cueil en revendant a? un autre investisseur qui poursuit la mise en location.

 

Locaux commerciaux, pour investisseurs aguerris

 

En dehors du re?sidentiel, l’investisse- ment immobilier peut se porter sur les locaux commerciaux, ou « murs de boutiques ». Un placement de plus en plus attractif si l’on en croit certains professionnels qui pointent les ef- fets d’annonces autour du projet de loi Alur et la meilleure rentabilite? du commercial pour expliquer cet attrait. Pour autant, il n’est pas simple d’ac- ce?s : il ne s’agit pas d’acheter un simple espace mais un business. Autrement dit, il est indispensable de connai?tre le commerce que l’on ache?te, savoir lire son bilan d’activite? pour e?viter les mauvaises affaires. De?s lors, les no- vices et autres allergiques aux bilans comptables auront sans doute plus de difficulte?s a? se lancer dans l’achat de murs de boutiques. De plus, il faut savoir que l’achat de locaux commer- ciaux se re?alise le plus souvent via la constitution de socie?te?s civiles immo- bilie?res (SCI).

Autre donne?e a? prendre en compte, comme toujours du reste en matie?re d’immobilier : l’emplacement. La qua- lite? de l’adresse est primordiale pour la viabilite? pre?sente et future de l’investissement. Le quartier doit e?tre porteur, anime?, bien desservi par les re?seaux de transports en commun... En clair, toutes les conditions doivent e?tre re?unies pour que le commerce soit fre?quente?, aujourd’hui mais aussi dans cinq ou dix ans. Attention donc a? cette variable dans le temps car il est parfois difficile d’imaginer comment va e?vo- luer un quartier a? moyen terme, dans un sens positif comme ne?gatif.

L’emplacement influencera e?galement le cou?t de l’achat immobilier. Plus un quartier est demande?, plus le local commercial sera cher car il se louera plus facilement et le chiffre d’affaires du locataire est plus su?r. Et si la rentabi- lite? de l’investissement sera sans doute moindre en raison du cou?t important de l’achat, il convient de rappeler que c’est in fine la capacite? du locataire a? s’acquitter des loyers qui fera le succe?s du placement sur le long terme, avec la possibilite? de re?aliser une plus-value importante a? la revente.

Les spe?cificite?s du local commercial ne s’e?tendent pas a? la fiscalite? en revanche. L’investisseur est impose? selon le re?- gime des revenus fonciers, comme dans le cas d’une location re?sidentielle vide.

 

Do you speak immobilier ?

 

Envie de changer d’air ? Acheter un logement a? l’e?tranger est une option a? ne pas ne?gliger. Et la destination n’a pas force?ment a? e?tre exotique : du co?te? de l’investissement, l’Allemagne est par exemple une destination prise?e depuis plusieurs anne?es. Entre une meilleure sante? e?conomique a? l’e?chelle euro- pe?enne – et donc une meilleure image a? l’international – et des prix de l’immo- bilier loin des records atteints a? Paris ou a? Londres, les perspectives sont pluto?t inte?ressantes pour qui sait s’y prendre... Du moins pour le moment puisque les prix de l’immobilier allemand sont en forte hausse depuis 2010, d’environ 25% en moyenne a? Berlin, Munich, Hambourg ou encore Francfort. 

D’autres pays misent quant a? eux sur l’attrait fis- cal. Le Portugal propose depuis l’e?te? 2012 de de- venir re?sident fiscal a? tous les proprie?taires qui vivent au moins 183 jours dans l’anne?e sur son sol. Avec a? la cle?, pour les retraite?s, une exone?- ration d’impo?t sur le montant de leur pension. De quoi attirer les seniors qui aimeraient passer leurs vieux jours au soleil.

