Immobilier, le rendement d'une SCPI ne fait pas tout...

Les apparences sont parfois trompeuses... Pour juger de la qualité d'une SCPI, placement qui remporte un franc succès auprès des épargnants, ne vous fiez pas seulement au rendement. D’autres critères doivent être pris en compte tels que la revalorisation des parts. Beaucoup de SCPI l'ont fait l'an passé, et certaines attendent le début d'année pour récompenser la patience des souscripteurs à l'image de Pierre 48 de la société Paref. Il n'est donc pas trop tard pour profiter d'entrée de jeu de cette opportunité !

Un placement complémentaire

A l’heure où les rendements de la plupart des placements sont au ras des pâquerettes, acheter des parts de SCPI est sûrement l’une des meilleures pistes à explorer pour les épargnants en quête d’un complément de revenus. Car en devenant propriétaire de parts de SCPI, vous investissez dans l’immobilier diversifié (bureaux, commerces, centres commerciaux..etc) sans vous soucier de la gestion du bien. L’autre avantage des SCPI et il est de taille, c'est que la pierre papier permet de diminuer le risque locatif et diversifier son patrimoine : Une solution idéale pour percevoir chaque trimestre des revenus complémentaires pour sa retraite !

Pour 2016, les SCPI devraient servir un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) aux alentours des 4,60%, selon les projections des spécialistes du secteur. Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.

Mais que se cache-il derrière ce fameux TDVM mis en avant par les les sociétés de gestion pour vanter l’intérêt d'un tel placement? Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Le rendement est donc un indicateur déterminant certes, mais ce n'est pas le juge de paix. D'autres paramètres doivent être également pris en compte, tels que le taux d'occupation, qui peuvent peser sur le rendement, mais aussi la taille de la capitalisation de la SCPI, la commission de souscription... et bien sur le prix de la part ! Pourtant certaines SCPI préfèrent mettre en avant le rendement, bien plus efficace sur le plan marketing que l'annonce d'une revalorisation de parts...un nom un peu barbare qui cache pourtant un raisonnement simple.

Les dessous de la revalorisation de parts

Vous êtes l'heureux propriétaire de parts de SCPI ou vous souhaitez en acquérir, séduits par le couple rendement/risque attrayant et par un investissement dont le ticket d'entrée est plus raisonnable que l'achat d'un bien en physique.

L’avantage avec les SCPI, c’est que généralement, le meilleur reste à venir. Et les souscripteurs l’ont bien intégré avec le mécanisme de revalorisation de parts qui récompense en quelque sorte leur patience. Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur des parts. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.

Comme pour une action, le prix de la part fluctue dans le temps, à la hausse mais aussi à la baisse. Ainsi, les meilleures SCPI présentes sur le marché n'ont jamais vu le prix de leur part baisser. Une évolution positive et constante du prix de la part est un gage de stabilité et de solidité pour les associés.

Et si le début d'année marque traditionnellement le début des communications sur les rendements, c'est aussi la période privilégiée des revalorisations de parts de SCPI. Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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>> Je demande à être alerté(e) en priorité avant une revalorisation de parts de SCPI

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Des revalorisations à attendre ?

Après la théorie, place à la pratique. On vient d'apprendre que la SCPI Pierre 48 va augmenter, à compter du 1er avril, son prix de souscription de 6 euros par part et par trimestre jusqu'à nouvel ordre. D'autres SCPI en ont fait de même tout au long de l'année 2016. A titre d'exemple, les associés de la première heure de la SCPI Corum Convictions qui a servi 6,45%* l'an passé, ont vu leur part se revaloriser de 6% depuis son lancement il y a quatre ans.

Les porteurs de parts de la SCPI PFO2, qui fait partie des SCPI les plus souscrites par nos clients, ne sont pas en reste. Après un millésime 2015 extrêmement solide, marqué par une double revalorisation du prix de la part de 4,9%, et l'année 2016 n'a pas fait exception avec une troisième revalorisation de 1,57%. Preuve s'il en fallait une de la qualité de cette SCPI qui a les faveurs de nos clients.

Que dire de Novapierre Allemagne, qui s'est faite un nom dans l'univers concurrentiel de la pierre-papier en l'espace de trois ans. Cette SCPI investie en plein cœur de la locomotive économique européenne a revalorisé le prix de sa part en septembre dernier et même temporairement arrêté sa commercialisation fort de ce succès auprès des épargnants.

D’autres SCPI n'ont ainsi pas encore revalorisé leur part et pourraient donc réserver des surprises à leurs associés. C'est le cas par exemple, de Pierre Plus ou de Primovie de la société de gestion Primonial. Sans préjuger des intentions de la société de gestion, une potentielle hausse du prix de la part pourrait ainsi consacrer la pertinence de la stratégie d’investissement des SCPI précitées et de leur capacité à optimiser son patrimoine immobilier.

Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare. Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !

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A noter : il est possible d'acquérir des parts de SCPI à crédit. En finançant cet investissement par un emprunt, les épargnants bénéficient de l'effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine immobilier.

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>> Je m'endette pour mieux m'enrichir avec l'offre SCPI Pack Express

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Communication non contractuelle à but publicitaire.

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.