LMNP : les nouveautés 2025 à connaître

Loi Le Meur : vers une réforme globale de la fiscalité locative

La loi Le Meur amorce une refonte de la fiscalité locative, dans une volonté de simplification et d’unification. Cette réforme s’attaque aux abus qui déséquilibrent le marché locatif par la prolifération des locations meublées touristiques.

Le développement rapide des plateformes de location de courte durée, comme Airbnb ou Abritel, a profondément transformé le marché immobilier en France. De plus en plus de propriétaires se tournent vers la location touristique, délaissant la location traditionnelle à l’année. Cette évolution réduit l’offre de logements pour les résidents permanents, accentuant la tension locative et participant à la hausse des loyers.

Même si son application intégrale est prévue pour 2026, elle impacte dès 2025 certains dispositifs, et le statut LMNP est concerné à moyen terme.

Focus sur les nouveaux seuils et abattements micro-BIC

Pour les loyers issus des locations meublées touristiques encaissés à partir du 1er janvier 2025, les règles du micro-BIC changent :



Ces changements ont un impact direct sur la fiscalité supportée par les propriétaires en augmentant l’assiette imposable.

Avec la baisse des abattements du micro-BIC, le régime réel devient une alternative intéressante. Ce dispositif permet en effet de déduire les dépenses réellement engagées dans le cadre de l’activité de location, telles que :

- Les intérêts d’emprunt,
- Les frais de gestion,
- Les travaux d’entretien ou de réparation,
- L’amortissement du mobilier et du bien immobilier.

Bien qu’il implique une comptabilité plus technique et encadrée, le régime réel peut réduire fortement le montant des revenus imposables, en particulier pour les logements générant des recettes élevées, au-delà des nouveaux seuils du micro-BIC.

Déclaration obligatoire en mairie

Toute mise en location d’un meublé de tourisme — qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire — doit désormais faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la mairie, et ce, dans toutes les communes. L’objectif est de renforcer la transparence et le contrôle de ce type de locations. Par ailleurs, les municipalités sont autorisées à exiger un numéro d’enregistrement, permettant de faciliter les vérifications.

Réduction possible de la durée de location

Les communes disposent désormais de la possibilité de limiter la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours précédemment. Cette faculté leur permet d’adapter la régulation des locations touristiques aux enjeux locaux, notamment dans les zones tendues.

Interdictions dans certains types de logements

La location touristique est formellement interdite dans les logements sociaux. Certaines zones urbaines peuvent également être réservées exclusivement à l’habitat principal, excluant de fait toute activité de location meublée de courte durée. Ces restrictions doivent impérativement être mentionnées dans les actes de vente ou de location des biens concernés.

Exigence de performance énergétique dès 2034

À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront respecter les normes de logement décent au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, les biens devront afficher un DPE compris entre A et D. Ce document devra être présenté à la demande du maire, sous peine d’une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.

Loi de finances 2025 : Réintégration des amortissements dans la plus-value

Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) profitaient d’un traitement fiscal plus favorable que les loueurs en meublé professionnels (LMP) lors de la revente de leur bien. En effet, les LMNP n’avaient pas à réintégrer les amortissements déduits au fil des années dans le calcul de la plus-value. À l’inverse, les LMP, soumis au régime des plus-values professionnelles, devaient prendre en compte ces amortissements, ce qui augmentait automatiquement le montant imposable en cas de cession.

Depuis le 15 février 2025, les propriétaires de locations meublées non professionnelles doivent intégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière de leur bien. Le formulaire de déclaration et sa notice explicative ont été mis à jour pour refléter cette nouvelle disposition.

La formule de calcul de la plus-value taxable est la suivante :

Prix de cession – [Prix d’acquisition – Amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d'acquisition (réel ou forfait de 7,5 %)]

Nouveauté pour établir la déclaration de cession :


Consulter la notice



Les amortissements imputés sur les revenus locatifs réduisent le prix d’acquisition. Cela a pour conséquence d’augmenter le montant de la plus-value taxable.
En d’autres termes, durant la location de votre bien en meublé, vous avez généré une économie d’impôt égale à votre TMI + les prélèvements sociaux sur les revenus non taxés. Mais au moment de la cession de votre bien, vous devez acquitter la taxe sur les plus-values de 19% + les prélèvements sociaux.

À noter que l’impôt sur la plus-value peut toutefois être fortement réduit grâce aux abattements pour durée de détention, avec une exonération totale au bout de 30 ans.

Cotisations sociales : conditions d’assujettissement

La question de l’assujettissement ou non aux cotisations sociales peut également se poser. La réponse dépend non seulement du montant des revenus perçus de cette activité de location meublée, mais également du type de logement meublé (location de longue durée, meublé de tourisme classé ou non).
Attention, il ne faut pas confondre les prélèvements sociaux qui sont au taux de 17,2% actuellement et les cotisations sociales qui peuvent varier entre 20% et 49%.

Le loueur meublé non professionnel
Par principe, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales.
Mais, il existe une exception pour les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière type Airbnb par exemple. En ayant le statut LMNP, vous payerez des cotisations sociales uniquement si vous retirez plus de 23 000 € de recettes annuelles d’une activité de location saisonnière.
Si vos recettes restent inférieures à 23 000 €, alors vous serez assujetti aux prélèvements sociaux (17,2%).
Le loueur meublé professionnel
Si vous êtes considéré comme loueur meuble professionnel (LMP), vous êtes obligatoirement soumis au paiement des cotisations sociales.
Pour rappel, sont considérés comme LMP les propriétaires percevant des recettes annuelles brutes supérieures à 23 000 € ET excédantes les autres revenus d’activité du foyer.
Pour être professionnel à l’impôt sur le revenu, à l’IFI ou au niveau des cotisations sociales, vous devez remplir des critères cumulatifs.