Les frais et la fiscalité, les points faibles de la SCPI ?

Des frais de gestion élevés, mais indolores…

Une SCPI (société civil de placement immobilier) est un véhicule qui permet aux particuliers d’acquérir des parts dans un parc immobilier et en recevoir une partie des loyers.


Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers.
Pour autant, ils correspondent au coût classique lorsqu'on veut déléguer la gestion de son bien immobilier.

L'investissement en SCPI ne vous demande aucune recherche (bien, locataire) ni aucune gestion. La société de gestion se charge de tout. C'est un investissement « Pierre Papier ».

Bien sûr, quand on décide de s'occuper soit même de la gestion, on évite ces frais qui affectent la rentabilité. Mais pour cela, il faut quand même avoir le bon profil : avoir du temps, être flexible, habiter près du bien mis en location, être bricoleur et/ou être bien entouré et ne pas avoir la phobie administrative. Si vous avez ce profil, c'est clair : mieux vaut gérer vous-même votre bien plutôt que de déléguer.

Pour tous ceux qui n'ont pas le temps, pas les talents ou tout simplement pas l'envie de gérer eux-même le bien, notaires, agents immobiliers ou administrateurs de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année. Et le mandat ne vous décharge pas de tout (recherche, travaux, déclaration d'impôt, etc...)

Avec la SCPI, on est proche d’un investissement d’un placement financier sur lequel vous placez et recevez les rendements. On notera que les 10% de frais d’applique sur les loyers et non sur la part, contrairement à un placement financier comme un OPCVM. Pour un rendement de 5% par exemple, les frais de gestion s’élèvent à 0,5% de l’investissement. On est donc plus faible que de nombreux OPCVM…

Aussi, ces frais de gestion sont indolores n'affectent pas l'attractivité de l'investissement en SCPI. Nets des frais de gestion, les rendements des SCPI sont compris entre 3 et 6 %* (hors fiscalité). Si vous avez investi 1000 euros dans des parts d'une SCPI qui a versé un TDVM** de 4,5 %* en 2019, vous avez reçu 450 euros de rendement (avant fiscalité) , quels que soient les frais pris par la SCPI.

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Des frais de souscription rentabilisés sur le long terme

La SCPI collecte des fonds auprès d'épargnants pour réaliser des investissements immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. Et naturellement, comme tout investissement immobilier, les acquisitions réalisées par la SCPI vont entraîner des frais. Frais qui sont à la charge des investisseurs. Les investisseurs vont payer deux types de frais.

Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont compris entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion.

Des frais élevés ? Peut-être, mais si vous détenez votre résidence principale ou un bien immobilier locatif, vous avez payé des taxes et frais de notaire (7 ou 8%) mais aussi des frais d’agence qui oscillent entre 4 et 5%. Quand on fait le compte, les frais de souscription des SCPI sont équivalents.

Comme pour les frais de gestion, les frais de souscription sont déjà pris en compte dans le rendement publié par la SCPI. Si vous avez investi 1000 euros dans des parts d'une SCPI qui a versé un TDVM** de 4,5 %* de rendement en 2019, vous avez reçu 450 euros de rendement (avant fiscalité) , quels que soient les frais (gestion et souscription) pris par la SCPI.

Il ne faut donc jamais oublier que lorsque vous achetez des parts d'une SCPI, vous investissez en fait dans un bien immobilier et donc qu'en termes de frais, il faut le comparer aux frais d'un investissement immobilier locatif. Comme tout investissement immobilier, l'investissement en SCPI doit donc s'envisager à long terme.

Naturellement, le fait que les frais de la SCPI peuvent se justifier ne signifie pas que l’investisseur ne doit pas chercher des solutions pour limiter ces frais.

Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe (voir plus bas) mais souvent aussi de rabais sur les commissions de souscriptions. Habituellement autour des 10 % pour un achat en direct, elles sont par exemple réduites autour des 7 % sur les contrats de MeilleurPlacement.

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Une autre solution pour réduire les frais est de rechercher les SCPI qui sont sur le point de procéder à une revalorisation de leurs parts. Acheter une SCPI dont la valeur va augmenter de 3% permet quasi-instantanément de rembourser 1/3 ou ¼ des frais. L’investisseur peut également s’intéresser au lancement de nouvelles SCPI. En effet, au moment du lancement, les sociétés de gestion font souvent des offres promotionnelles pour acquérir les parts à frais réduits.

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Trois solutions pour diminuer la fiscalité des SCPI

Les revenus versés sur par la SCPI sont à déclarer au barème de l’impôt sur le revenu en tant que revenus fonciers (possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si l’achat a été fait à crédit). Ils sont donc soumis à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur : 0%, 14%, 30%, 41% ou 45%. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

Au moment de la revente, si l’investisseur réalise une plus-value (net de frais), celle-ci est soumise à un impôt sur la plus-value de 19% en plus des prélèvements sociaux de 17,2%. Comme pour un bien immobilier en direct, des abattements sont octroyés selon la durée de détention de la SCPI. A partir de la 6ème année de détention, l’investisseur bénéficie en effet d’un abattement de 6% par an sur la plus-value immobilière et de 1,65% pour les prélèvements sociaux. Il se retrouve ainsi exonéré d’impôt sur la plus-value au bout de la 22ème année de détention et de prélèvements sociaux au bout de la 30ème année.

Pour diminuer la fiscalité, l’investisseur peut loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, les gains générés par la SCPI seront soumis à la flat tax (taux d’IR de 12.8% et 17.2% de prélèvements sociaux) au moment de leur retrait du contrat. Si le contrat a plus de 8 ans, ils peuvent bénéficier d’un taux réduit d’IR à 7,5% en plus d’un abattement sur les gains imposés de 4600 euros (9200 euros pour un couple). Les prélèvements sociaux sont par contre toujours dus.

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L’autre solution est de se tourner vers une SCPI étrangère : si la SCPI verse une part de revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger, les prélèvements sociaux ne sont pas dus sur ces revenus. A noter par ailleurs que dans certains cas (biens situés aux Pays-Bas ou au Portugal par exemple), la convention fiscale passée entre les deux pays prévoit que les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils rentrent toutefois en compte pour le calcul du taux effectif. Dans d’autres cas (Allemagne ou Espagne par exemple), vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d’impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

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Enfin, l’investisseur qui souhaite limiter au maximum note fiscale s’intéressera à l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. En devenant nu-propriétaire de parts de SCPI, l’investisseur renonce à percevoir des loyers sur une période donnée (5, 8, 10, 15 ans). En échange, il achète les parts avec une décote (de 20 à 40% selon la SCPI et la durée). À l’issue de la période, cette décote disparait et l’investissement se revalorise (puisqu’il passe, selon la durée, de 80%, 70% ou 60%, à 100% de la valeur de la part). Sans compte la revalorisation* éventuelle de la part. Le gain provenant de la disparition de la décote ne constitue pas une plus-value. Sans revenus ni plus-value, l’investisseur ne paye ni IR, ni prélèvements sociaux (et pas d’IFI non plus).

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* Les performances passées ne préjugent pas de performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quotes-parts de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.