Le crédit vs les versements programmés, quelle est la meilleure méthode pour investir en SCPI ?

Investir en SCPI avec des versements programmés

Les versements programmés sont une méthode d’investissement qui permet aux épargnants d'acquérir des parts de SCPI à intervalles réguliers. Plutôt que d'investir une somme importante en une seule fois, l’épargnant choisit d'investir progressivement et de manière flexible. Il peut définir le rythme des prélèvements (mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel) ainsi que le montant de son investissement.
Les versements programmés offrent plusieurs avantages :
• Vous pouvez ajuster le montant de vos investissements à la hausse ou à la baisse en fonction de votre capacité d'épargne, contrairement au crédit qui oblige à sortir la même somme chaque mois.
• Vous investissez progressivement sans avoir à mobiliser une grosse somme d'argent en une seule fois.
• Les investissements étant à intervalles réguliers, vous lissez les coûts d'achat des parts, ce qui réduit le risque lié aux fluctuations du marché.
• Une fois les paramètres de versement définis (montant et fréquence), les prélèvements se font automatiquement, simplifiant ainsi la gestion de votre épargne et la rendant moins contraignante.
• Les revenus perçus peuvent être réinvestis en parts de SCPI. Par exemple, les épargnants qui choisissent Corum Origin ont la possibilité de réinvestir automatiquement leurs dividendes pour acquérir de nouvelles parts. Ainsi, avec le réinvestissement automatique des dividendes, vous achetez des parts de SCPI, sans avoir à piocher dans votre épargne personnelle.


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Exemple d’investissement avec 200 € par mois dans Corum Origin
Première SCPI lancée par la société de gestion Corum L’épargne en 2012, la SCPI Corum Origin est la première SCPI à avoir investi en zone euro. Cette stratégie a permis d'acquérir des immeubles à prix compétitifs, ce qui minimise les risques et optimise les rendements.
Son patrimoine est composé à 50 % de bureaux et 30 % de commerces. Le reste est réparti dans des secteurs d’activité diversifiés tels que l’industriel et la logistique, l’hôtellerie, la santé et l’éducation.
Sa diversification géographique est ce qui caractérise particulièrement la SCPI, l’une des pionnières à majoritairement investir en dehors du marché français avec des acquisitions immobilières exclusivement situées en Europe : 26 % du patrimoine aux Pays-Bas, 19 % en Italie, 10 % en Belgique, 9 % en Finlande, 9 % en Irlande, 8 % en Espagne et le reste de son patrimoine est répartie dans d’autres pays européens. Au total, la SCPI a investi dans 13 pays européens. L’objectif est d'élargir son portefeuille avec des acquisitions stratégiques en Europe.
En 2023, la SCPI Corum Origin a délivré un taux de distribution de 6,06 %*, supérieur à la moyenne du marché de 4,52 %. Cette performance n’est pas exceptionnelle puisque depuis son lancement, la SCPI n’a jamais délivré une performance inférieure à 6 % par an. Par ailleurs, la SCPI a augmenté plusieurs fois la valeur de sa part contribuant à la performance réelle de la SCPI.
Elle est également particulièrement intéressante pour réaliser des versements programmés puisque les épargnants ont la possibilité de réinvestir automatiquement leurs dividendes pour acquérir de nouvelles parts.
A noter : les épargnants sont imposés sur leurs revenus, dont les dividendes font partie, qu’ils soient réinvestis ou non. Pour payer leurs impôts, les épargnants peuvent faire le choix d’ajuster le pourcentage du réinvestissement automatique. Une partie peut donc être conservée pour faciliter le paiement des impôts.
Pour investir avec Corum Origin, un versement initial de seulement 1 135 € sera nécessaire, puis vous pourrez ensuite mettre en place des versements programmés dès 50 € et sur la fréquence souhaitée (tous les mois, trimestres ou ans).
Supposons un versement mensuel de 200 € avec une hypothèse de rendement annuel de 6,06 % soit 4 % de TRI sur une durée de 20 ans.
Avec cette stratégie, l'épargnant accumule un capital total d’environ 72 500 € au bout de 20 ans. Le capital obtenu ne tient pas compte des commissions de souscription, ni de la revalorisation des loyers et du prix de la part, ni du réinvestissement automatique des dividendes.

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Investir en SCPI à crédit

Au lieu d'utiliser votre épargne disponible pour acheter des parts de SCPI, vous avez la possibilité d’utiliser l’effet de levier du crédit. Quel intérêt ? Ce mode de financement reste-t-il intéressant avec les taux d’intérêt actuels ?

Pour investir dans l’immobilier (physique ou papier), il est important de considérer le levier financier offert par le crédit. En effet, les rendements générés par un investissement à crédit non seulement couvrent les intérêts du prêt, mais contribuent également au remboursement partiel des mensualités.

Sur un crédit de 150 000 € avec un taux à 5 % sur 20 ans, vous ne payez pas 7 500 € d’intérêts par an pendant 20 ans mais, lisser sur 20 ans, le montant des intérêts dus est d’à peine plus de 4 000 € par an (le montant des intérêts sera plus élevé les premières années et moins élevés lorsque le crédit arrive à échéance).
Chaque mois, la mensualité de remboursement du prêt immobilier va intégrer une part d’intérêts et une part de remboursement du capital. En revanche, la part des intérêts que vous remboursez est beaucoup plus forte en début de prêt, puisqu’ils sont calculés sur le capital restant dû. Or, plus ce capital diminue, moins vous payez d’intérêts !

