4 thématiques d’investissement immobilier qui sortent des sentiers battus

Les entrepôts

Activimmo* est une SCPI à capital variable ayant pour objectif de constituer un patrimoine immobilier locatif majoritairement fondé sur les bâtiments d’activités, les entrepôts logistiques et la logistique urbaine, en anticipant l’évolution des modes de consommation et le développement du e-Commerce entraînant notamment de nouvelles logiques de distribution. Il s'agit ainsi d'une thématique diversifiante, qui se différencie des SCPI classiques qui investissent en immobilier de bureau ou de commerce. La SCPI est par ailleurs, elle même, très diversifiée. L’investissement dans des locaux professionnels polyvalents peut abriter diverses activités (gestion des stocks, assemblage, livraison, etc).

Les locaux d’activité et la logistique offrent des rendements souvent supérieurs aux autres classes d’actifs. En effet, ces actifs supportent un coût d’entretien globalement modéré, inférieur notamment à celui des bureaux, ce qui conduit mécaniquement à augmenter la rentabilité de ce type d’investissement. L’objectif de rendement annuel net de frais de gestion (TDVM** ), communiqué par la Société Civile de Placement Immobilier est de 6%*.

Au delà des rendements, le secteur de la logistique a connu une croissance forte ces dernières années notamment du fait de la progression du e-Commerce. Le e-Commerce a franchi le cap des 100 milliards d’euros en France en 2019. En 10 ans les ventes de produits et de services sur internet ont été multipliées par 4, mais ne représentent aujourd’hui encore que 10% en moyenne de l’ensemble du commerce de détail (le potentiel est donc encore très important). Or, les achats sur Internet requièrent des besoins importants de logistique (stockage et livraison). Au cours des dix dernières années, les surfaces consacrées à la logistique commercialisées dans l'hexagone ont doublé, passant de 1,5 million de m² à 3 millions de m².

La crise du coronavirus a accéléré cette tendance. Les ventes de produits sur Internet ont en effet augmenté de 32% en 2020 . C'est ainsi que le secteur de la logistique a pu montrer toute sa résilience, et sa décorrélation aux autres classes d'actifs, en 2020, ce qui a permis à la SCPI Activimmo de distribuer un TDVM** 2020 de 6,05%*.

>> Je reçois une information détaillée sur la SCPI Activimmo

Le viager

La plupart des retraités sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires, mais disposent de peu de liquidités.
Le viager permet à une personne de vendre sa résidence principale tout en conservant le droit d'habitation. Une vente qui lui permettra de recevoir un capital sans perdre l'usage de sa résidence principale. Ça tombe bien, 94 % des retraités ne veulent pas déménager. C'est donc une solution idéale pour recevoir un complément de revenu tout en conservant sa résidence principale.
L'acheteur ne reçoit pas de revenus mais achète le bien avec une décote. Le droit d'habitation disparait au moment du décès de l'occupant. À ce moment, l'acheteur récupère le bien libre en pleine propriété. Si l'acheteur avait acquis le bien avec une décote de 50%, son capital est multiplié par 2 environ (sans compter l'évolution des prix).

Lancée en 2020, la SCI Silver Avenir*** permet aux particuliers d’investir, dans des conditions idéales, dans des biens viagers acquis auprès de seniors français. La SCI a objet principal l’acquisition de biens immobiliers achetés en viager (sans rente), notamment en pleine propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH). Au décès du senior, la SCI récupère le bien et pourra le revendre au prix du marché ou le garder pour le louer.

Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

• Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'occupant vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un...
En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détiendra en effet plusieurs dizaines de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des occupants : l'âge moyen des vendeurs étant de 83 ans, les viagers auront une durée moyenne proche de 12 ans. On fait donc disparaître l'aléa du décès.
• La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.
• La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. La valeur des biens détenus par la SCI dépend de l'âge de l'occupant. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son droit diminuer. La valeur des actifs de la SCI augmente donc chaque année.

La SCI Silver Avenir est disponible sur notre contrat M Retraite Vie. Avec sa tarification très basse et la qualité de ses supports (fonds en euros et unités de compte), M Retraite Vie propose un cadre idéal pour investir en viager, dans un cadre fiscal idéal et à moindre frais : Aucuns frais d’entrée ou de versement ne sont prélevés au moment de l’ouverture ou des versements sur le contrat. S’agissant de l’investissement sur SCI Silver Avenir, les frais d’entrée sont limités à 2%, ce qui est très faible pour un placement de Pierre Papier.

Vous pouvez investir jusqu’à 50 000 € sur la SCI, mais la part sur ce support ne pourra dépasser 50% de l’encours total du contrat. Avec une espérance de rentabilité proche de 5 % *** par an (objectif non garanti), hors frais de gestion annuels du contrat, la SCI offre un couple rendement / risque attractif qui en fait un bon complément au fonds en euros et une alternative au SCPI/OPCI.

