Investissement à crédit, pourquoi choisir des SCPI étrangères ?

Les SCPI et le levier du crédit

100 € par mois, 200, 300 €/mois, etc, utiliser votre capacité d’épargne pour rembourser un crédit immobilier, plutôt que de l’épargner sur un placement financier, est très séduisant : grâce à l’emprunt, l’investissement s’élève directement à plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros et le rendement obtenu démarre dès les premières années sur une base plus forte.

Illustration : Un épargnant qui verse 100 € par mois dans un placement financier qui lui rapporte 10% brut par an (placement risqué mais donc très rentable) touchera 77 € d’intérêts (avant impôt) la première année et 132 € d’intérêt la deuxième année.
Un investisseur qui emprunte 100 000 € sur un placement immobilier lui rapportant 5%* annuel touchera 5 000 € de revenus (avant impôt) par an. Soit 416 € par mois. Comme il doit rembourser environ 460 € de mensualités, son effort d’épargne ressort à 40 € par mois (+ entre 50 et 100 € d’impôt selon les cas).

Les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancée. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.

Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc. Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.

Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.

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SCPI étrangères : Intérêt, diversité…fiscalité

L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France représente aujourd’hui environ un tiers contre 14% en 2012.

Investir hors de nos frontières permet de diversifier sur des marchés immobiliers qui offrent d’autres qualités que le marché français. Malgré toutes ses qualités, le marché immobilier français est relativement cher. Paris est l’une des villes les plus chers au monde, derrière Londres mais loin devant des villes européennes comme Rome, Bruxelles, Amsterdam ou Berlin.

Le marché immobilier allemand notamment séduit de plus en plus d'investisseurs français. Ceux-ci sont attirés par les prix abordables, le potentiel de hausse, la qualité des biens et la qualité des locataires. L’Allemagne est une zone refuge grâce à son économie leader en Europe qui montre une belle solidité : le nombre de défaillances d’entreprise y est deux fois plus faible qu’en France (source : Coface). Malgré une belle qualité du parc, les prix restent très abordables. Les villes allemandes sont très dynamiques (démographie, économie en progression, effervescence culturelle). Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, on compte 4 villes allemandes dans le TOP 15.

Si l’Allemagne attire beaucoup d’investisseurs français, le marché immobilier est également très solide au Pays-Bas ou en Belgique tandis qu’il est très rentable en Italie ou en Espagne.

Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières.

Investir en SCPI étrangères présente également un intérêt en matière de fiscalité. L'immobilier, en direct ou via des SCPI, peut bien sûr être considéré comme un actif rentable et solide. Mais en choisissant le mauvais support (gestion et fiscalité lourde) on se retrouve avec un placement qui ne remplit plus son objectif de rentabilité. Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d'imposition (0, 11%, 30%, 41% ou 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux d'imposition qui peut monter à plus de 60%. L'investissement en SCPI présente plusieurs intérêts (ticket faible, simplicité de gestion), mais la fiscalité reste élevée. À moins d'investir en SCPI étrangères.

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

Prenons par exemple le cas d'une SCPI allemande ( TDVM** de 4,50% net d'impôt payé à l'étranger).



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Offre clé en main hyper attractive

Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, notamment des SCPI étrangères

Cerise sur le gâteau, alors que les taux de crédit immobilier semblent remonter partout ailleurs, notre partenaire CFCAL a décidé fin 2020 d’abaisser ses taux sur le financement des SCPI. De 2.80% jusqu'à 15 ans et 3.15% de 16 à 25 ans, les taux sont passés à 2.40% jusqu'à 15 ans et 2.75% de 16 à 25 ans. Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts :

• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,40 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment plusieurs SCPI majoritairement investies hors de France, dont Pierval Santé, 1er de notre palmarès.
• Aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel débutant à 22 euros*** (hors fiscalité hors assurance), pour un financement de 50 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Pierval Santé.
A titre d'exemple, pour un effort d'épargne mensuel de 100 euros*** ((hors fiscalité hors assurance), l'épargnant pourra emprunter 250 000 € (mensualité 1153 €, revenus mensuel brut 1052 €).

Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique (RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole (hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non-résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte aux professions libérales.

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