Immobilier, les SCPI allemandes toujours plus séduisantes

Pourquoi investir en SCPI allemande ?

Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est toujours plus attractif. Même si 2019 n’a pas été une très bonne année pour l’économie allemande, elle montre en 2020 une très bonne solidité : les défaillances devraient augmenter de 21 % en France d’ici à la fin de l’année 2021, selon l’assureur-crédit Coface, et concerner plus de 60 000 entreprises. En Allemagne, le nombre de défaillances ne devrait augmenter que de 12% et restera deux fois plus faible qu’en France.

La crise sanitaire a touché les différentes zones européennes de façon très hétérogène : l’Europe de l’Est et du Nord a été bien moins affectée que l’Europe du Sud, ce qui va immanquablement se traduire dans les performances économiques des trimestres à venir.Toutes choses égales par ailleurs, l’immobilier situé en Allemagne ou aux Pays-Bas devrait ainsi être moins affecté que les actifs italiens ou espagnols.

L’Allemagne attire également les investisseurs de par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.

Les villes allemandes ont le vent en poupe : elles jouissent d'une démographie favorable, d'une économie locale en progression et d'une effervescence culturelle. Dans la dernière étude annuelle mondiale de Mercer qui classe plus de 450 villes selon la qualité de vie, trois villes allemandes trustent le Top 10. Il s'agit de Munich (n°3), Düsseldorf (n°6) et de Francfort (n°7). Berlin arrive à la 13e position loin devant Paris au 39e rang.

Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.

Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu imposable est de 65 000 euros. Son taux marginal d’imposition est donc de 30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8 243,3 euros. Son taux d'imposition moyen est donc de 8242.3 euros / 65.000 euros = 12,68 %. Elle panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un TDVM de 4,77%* pour ces deux SCPI. En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts servis pour ces deux SCPI sont les suivants. À noter que dans le cas de la SCPI allemande, le TDVM est exprimé après imposition allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.



Le constat est sans appel. Pour un même TDVM déclaré, une SCPI investie en Allemagne offre un rendement net plus important qu’une SCPI investie uniquement en France.

L’imposition allemande est gérée directement et intégralement par la société de gestion reprenant toutes les étapes de la déclaration. Le crédit d’impôt est quant à lui calculé automatiquement par l’administration fiscale).

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Novapierre Allemagne 2

Lancée en 2014, Novapierre Allemagne a été la première SCPI en France à chercher les opportunités du marché immobilier au cœur de la locomotive économique européenne : L’Allemagne.

Très vite les performances ont été au rendez-vous pour la SCPI : après un démarrage tranquille et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2017 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Et le rendement a même augmenté en 2018 avec une distribution de 4,87%* après impôts (4,99% en comptant la distribution d'un report à nouveau)revalorisation de 2% du prix de sa part en octobre 2018, de 255 euros à 260 euros conséquence de la hausse de sa valeur de reconstitution ) 269 euros fin 2017.

Les investisseurs se sont précipités sur la SCPI et en 2019, elle a décidé de ne plus accepter les nouvelles souscriptions, ayant atteint son capital maximum fixé dans les statuts.

Quelques mois plus tard, Paref annonçait le lancement du deuxième millésime de Novapierre Allemagne, bâti dans la continuité du premier afin d'offrir, à nouveau, l’accès au marché immobilier allemand des commerces.

Le commerce de proximité, un des secteurs les plus solides d’Allemagne aujourd’hui, évolue dans un modèle normé et installé, qui correspond aux habitudes de consommation des ménages allemands. L’Allemagne est une zone prospère au sein de laquelle ses habitants consomment structurellement de manière importante. Novapierre Allemagne 2, qui investit dans cette classe d’actifs, devrait ainsi bénéficier de cette dynamique.

La SCPI a repris les recettes qui ont fait le succès de sa grande sœur. Avec des améliorations. Pour ce nouvel Opus Paref Gestion a en effet souhaité s’attacher les services d’un professionnel du secteur de l’immobilier en Allemagne afin de l’accompagner sur ce marché. PRINCIPAL REAL ESTATE, présent sur le marché paneuropéen et gérant principalement des actifs immobiliers de commerces, dispose d’une expertise dans la recherche et la gestion d’actifs immobiliers situés en Allemagne.

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