>> Je reçois une information détaillée sur la SCI Silver Avenir

Les actifs de santé

Créée en 2013, Pierval Santé*, gérée par Euryale Asset Management est une SCPI thématique dédiée aux actifs immobiliers de santé. La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie, etc.

Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population (en 2050, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005) et de l’allongement de la durée de vie (une fille sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire). En 2019, le volume d’ investissement dans l’immobilier de santé européen a atteint un niveau record de 7,6 milliards d’euros. En ligne avec déjà une année 2018 record et une progression constante ces dernières années.

La crise du Covid-19 n’épargne personne, et les entreprises du secteur de la santé ne sont pas immunisées aux difficultés qui touchent les autres secteurs. Mais les effets sont bien sûr différents, étant donné qu’il s’agit pour beaucoup d’entreprises qui sont au centre de la lutte contre l’épidémie. Les établissements de santé ont donc vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais ils sont relativement peu perturbés par un manque d'activités, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs. Quelles sont les perspectives pour les mois et années à venir ? Pour Euryale Asset Management, gérant de la SCPI Pierval santé, « il ne fait aucun doute que nos établissements retrouveront leur activité normale et certains devront même rattraper des actes médicaux qu’ils n’ont pu réaliser pendant la période de crise ». De même, après la crise : « il faut s’attendre à une forte prise de conscience des populations et des acteurs politiques sur les carences de nos systèmes de santé au vu du lourd bilan humain mais également au regard des coûts directs et indirects liés à la mise à l’arrêt de l’économie. Elle devrait amener nos dirigeants à changer de paradigme au travers d’une recherche de plus d’efficacité plutôt que de poursuivre la politique de réduction des coûts de l’avant. »
Pour 2020, le TDVM** s’est élevé à 4,95%*, stable par rapport à 2019 (5,05%*). Il s’agit d’un des plus forts rendements de l’année.

A noter qu’un des avantages de la SCPI est que plus de la moitié du patrimoine est située à l’étranger, ce qui lui confère une bonne diversification géographique. Cerise sur le gâteau, investir hors de France confère à la SCPI des avantages fiscaux (pas de prélèvements sociaux sur les loyers perçus hors de France et taux d’IR souvent plus faible).

>> Je demande une documentation sur la SCPI Pierval Santé

Le recyclage de bureaux en logements

La société civile Novaxia R*** donne la possibilité aux épargnants d’investir à travers leur assurance-vie dans un fonds immobilier résidentiel et responsable, qui vise à répondre à la pénurie de logements. Avec l'épargne récoltée auprès des investisseurs particuliers, Novaxia va acquérir et transformer des immeubles de bureaux obsolètes rendus vacants.
Il existait déjà 4 millions de m2 de bureaux vides avant la crise Covid 19 dont 1 million de m2 depuis plus de 4 ans. La crise de 2020, et l'essor du télétravail, ont accéléré ce mouvement et poussent vers un nouveau modèle. En parallèle, la demande est toujours aussi forte en "résidentiel" et on estime qu'il manque 800 000 logements neufs en France.

Novaxia R vise un objectif de performance annualisée de 5 %***(hors frais de gestion du contrat d'assurance-vie et de capitalisation) en faisant bénéficier les épargnants de la décote (en moyenne 20%) des bureaux obsolètes ou vacants, qu'elle transformera donc en logement dans le but de les revendre. Le dépôt du permis de construire, la réalisation des travaux et enfin la revente sont d’un point de vue comptable autant d’éléments qui feront progresser la valeur liquidative du support.

Le positionnement innovant de la SC Novaxia R permettra une orientation de l’épargne de l'assurance vie pour répondre à la pénurie de logement, tout en agissant positivement pour l’environnement : la transformation d’un actif existant économise 50 % d’empreinte carbone par rapport à la construction neuve et évite l’artificialisation des sols. Le fonds, labellisé ISR, vise ainsi à concilier sens et rentabilité potentielle.

Le véhicule est disponible au sein des contrats d’assurance-vie de Suravenir, dont notre contrat M Retraite Vie à frais réduits : aucuns frais d’entrée ou de versement ne sont prélevés au moment de l’ouverture ou des versements sur le contrat. S’agissant de l’investissement sur l'unité de compte Novaxia R, les frais d’entrée sont limités à 2%, ce qui est très faible pour un placement en Pierre-Papier. L’investissement bénéficiera en outre du cadre fiscal avantageux de l’enveloppe assurance-vie.
Vous pouvez investir jusqu’à 50 000 € sur l'UC Novaxia R, sachant que la part investie sur ce support ne pourra dépasser 50% de l’encours total du contrat.

>> Je souhaite recevoir une information complémentaire Novaxia R