Allemagne, Portugal mais aussi Angleterre, ou en- core Etats-Unis (et bien d’autres), les destinations ne manquent pas pour qui veut acheter a? l’e?tran- ger. Mais dans tous les cas, l’investissement doit e?tre pre?pare? avec encore davantage de minutie qu’une acquisition en France. Il faut parfaitement connai?tre la langue ou e?tre bien accompagne? : lire les documents juridiques et l’acte d’achat est au- trement plus complique? que passer commande au restaurant. De plus, les spe?cificite?s locales sont nombreuses. En Angleterre par exemple, il n’y pas de notaires, c’est un avocat qui officialise la transaction. Toujours Outre-Manche, un vendeur a le droit de passer outre le compromis de vente signe? pour ce?der le bien a? quelqu’un d’autre tant que les fonds n’ont pas e?te? de?finitivement verse?s par l’acheteur et ce sans aucune compensation ou indemnite? a? payer.

Il est indispensable de bien connai?tre le projet im- mobilier dans lequel on s’engage avant de se lan- cer – investissement locatif, placement « plaisir » avec une re?sidence secondaire... - et programmer les e?tapes de l’achat et notamment le de?place- ment pour visiter le logement. Une contrainte incontournable pour qui ne veut pas acheter n’im- porte quoi a? n’importe quel prix. Faire appel a? une expertise professionnelle pour mieux connai?tre le marche? immobilier local est e?galement fortement recommande? pour e?viter les de?convenues.

 

La pierre papier, l’immobilier indirect

 

Pour qui veut investir dans l’immobilier avec seulement quelques milliers d’euros en poche, sans avoir a? se soucier des rapports avec les locataires, les supports d’e?pargne immobilie?re sont une alternative a? envisager se?rieusement. Il existe en effet plusieurs types de placements immobiliers permettant d’investir indirecte- ment dans la pierre, au travers de ve?hicules co-de?tenus avec d’autres porteurs de parts. D’ou? leur nom ge?ne?rique de pierre-papier. Ces placements sont principalement investis dans l’immobilier d’entreprise. 

La forme la plus connue est la SCPI, pour socie?te? civile de placement immobilier. Elle permet de toucher des revenus re?guliers gra?ce au versement de dividendes trimestriels, de diffuser ses risques dans des portefeuilles re?partis sur plusieurs di- zaines d’immeubles et peut se financer a? cre?dit pour profiter des conditions de taux actuelles. Leur rendement facial est inte?ressant, entre 4,5% et 6,5% avant impo?ts et pre?le?vements sociaux (15,5%). C’est la? que le ba?t blesse : les revenus de ces SCPI sont soumis au re?gime des revenus fonciers, donc au bare?me de l’impo?t sur le reve- nu. Votre rendement peut donc e?tre ampute? de moitie? si votre tranche d’imposition se situe dans la tranche a? 30%, 41% ou a? 45%. Pour contourner le proble?me, plusieurs solutions se pre?sentent comme re?aliser un placement dans des parts de SCPI de de?ficit foncier qui viendront e?ponger vos revenus fonciers ou encore investir dans des SCPI au travers de votre contrat d’assurance vie, a? condi- tion qu’il le permette. Toujours via l’assurance vie,

certains assureurs proposent des supports de type OPCI (organisme de placement collectif im- mobilier) qui pre?sentent la particularite? d’e?tre plus diversifie?s que la SCPI : les actifs non immobiliers, tels que des actions et des OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilie?res), entrent jusqu’a? 30% dans leur composition.

A? co?te? de ces fonds immobiliers non cote?s, il est aussi possible d’investir dans des fonds immobi- liers cote?s en Bourse, les foncie?res. Deux avan- tages a? cela : une liquidite? a? tout moment durant les horaires de cotation et une obligation de dis- tribution de dividendes si elles ont opte? pour le statut SIIC (socie?te?s d’investissement immobilier cote?es). Revers de la me?daille : une valeur qui peut e?tre expose?e a? une forte volatilite? et une ine?ligibilite? au PEA (plan d’e?pargne en actions) depuis quelques anne?es, alors que ce produit permettait autrefois de sortir en franchise d’im- po?t sur la plus-value au bout de cinq ans. 

 

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