Immobilier, pourquoi les SCPI enchaînent les records de collecte ?

Un succès qui ne se dément pas

Stop ou encore ? Pour l'instant, les épargnants français n'ont pas envie d'arrêter de succomber aux charmes de la SCPI. D'après l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont en effet réussi à récolter au semestre dernier près de 3,8 milliards d’euros d’argent frais, soit 56 % de plus que sur la même période de 2016 qui constituait déjà un millésime record ! L’Aspim avait alors remarqué que cette tendance se maintenait depuis plus de cinq ans. Sur l'ensemble de 2017, la collecte pourrait donc battre un nouveau record historique. Elle est attendue entre 8,5 et 8,7 milliards d'euros.

Il faut dire que la pierre-papier constitue une solution idoine pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants.

L'an dernier, les SCPI ont servi un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) aux alentours des 4,6%*, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier. Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français. Ces SCPI se présentent ainsi comme un bon vecteur de performance à l'heure où les livrets réglementés comme le Livret A dont le rendement à 0,75%, font encore pâle figure, et où même les fonds euros de l'assurance-vie rapporte en moyenne moins de 2%.

Avec de tels atouts, les SCPI se sont ainsi imposées comme un incontournable dans le paysage des placements immobiliers...

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Le choix du roi

Pourquoi un tel plébiscite ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour objet l'acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’avantage de la SCPI est de rendre accessible à tous les patrimoines un investissement qui le serait difficilement pour des particuliers, compte tenu des mises de fonds nécessaires importantes (bureaux, entrepôts, locaux industriels ou murs de boutiques).

Avec l'arrivée des SCPI thématiques (santé, éducation, régionales, investissement dans des pays de la zone euro), l'épargnant a désormais le choix du roi, en plus des traditionnelles SCPI de rendement, de bureaux etc. L'investisseur a également la possibilité d'adapter son mode d'investissement à son tempérament et ses objectifs patrimoniaux : en direct, ou dans le cadre fiscal privilégié de l'assurance-vie, en cash, ou en utilisant l'effet de levier du crédit. A chacune de ces solutions, correspond un profil d'épargnant. Voici quelques pistes pour faire son choix :

1/ En direct

Il faut privilégier la SCPI en direct quand vous vous trouvez dans une de ces situations particulières :

* Vous n'êtes pas ou peu imposé
* Vous voulez bénéficier d'une réduction d'impôt (SCPI fiscales)
* Vous avez un déficit foncier à combler (SCPI en usufruit)
* Vous avez sélectionné une SCPI précise
* Vous recherchez des revenus complémentaires réguliers
* Vous avez une capacité d'investissement importante

2/ Dans l'assurance-vie

La SCPI en assurance-vie est adaptée aux épargnants qui se trouvent dans une de ces situations particulières :

* Vous êtes dans une tranche marginale élevée (30% ou plus)
* Vous avez un horizon de placement d'au moins 8 ans
* Vous avez déjà un contrat de plus de 8 ans de qualité qui propose des SCPI performantes.

3/ A crédit

L'achat de parts de SCPI a crédit convient aux épargnants qui souhaitent combiner les taux bas et le rendement attractif des SCPI. Il faut ainsi privilégier ce mode d’investissement quand :

* Vous disposez d'une capacité d'épargne mensuelle intéressante

* Vous êtes peu endetté(e).

* Vous avez un horizon de placement supérieur à 10 ans

* Vous privilégiez l'enrichissement à long terme plutôt que les revenus complémentaires à court terme.

Les SCPI répondent ainsi à deux attentes fortes des investisseurs : un produit alliant rendement et risque maîtrisé tout en se constituant un capital avec un ticket d'entrée raisonnable… Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour déterminer les SCPI adaptées à votre profil d'investisseur.

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*Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

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