Quelles SCPI vont revaloriser leurs parts en 2021 ?

L’année 2020 n’avait pas bien commencé pour les SCPI, pourtant placement star des dernières années. Avec la crise sanitaire, le confinement et la récession économique, les investisseurs s’interrogeaient sur les risques de ces véhicules immobiliers. Et notamment s’ils allaient conserver toute leur solidité alors que certains de leurs locataires (bureaux, commerces, hôtels, etc.) se retrouvent en difficultés. Les SCPI ont dû négocier des reports, échelonnements, voire même des annulations de loyers avec leurs locataires en difficultés. Et répercuter cette baisse sur leur distribution ?

C’est en tout cas ce qu’ont anticipé les investisseurs. La collecte a ainsi chuté drastiquement. Après une très forte collecte de 2,4 milliards d’euros au 1er trimestre 2020 (avant crise), celle-ci est retombée à 900 millions au deuxième trimestre et à 1 milliard au troisième trimestre. La collecte du 3ème trimestre 2020 est 60% moins élevée que la moyenne trimestrielle des deux dernières années (1,73 milliards d'euros).

Ces chiffres masquent toutefois de fortes disparités. En effet, la collecte des SCPI de commerce ou d’hôtels est quasiment à l’arrêt, et celle des SCPI de bureaux souffre de la démocratisation du télétravail. Par contre, la collecte des SCPI spécialisées et diversifiées (santé, résidentielle, logistique) a très bien résisté. Elle a même augmenté pour certaines SCPI du secteur de la santé. Les établissements de santé ont vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais ils sont relativement peu touchés par un manque d'activités, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs.

Fin juin 2020, MeilleurPlacement publiait une mise à jour de son palmarès SCPI post-crise, et plaçait la SCPI Pierval Santé à la première place de notre classement.

Pour beaucoup de SCPI, les renégociations ne concernaient qu’une faible part de leurs locataires. Ainsi, la plupart des SCPI de notre palmarès affichent des taux de recouvrement compris entre 75 et 90%. Et le solde constitue en majorité des étalements ou des décalages de loyers (et non des annulations). Au final, les rendements distribués par les SCPI de notre palmarès sur les 9 premiers mois de l’année sont très satisfaisants :



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Qu’est-ce qu’une revalorisation de parts ?

Vous êtes l'heureux propriétaire de parts de SCPI ou vous souhaitez en acquérir, séduits par le couple rendement/risque attrayant et par un investissement dont le ticket d'entrée est plus raisonnable que l'achat d'un bien en physique.

Comme pour tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de part souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers. Le mécanisme de revalorisation de parts récompense en quelque sorte leur patience. Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (cessions d'immeubles) qui s'ils sont réalisé à bon escient peuvent augmenter l'actif net de la société. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.

Pour un investisseur qui souhaite acheter des parts de SCPI, il est très intéressant de souscrire avant une revalorisation, car il profite automatiquement d’une hausse de son investissement quelques jours/semaines après son achat.

Penons un exemple concret avec la SCPI PF Grand Paris

Une gestion du prix des parts