Immobilier, bien que progressive, la hausse des taux est inéluctable

Pas de réelle tendance

Depuis le mois de juin, il est difficile de déceler une tendance franche sur les taux. Si deux banques nationales et quelques banques régionales ont baissé leurs taux de 0,05 % à 0,10 %, d’autres les ont remontés de 0,10%, rapporte Vousfinancer. Le courtier relève d’importants écarts de taux, selon les profils et selon les banques. Certaines acceptent de financer des dossiers sans apport, mais en appliquant une hausse de taux de 0,10 %.

D’autres accordent encore des taux plus bas à ceux qui font racheter leur crédit (-0,10 %), car ces clients sont faciles à capter, alors que dans une autre banque, au contraire, ceux qui renégocient leur prêt sont pénalisés de 0,25 % au profit des " vrais acheteurs".

Actuellement, il est encore possible d'emprunter en moyenne à 1,55 % sur 15 ans, 1,75 % sur 20 ans et 1,95 % sur 25 ans. Mais au mieux Vousfinancer a obtenu en juin des crédits à 0,90 % sur 15 ans, 1,20 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans.

Faire jouer la concurrence

Dans ce contexte des plus flous, comment obtenir le meilleur taux ? Sans pour autant s'équiper d'une boule de cristal, le plus simple mais aussi le plus important est de "mettre en concurrence les banques car à ce stade de l’année, chacune à sa propre stratégie et ses propres contraintes en terme de marges." explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Mettre en concurrence des établissements bancaires relève du bon sens quand on souhaite obtenir le meilleur taux. Mais a-t-on envie ou le temps de faire le tour des banques alors que le temps vous est compté pour monter votre dossier de prêt ? Deux mois voire 45 jours, c'est court pour obtenir son financement, quand on connaît le délai de traitement des dossiers surtout en cette période estivale.

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Remontée des emprunts d’États

Les taux restent encore à des niveaux attractifs. Qu'en sera-t-il à la rentrée ? Au jeu des pronostics, les courtiers ne savent vraiment pas pour quelle tendance rouler. "En effet, les banques feront le point sur leurs objectifs pendant l'été, le niveau de leur marge et les pressions sur leur business model", indique Empruntis dans sa dernière note conjoncturelle. Parmi les éléments adverses identifiés par le courtier, il y a la stratégie de la Banque centrale européenne (BCE) en matière de politique monétaire et incidemment, l'évolution des taux auxquels l'Etat français peut emprunter.

On voit bien depuis quelques mois qu'il y a un changement de mentalité des banques centrales. L'économie en zone euro et aux Etats-Unis va mieux. Plus besoin alors de maintenir la perfusion des liquidités. La Réserve fédérale des Etats-Unis et la BCE, les deux principales banques centrales de la planète ont donc accordé leurs violons sur la fin progressive de leurs politiques monétaires ultra-accommodantes.

Et l'effet de l'annonce de la fin de l'argent pas cher sur les taux souverains a été immédiat. En quelques jours, le rendement de l’OAT (titre d’emprunt d’Etat français) à 10 ans est passé de 0,6% à plus de 0,92%, tandis que celui du Bund (équivalent allemand de l’OAT) de même échéance a doublé sur la période, à plus de 0,55%, inscrivant un nouveau plus haut depuis janvier 2016.

Ce qui se passe sur les marchés pourrait avoir un impact sur nos vies quotidiennes, à commencer par les emprunts immobiliers dont les taux pourraient avoir touché le fond. L'OAT 10 ans est en effet le taux de référence des emprunts immobiliers : les banques commerciales se basent sur cet indicateur pour fixer le taux de leurs prêts immobiliers. Il s'agit d'une estimation uniquement, les variations des taux de prêt immobilier aux particuliers ne correspondent pas exactement aux variations de l'OAT. Cependant, les tendances sont généralement les mêmes. Quand l'OAT 10 ans monte, il est presque inévitable que les prochains crédits immobiliers à taux fixe augmentent eux-aussi.

Dernière fenêtre de tir ?

Si les taux d’emprunt permettaient depuis ces 3 dernières années de profiter de conditions d'accession exceptionnelles, notamment en 2016 ce levier commence à s’essouffler. Outre la menace des taux, les courtiers rappellent que des comportements propres aux banques sont susceptibles de modifier le coût du crédit. "La question est de savoir si les établissements bancaires auront atteint ou non leurs objectifs à la fin de l’été et donc seront enclins ou non à baisser (ou cas contraire, augmenter) leurs barèmes de taux d’intérêt. De plus, les dernières réglementations impactant les marges des banques devraient aussi jouer dans la balance," décrypte Empruntis.

Dans ce contexte flou et incertain, il n'y a pas besoin d'y réfléchir à deux fois avant de se lancer dans une acquisition à crédit. Si à Paris, c'est quasiment mission impossible avec des prix qui se dirigent vers les 9.000 euros du mètre carré, d'autres produits sont accessibles pour investir dans l'immobilier à l'image des SCPI.


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* Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 20 ans à un taux de 2,90 %. Assurance comprise à 0,253%. Rendement moyen des SCPI : 5%. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.

Avertissements :
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Le capital investi dans la SCPI n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. ' Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent '.

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