Cas pratique, acheter sa résidence principale ou louer et investir ?

Deux choix de vie

Frères jumeaux, Auguste et Louis ont tous les deux poursuivi de grandes études, qu'ils ont terminées chacun à Paris à un an d'intervalle. Auguste est diplômé d'école d'ingénieur en 2017 alors que Louis a eu son diplôme d'école de commerce en 2018. Ils partagent un T1 depuis 2017 dans le XXème arrondissement (Auguste dort dans la chambre, Louis dans le canapé-lit du salon). Auguste rencontre Marie fin 2019 et ils décident quelques mois plus tard d'emménager ensemble dans une location. Louis, qui ne veut pas quitter l'appartement, décide de l'acheter grâce à un crédit, et aussi à un apport des parents.

Fin financier, Louis conseille à Auguste d'emprunter aussi pour acheter sa résidence principale (les parents lui donnent également 25 000 euros), et arrêter de « jeter un loyer par la fenêtre ». Mais Auguste, qui a trouvé le petit appartement parfait en location avec Marie pour 445 euros par mois (chacun), préfère continuer à louer. Toutefois, Auguste est conscient qu'à son âge, et avec les conditions de crédit actuelles, il est très intéressant d'emprunt pour réaliser un investissement immobilier locatif.

Mais Auguste voudrait investir en immobilier locatif dans un cadre simple et sans souci de gestion. Il ne veut pas devoir gérer les locataires d'un studio parisien d'autant qu'il ne compte pas faire sa vie à Paris. Son choix se porte donc sur les SCPI (société civile de placement dans l'immobilier). Ce sont des véhicules d'investissements qui collectent des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. L'associé reçoit régulièrement des revenus, correspondant aux loyers des biens appartenant à la SCPI.

Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d’investissement à offrir encore des rendements conséquents. À titre d'exemple, elles ont en moyenne versé un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM**) de 4,18%* l’an dernier, selon les chiffres de l'Aspim !

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Deux investissements

L'investissement de Louis :

- Prix du bien : 200 000 euros.
- Frais d'agence : 10 000 euros.
- "Frais de notaire" : 15 000 euros.
- Apport 25 000 euros.
- Crédit 200 000 euros sur 25 ans.
- Mensualités : 915,81 euros**.

L'investissement de Auguste :

- Prix du bien (parts de SCPI) : 100 000 euros.
- Revenus de la SCPI* : 470 euros par mois.
- Revenus net (TMI 30%) : 248 euros par mois.
- Apport 25 000 euros.
- Crédit 75 000 euros sur 10 ans.
- Mensualités : 720 euros**.
- Effort d'épargne mensuel : 472 euros (soit 443.81 euros d'effort de moins que Louis mais contrairement à son frère Auguste doit payer un loyer de 445 euros).

Au bout de 10 ans

10 ans après, tout va bien pour Louis. Depuis 3 ans, il file le parfait amour avec Évelyne qui rêve de s'installer dans le nord de Paris. Et son vœu va être exaucé puisque Louis vient d'accepter un nouveau poste, un très bon poste au sein d'un grand groupe technologique, basé à La Défense. S'il est très attaché au XXème arrondissement, Louis ne veut pas perdre plus d'1h30 par jour dans les transports. Pas question par contre de mettre son bien en location (trop contraignant), ni de louer un appartement avec Évelyne (et « jeter les loyers par la fenêtre »…). Louis décide donc de vendre son appartement (avec une plus-value puisqu'il a trouvé un acheteur pour 220 000 euros nets vendeur) et d'acheter avec Évelyne.

- Vente du bien : 220 000 euros (revalorisation de 10 % en 10 ans)
- Capital restant dû : 13 1675 euros
- Frais de remboursement anticipés** : 1 390 euros
- Capital final après remboursement : 86 935 euros

À l'inverse, la vie n'a pas été simple pour Auguste. Il s'est séparé de Marie il y a 5 ans et a subi un licenciement économique. Il a profité de sa période de chômage pour essayer de lancer sa société de conception de micro-puces électroniques, mais sans connaître un grand succès. Las de Paris, il est retourné vivre dans le Doubs, auprès de ses parents et a retrouvé ses amis d'enfance, dont Angélique... Il est désormais professeur en classe préparatoire et loue un bel appartement dans la banlieue de Besançon. Angélique étant enceinte, le couple ayant une situation très stable, Auguste envisage désormais d'acheter une maison au bord du Doubs...

- Part SCPI : 110 000 euros (revalorisation de 10 %* en 10 ans)
- Frais de vente (10%) : 11 000 euros.
- Capital final après-vente des parts : 99 000 euros.

Conclusion

Au final, l'investissement d'Auguste s'est révélé plus rentable que celui de Louis, puisqu'il se retrouve 10 ans après avec un capital de près de 99 000 euros contre 87 000 euros pour son frère, même en ayant « jeter un loyer par la fenêtre ».... Si Auguste aurait pu conserver ses SCPI qui lui apportent un revenu régulier (et éviter les frais de vente), il va plutôt utiliser ce capital pour acheter cash une maison avec Angélique. Mais le couple va aussi emprunter à nouveau pour acheter un bien locatif (SCPI ou résidence étudiante) et profiter encore du levier du crédit.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les supports en unités de compte présentent un risque de perte en capital.
L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .


** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.