Immobilier, programme Pinel ou Malraux ? Lequel choisir pour réduire ses impôts ?

Le dispositif Pinel : attention au choix du programme

Le Pinel connaît ses dernières heures, le dispositif s'éteindra officiellement le 31 décembre prochain. En attendant d'en savoir plus sur les contours de la prochaine loi logement, vous pouvez pendant quelques mois encore profiter d'un dispositif qui permet de bénéficier d'un avantage fiscal croissant en fonction de la durée de location.

Alors que son prédécesseur le Duflot ne proposait qu'une seule durée (neuf ans), le Pinel offre la possibilité à l'investisseur de choisir parmi 3 durées d'engagement de location : 6 ou 9 ans, avec une « possibilité de proroger cet engagement jusqu’à 12 ans, par périodes de 3 ans ». Ainsi, pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal reviendrait à 12% et 18% pour 9 ans de durée de location. Dans le cas d’une prorogation de l'engagement initial, la ristourne fiscale monterait à 21% pour une durée de location de 12 ans. Soit une réduction d’impôt allant jusqu’à 63.000 euros* sur 12 ans à raison de 5.250 par an. Autre bon point pour le Pinel, celui-ci autorise le déficit foncier, ce qui permet d'accroître la réduction d'impôts, sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales.

Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Mais derrière ce qui peut s’apparenter à une contrainte se cache un avantage de taille. Les biens neufs sont d'autant plus susceptibles de prendre de la valeur qu'ils ne nécessitent pas de travaux de rénovation, pour offrir des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en Zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…Ainsi, vous pouvez louer plus cher et donc augmenter la rentabilité de vos opérations. En moyenne, elle tourne aux alentours des 3,5% avant avantage fiscal.

Toutefois, il ne faut pas céder aux sirènes du Pinel pour faire de la défiscalisation hasardeuse. Cette opération d'intérêt que pour ceux qui paient au moins autant d'impôts que la réduction obtenue et qui sont prêts à s'engager sur une durée de défiscalisation allant jusqu'à 12 ans.

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Le dispositif Malraux: comment défiscaliser avec les belles pierres

La Malraux s'adresse aux contribuables qui investissent dans des appartements à rénover situés dans certaines zones protégées en raison de leur intérêt architectural et ou historique. Les programmes Malraux sont très bien situés, en général, à proximité des centres-villes historiques. Compte tenu de la qualité exceptionnelle de ces biens (pierre de taille, belles hauteurs sous plafond, parquets anciens), leur rénovation sera réalisée par des artisans spécialisés et supervisée par un architecte des bâtiments de France. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration réalisés. Cette réduction peut se monter à 22 % pour les biens situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou de 30 % (secteur sauvegardé).

En contrepartie de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à mettre en location le bien immobilier, de manière continue, pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de restauration. Mais contrairement au dispositif Pinel, aucun plafond de loyers n’est applicable. Et dans le cadre de biens exceptionnels, ils pourront même être supérieurs au marché.

Le dispositif offre un avantage non négligeable pour les personnes en quête de rabots fiscaux. Pour les investissements réalisés depuis 2013, le dispositif est désormais exclu du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Et c’est toujours ça de pris, pour ceux qui souhaitent obtenir des réductions au-delà de ce plafond. Et depuis peu, l'attractivité du Malraux est renforcée avec un article de la loi de Finances rectificative pour 2016 qui vient assouplir deux points de ce dispositif : le plafond des dépenses engagées dans la rénovation du bien et les modalités de la réduction d'impôt.

Avant ce toilettage, le montant maximum de travaux était plafonné à 100 000 euros et pouvait s’étaler jusqu’à trois années au plus après la délivrance du permis de construire, c’est-à-dire durant la période de paiement des travaux. Depuis le 1er janvier 2017, le montant maximal de l'enveloppe pour les travaux engagés monte à 400.000 euros, utilisable sur quatre ans. Outre ce relèvement de plafond, le contribuable peut dorénavant reporter la fraction de la réduction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes. Dans la précédente mouture, la réduction d'impôt non utilisée par le contribuable était définitivement perdue.

Une réduction d'impôt multipliée par quatre, aucune déperdition fiscale, le Malraux version 2017 devient donc plus attractif.

L'investissement en loi Malraux sera donc à privilégier pour les personnes qui sont fortement imposées (environ 10.000 euros d'impôts) et qui ont déjà profité à plein du plafond des niches fiscales de 10.000 euros. Un investissement en loi Malraux sera également pertinent pour les personnes qui souhaitent défiscaliser une somme importante, dans un horizon de défiscalisation court.


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Le dispositif Malraux va permettre d'investir dans des biens anciens, bien situés, souvent des biens « d'exceptions » qui peuvent se revaloriser fortement. Finalement, le Malraux est plutôt destiné aux gros patrimoines, fortement imposés. Pour les autres, il faudra donc privilégier le Pinel.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

*Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € (Loi de Finances pour 2015).