La fiscalité des SCPI étrangères est avantageuse. Elles bénéficient d’une fiscalité plus légère grâce à l’application des conventions fiscales qui visent à éliminer la double taxation et elles échappent aussi au paiement des prélèvements sociaux. Si il est souvent préférable d’investir dans des SCPI étrangères pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse, les intérêts d’emprunt ne sont toutefois pas toujours déductibles des revenus locatifs pour les SCPI étrangères. Cet avantage profite en revanche aux SCPI qui investissent en France !


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Exemple d’investissement avec Corum
• Montant investi à crédit : 90 000 €
• Durée d’investissement : 20 ans
• Taux : 4,98 % (cf. l’offre de crédit ci-dessous)
• Hypothèse de rendement : 6,06 % (rendement de la SCPI Corum Origin en 2023)
• Mensualités du crédit : 593 €
• Loyer : 455 € par mois
• Effort d’épargne : 138 € (hors fiscalité) et 186 € (avec la fiscalité sur les revenus de source étrangère)

Avec Corum Origin, le capital obtenu après 20 ans et après un effort d’épargne de 186 € par mois (fiscalité incluse) est de 90 000 €. L’effet de levier du crédit permet donc d’obtenir un capital bien plus élevé : 90 000 € avec le crédit contre 72 500 € avec les versements programmés.

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L’effet de levier est encore plus intéressant si le rendement de la SCPI est plus élevé. Prenons le cas de Transitions Europe.

Mettez le cap sur l’Europe avec Transitions Europe
Transitions Europe, est une jeune SCPI présente dans notre palmarès de 2024, qui détient l’intégralité de son parc immobilier en Europe (hors France).
L’ambition de la SCPI est de constituer un portefeuille diversifié tant par typologie d’actifs (laboratoires, bureaux, locaux d’activité…) que géographiquement avec pour l’instant :
• 68 % des actifs du portefeuille qui sont situés aux Pays-Bas,
• 20 % sont situés en Allemagne,
• 12 % sont situés en Espagne,
Investir en Europe permet de tirer parti des particularités de chaque marché immobilier. Par exemple, l'immobilier en Allemagne est généralement moins cher qu’en France, sans être plus risqué. Diversifier ses investissements dans plusieurs pays offre aussi à la SCPI plus de possibilités pour optimiser son rendement et mutualiser les risques.
De plus, les revenus étrangers bénéficient d’un traitement fiscal spécifique et souvent plus avantageux que la fiscalité qui s’applique sur les revenus locatifs de source française. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à l’étranger sont imposés dans le pays où se situe le bien. Les conventions fiscales entre les états membres de l'UE permettent d'éviter la double imposition de ces revenus, et les épargnants échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère.
La SCPI a distribué un rendement en 2023 qui se situe bien au-dessus de la moyenne du marché (taux de distribution moyen des SCPI en 2023 de 4,52 %). Son taux de distribution 2023 était de 7,75 %* (6,52 % net de fiscalité étrangère) et 8,16 %* pour ceux qui avaient investi avec Meilleurtaux Placement lors du lancement de la SCPI avec l’offre à frais réduits.

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Exemple d’investissement avec Transitions Europe

La SCPI Transitions Europe est éligible à l’offre de crédit du CFCAL sous conditions :
• Financement des parts de SCPI garantie par nantissement.
• Durée d’emprunt : de 10 à 25 ans, jusqu’à 85 ans en fin de prêt
• Montant minimum : 40 000 € et jusqu’à 600 000 € si l’emprunteur est propriétaire (en pleine propriété), et jusqu’à 300 000 € si l’emprunteur n’est pas propriétaire.
• Aucune domiciliation bancaire ou d’ouverture de compte n’est nécessaire pour profiter de l’offre et l’ assurance emprunteur est facultative.
• Aucun frais de dossier.
• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont de 1 % du capital restant dû au moment du remboursement.
• L’offre n’est pas accessible aux SCI, aux indépendants et chefs d’entreprises, mais elle est ouverte aux professions libérales, hors SELARL, avec 2 bilans.
Les taux d’emprunt :



• Montant investi à crédit : 220 000 €
• Durée d’investissement : 20 ans
• Taux : 4,98 % (cf. l’offre de crédit ci-dessous)
• Hypothèse de rendement : 7,75 % (rendement de la SCPI Transitions Europe en 2023)
• Mensualités du crédit : 1 450 €
• Loyer : 1 421 € par mois
• Effort d’épargne : 29 € (hors fiscalité) et 206 € (avec fiscalité sur les revenus de source étrangère)
En investissant 200 € par mois dans la SCPI Transitions Europe, le capital que vous obtiendrez au bout de 20 ans est de 220 000 € avec un TRI (taux de rendement interne) de 14,43 %.
A savoir : les commissions de souscription, les frais de garantie et de dossier, la revalorisation des loyers et du prix de la part feront fluctuer le capital obtenu.

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Conclusion

Dans notre exemple, le capital obtenu à terme (au bout de 20 ans) sera plus important en utilisant le levier du crédit. Il est toutefois important de prendre en compte que le capital obtenu est influencé par différents facteurs :
• Les frais de souscription,
• les revalorisations des loyers et du prix de la part,
• le réinvestissement des dividendes,
• la fiscalité sur les revenus,
• les conditions et le coût du crédit.



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