Crédit immobilier, faut-il investir maintenant, tant que les taux sont encore bas ?

Hausse de taux mai

En mai, le taux moyen a augmenté de 7 points de base par rapport au mois d'avril, à 1,26% en moyenne, contre 1,13% en avril, selon l'étude mensuelle de Crédit Logement-CSA publiée mercredi. Depuis décembre, le taux moyen a augmenté de 13 points de base sur l'ensemble du marché. Ce bond est une "réponse à la montée des risques et de l'incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir", souligne l'observatoire dans un communiqué.

Nul ne sait si le mouvement va continuer dans les mois qui viennent. La reprise économique qui semble se dessinait pourrait convaincre les banques de relâcher un peu de lest. Par ailleurs, le taux des emprunts d’État français, qui sert de référence aux taux immobiliers, restent très bas, négatifs même, à -0.038% (alors qu'il était repassé au dessus de 0% en avril).

Quoiqu'il en soit, les taux sont encore historiquement bas. Ils sont en baisse sur un an, et tout près du plancher record de novembre 2019 (1,12 %)

Resserrement des conditions

Depuis de longues années, notamment depuis l’ouverture des vannes de crédit de la banque centrale européenne, les banques commerciales étaient très souples et agressives sur les crédits immobiliers. Les taux baissaient mois après mois, pendant plusieurs années, et les règles concernant la situation de l’emprunteur (notamment taux d’endettement) étaient moins regardées.

Mais depuis le début d’année, soit quelques semaines avant le déclenchement de la crise du coronavirus, les banques commençaient déjà à serrer la vis sur les crédits. Sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité financière, elles ont tout à coup arrêté d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté au 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.

La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Le contexte économique est incertain, et prêter aujourd'hui devient plus risqué, ce que la banque va intégrer notamment dans le taux, en particulier pour tous les profils qui ne sont pas haut de gamme : primo-accédants, taux d’endettement important, revenus fluctuants, dépenses élevées, reste à vivre faible, situation familiale complexe ou encore âge et problème de santé : tous ces profils risquent de subir de sérieuses hausses de taux dans les mois à venir.

Pour le moment la hausse des taux n’a qu’un impact relativement peu significatif sur la capacité d’emprunt. Mais en quelques mois, cela pourrait devenir significatif. Aussi, l’autre problème lié à cette hausse des taux et que, dans le même temps, le taux d’usure a été abaissé. Il s’agit du TAEG (taux annualisé effectif global) maximum légal, revu chaque trimestre par la Banque de France, au-dessus duquel il est interdit d'emprunter. Il a été abaissé de 0,10 % pour atteindre 2,51 % pour les prêts sur vingt ans et plus. C'est la seconde baisse de ce plafond cette année après une première de 0,16 % en janvier pour les prêts sur 20 ans et plus.

Si cette mesure est destinée à protéger les particuliers de taux de crédit trop élevés, elle pourrait néanmoins pénaliser certains emprunteurs. Sur certains dossiers qu'elle aurait acceptés, mais pour un taux supérieur à 2.51%, la banque ne choisira pas d'abaisser son taux. Elle refusera le dossier, jugé un peu trop risqué.







En parallèle, notre offre de financement de parts de SCPI en nantissement proposée par le CFCAL tient sur une approche complètement différente. Il s'agit d'un établissement qui ne demande pas d'ouverture de compte, qui ne propose pas de produits d'épargne. Par ailleurs, Cette offre n’est en effet pas concernée par la limite du taux de 33% d’endettement des crédits immobiliers. L'organisme prêteur accepte ainsi des taux d'endettement plus élevé, jusqu'à 40%. Par ailleurs, le taux n’a pas été augmenté en avril, ni d’ailleurs depuis son lancement l’an dernier. Enfin, ayant toujours pour habitude de traiter les demandes à distance, et ne proposant pas de crédit aux entreprises, le CFCAL est aujourd'hui complètement opérationnels pour continuer leur activité.

Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI. Plusieurs SCPI sont éligibles. On retrouve par exemple la SCPI Épargne foncière, deuxième de notre palmarès de SCPI. Il s'agit d'une SCPI historique (créée en 1986 avec une gestion très saine et un rendement attractif (TDVM* 2019 : 4.40%**).

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Les taux vont-ils continuer à monter ?

La crise du Covid 19 a des effets sur le marché du crédit immobilier et fait évoluer les taux d’emprunt à la hausse.

Mais en réalité, les taux commençaient déjà à repartir à la hausse avant le début de la crise sanitaire. Depuis le début d’année, sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de stabilité financière, les banques ont en effet commencé à ne plus accorder de prêt au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté en 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.

La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Les banques se concentrent surtout aujourd’hui sur les demandes de crédit des entreprises, très nombreuses. La situation actuelle va également pousser les banques à augmenter leur prime de risque.

Il est également important de rappeler que les taux des crédits immobiliers ont comme principale référence le taux des OAT, les obligations assimilables au Trésor à 10 ans. Pendant de longs mois, l’État français empruntait à taux négatifs sur 10 ans. Ce taux était à -0.26% le 31 janvier et -0.3% le 28 février. Au 1er avril, il était à +0.025%. Pour soutenir l’économie pendant le confinement, le gouvernement multiplie les plans de relances et les injections de liquidités, ce qui pèse sur son déficit et sa dette. Donc sur ses taux.

Les banques ont ainsi remonté leurs taux immobiliers en avril. Des hausses qui vont de 0.05 à 0.7 point. Sur 20 ans une grande banque propose désormais des taux de 1,35 % à 2,35 % en fonction des revenus, contre de 0,85 à 1,65 % en mars !

Ce phénomène ne touche pas notre offre de SCPI à crédit. Dont le taux n’a pas augmenté depuis son lancement sur un mois. Une excellente opportunité d’investir simplement en immobilier à crédit via des SCPI, et notamment une SCPI allemande.


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Durcissement des dossiers

Une offre attractive sur une SCPI Allemande

Toujours actif malgré le confinement, le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à crédit, et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.

Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est très attractif puisque le taux de faillite d'entreprises allemandes est bien plus faible qu'en France : en 2018, il y a eu deux fois moins de faillites en Allemagne qu'en France. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.

Le parc est de qualité, donc, et en plus les prix restent très abordables, notamment par rapport aux villes françaises. Et comme les projections tendent vers une montée des prix, la perspective de plus-values est forte.

L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne (et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est que la fiscalité sera beaucoup plus douce. En premier lieu, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%. En vertu de la Convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs perçus en Allemagne par la SCPI ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne. La SCPI sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés allemandes de 15,825%. Celui-ci est prélevé à la source et la distribution de revenus aux associés est donc nette d’impôt allemand. Les revenus fonciers de source allemande distribués par la SCPI et qui sont imposables en Allemagne sont également imposables en France lorsqu’ils sont perçus par des résidents français. Ils sont donc soumis à la TMI (tranche marginale d'imposition) de l'épargnant. Mais pour éviter une double imposition, l'associé bénéficie d'un crédit d’impôt égal à l'impôt français (calculé sur le taux moyen). L'impôt final sera donc nettement moins important que pour une SCPI française.

Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique.
Pour ceux qui ont donc l’opportunité de profiter de cette offre, voici ces nombreux atouts :

• Conditions d'âge peu restrictives : possibilité d'emprunter jusqu'à l'âge de 85 ans en fin de prêt.
• Assurance facultative.
• Durée d'emprunt large de 6 ans à 25 ans.
• Taux compétitif : 2,5 % jusqu'à 15 ans et 2,75 % de 16 à 25 ans !
• Large choix de SCPI : notamment des SCPI étrangères.
• Aucun frais de dossier ni autres frais supplémentaires.
• Sans apport et avec un effort d'épargne débutant à 86 euros* (hors fiscalité hors assurance, pour un financement de 100 000 euros sur 25 ans de parts de SCPI Novapierre Allemagne 2).

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