Les SCPI, une nouvelle fois le placement anti-crise en 2020 ?

Doutes et collecte en baisse

Avec des rendements 2019 de plus de 4%* et une hausse de 1%* en moyenne du prix des parts des SCPI diversifiées (source l’Aspim), tous les voyants étaient au vert pour ce véhicule qui permet aux particuliers d’investir en immobilier (principalement commercial) sans souci de gestion. Mais la crise sanitaire que nous vivons, et notamment le confinement et la paralysie de l’économie, a naturellement un effet sur les SCPI.
Du fait de confinement des Français et du ralentissement économique, certaines entreprises et commerces se retrouvent en grandes difficultés. Pour éviter la faillite, elles doivent renégocier leurs baux et obtenir des délais de paiement. Le gouvernement a demandé aux bailleurs de suspendre les « loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté ».
Les SCPI ont dû négocier des reports, échelonnements, voire même des annulations de loyers avec leurs locataires en difficultés. Et répercuter cette baisse sur leur distribution ?
C’est en tout cas ce qu’ont anticipé les investisseurs. La collecte a ainsi chuté drastiquement. Après une très forte collecte de 2,4 milliards d’euros au 1er trimestre 2020 record (avant crise), celle-ci est retombé à 900 millions au second trimestre et à 1 milliard au troisième trimestre. La collecte du 3ème trimestre 2020 est 60% moins élevée que la moyenne trimestrielle des deux dernières années (1,73 milliards d'euros).
Ces chiffres masquent toutefois de fortes disparités. En effet, la collecte des SCPI de commerce ou d’hôtels est quasiment à l’arrêt, et celles des SCPI de bureaux souffre également de la démocratisation du télétravail. Par contre, la collecte des SCPI spécialisées et diversifiées (santé, résidentielle, logistique) a très bien résisté. Elle a même augmenté pour certaines SCPI du secteur de la santé. Les établissements de santé ont vu leur fonctionnement perturbé depuis le déclenchement de la crise COVID-19, mais ils sont relativement peu perturbés par un manque d'activités, comme ce peut être le cas pour d'autres secteurs.
Fin juin 2020, MeilleurPlacement publiait une mise à jour de son palmarès SCPI post-crise, et plaçait la SCPI Pierval Santé à la première place de notre classement.

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Rendements solides

Malgré la crise économiques, les SCPI sont des véhicules collectifs structurellement armés pour faire face à une conjoncture économique difficile : des baux longs, des locataires solides, une mutualisation des risques, et des réserves (reports à nouveau) permettant de faire face à une baisse des loyers reçus.
Dès le mois de mars, les SCPI ont dû négocier des reports, échelonnements, voire même des annulations de loyers avec leurs locataires en difficultés. Mais pour beaucoup d’entre elles, ces renégociations ne concernaient qu’une faible part de leurs locataires. Ainsi, la plupart des SCPI de notre palmarès affichent des taux de recouvrement compris entre 75 et 90%. Et le solde constitue en majorité des étalements ou des décalages de loyers (et non des annulations).
Au final, les rendements distribués par les SCPI de notre palmarès sur les 9 premiers mois de l’année sont très satisfaisants :


Les SCPI de notre palmarès 2020 semblent afficher une meilleure résistance que le marché. 5 SCPI sur 10 n’ont pas diminué leur dividende par rapport au T1 2019, et deux SCPI (Vendôme Régions et Épargne Foncière) ont même augmenté leur distribution. Parmi les 5 qui ont diminué leur dividende, seule Atream Hôtels (qui évolue sur le marché du tourisme durement touché par la crise) a abaissé son dividende de manière significative.

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Pourquoi investir en SCPI en 2020 ?
Et en particulier celles de notre palmarès

- Un rendement net attendu pour 2020 une nouvelle fois au-dessus de 4% net de frais de gestion : en 2020, alors que le taux sans risque est proche de 0 et que les actions ont subi une forte chute au 1er trimestre 2020, la SCPI affiche une nouvelle fois le meilleur couple rendement/risque du marché.

- Une mutualisation du risque de baisse de loyers : avec plusieurs dizaines de locataires dont des grandes enseignes qui n’ont pas bénéficié d’annulation ou report de loyers. La qualité des locataires est un critère de notation important de notre palmarès, tout comme le niveau du report à nouveau permettant de compenser une éventuelle chute des loyers reçus.

- Un risque de perte en capital assez faible : toutes les SCPI de notre palmarès sont des SCPI à capital variable. Contrairement aux SCPI à capital fixe, c’est la société de gestion qui organise la liquidité des parts et fixe son prix de souscription. Bien sûr la société de gestion peut décider une baisse des prix de parts, mais ce genre de décision est assez rare. En 2008, si on ne prend que les SCPI à capital variable, la baisse des prix de parts s'est élevée à 1.40%* en moyenne (contre -7.89%* pour les SCPI à capital fixe). Aujourd’hui, la plupart des SCPI de notre palmarès sont capable d'encaisser une diminution de 5% ou plus de leurs actifs sans la répercuter sur la valeur de leur part. Surtout que beaucoup de ces SCPI ont bénéficié d'une hausse de la valeur de leur parc immobilier ces dernières années sans forcément le répercuter sur le prix de la part.
- L’immobilier sans souci de gestion : les SCPI permettent d’accéder à la performance et à la solidité d’un investissement immobilier sans souci de gestion. La société s’occupe de tout : sélection, gestion, travaux etc. Vous n’avez qu’à encaisser les loyers. Cerise sur le gâteau, il est possible d’investir en SCPI à crédit.

- Un placement à long terme : si la crise sanitaire est naturellement au centre de toute décision d’investissement en ce moment, les particuliers ne doivent pas oublier qu’un investissement immobilier doit s’envisager sur le long terme, avec un horizon minimal de 5 ans et de préférence supérieur à 8 ans.

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