Trois exemples concrets d’investissement en SCPI à crédit simple, sans apport et adaptés à tous les profils

Dès 100 euros par mois

Lucas est cadre dans un cabinet de consulting. Ses dépenses sont assez réduites, d'autant que son activité professionnelle occupe la majeure partie de son temps. Responsable, Lucas a commencé très tôt à mettre de côté, un peu, pour se constituer un bas de laine. Il y a 5 ans, il s’est également laissé tenter par un investissement en immobilier défiscalisant, pour réduire ses impôts. Il en est plutôt satisfait, d’autant que cela lui permet de dégager une nouvelle capacité d’épargne. Il souhaite réaliser un nouveau projet immobilier, mais recherche une solution sans souci de gestion car, accaparé par son travail (sans compter les sorties entre amis et ses parents qui le harcèlent pour qu’il rencontre quelqu’un…), il a de moins en moins le temps de s’occuper de ses finances.
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement attractive, sans apport, et sans souci de gestion, car il s’agit d’un investissement en SCPI. Et notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2. Séduit par l’opportunité d’investir en Allemagne, mais aussi par la fiscalité réduite, Lucas se décide pour un investissement de 80 000 euros à crédit de parts de Novapierre Allemagne 2 sur 25 ans.

Le taux d’emprunt est de 2.75%. Il n’y a aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires (l’assurance est facultative). Les mensualités de crédit sont à 369 euros*. Ces mensualités vont être financées en partie par les revenus de la SCPI. Si on part d’une hypothèse de 4.5%** de rendement avant impôt français (impôt moyen 11.86% - sachant que Lucas est dans la tranche à 30%), cela donne un rendement mensuel moyen de 264 euros**. Soit un effort d’épargne mensuelle de 105 euros. 25 ans plus tard (soit 300 mois), Lucas est l’heureux propriétaire de 80 000 euros (sans compter les possibles revalorisations) de parts de Novapierre Allemagne 2, en ayant investi de sa poche à peine plus de 31 000 euros. Merci le crédit.
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2 SCPI, 1 crédit, zéro souci

Laurent vient d’avoir 40 ans. Il est marié depuis 5 ans à Cécile, 35 ans. Le couple a 2 enfants, de 6 et 4 ans. Le couple épargne quelques centaines d’euros tous les mois sur un livret et un contrat d’assurance-vie. Ils aimeraient épargner plus, mais avec le crédit sur leur résidence principale, et les frais de garde des enfants, ils n’y arrivaient pas. Mais leur petit dernier entrant à l’école publique, ils bénéficient d’une grosse dépense mensuelle en moins. Le couple se met alors d’accord pour affecter environ 300 euros par mois à un nouvel investissement, et recherche un investissement immobilier.

Laurent a entendu parler d’un certain Lucas dans son entreprise qui a réalisé un investissement à crédit en Allemagne, via une SCPI. Il est très intéressé, notamment par la solution clé en main sans souci de gestion et l’accès au marché allemand. Il convainc Cécile, qui insiste cependant d’investir dans une deuxième SCPI pour diversifier les risques. En effet, sur l’offre du CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine, plusieurs SCPI sont éligibles, et il est possible de cumuler jusqu’à 3 SCPI par opération. On retrouve par exemple la SCPI Épargne foncière, deuxième de notre palmarès de SCPI. Il s'agit d'une SCPI historique (créée en 1986 avec une gestion très saine et un rendement attractif (TDVM* 2019 : 4.40%**). Le couple décide donc d’un investissement de 182 000 euros sur les deux SCPI Novapierre Allemagne 2 et Epargne Foncière.

Le taux d’emprunt est de 2.75%. Il n’y a aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires (l’assurance est facultative). Les mensualités de crédit sont à 840 euros*. Ces mensualités vont être financées en partie par les revenus des deux SCPI. Si on part d’une hypothèse de 4.45%** de rendement avant impôt français (impôt moyen 21.35%, sachant que le couple est dans la tranche à 30%), cela donne un rendement mensuel moyen net de 530 euros**. Soit un effort d’épargne mensuelle de 310 euros. 25 ans plus tard (soit 300 mois), Laurent et Sophie ont donc épargner un peu plus de 90 000 euros. Leur crédit remboursé, ils détiennent désormais 182 000 euros (sans compter les possibles revalorisations) de parts d’Épargne Foncière et Novapierre Allemagne 2. Soit une épargne qui a doublé. Une performance bien supérieure à leur placement financier. Même leur résidence principale n’a pas offert une telle rentabilité. Tout ça grâce au levier du crédit.

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A 15 ans de la retraite, le crédit pour booster les revenus complémentaires

Philippe et Martine viennent de passer la barre des 50 ans, « la cinquantaine radieuse », comme ils l’appellent. Ils sont tous les deux en forme, dans une situation financière confortable, tout en donnant un coup de main à leurs enfants (même si ceux-ci se débrouillent plutôt bien). Ils ont un peu de temps pour leur loisir même s’ils continuent tous les deux à travailler intensément. Vivement la retraite ? Philippe et Martine savent que dans 15 ans, leur situation va totalement changer. Ils vont avoir du temps pour leur loisir, mais leurs revenus vont diminuer alors que leurs besoins vont augmenter. Ils ne veulent pas se priver à la retraite, alors ils décident de s’activer dès aujourd’hui et de mettre plus de côtés pour leur retraite. 500 euros tous les mois dans un Plan d’Épargne Retraite (et obtiennent 200 euros de réduction d’impôt). Et 300 euros dans une opération immobilière à crédit.

L’offre du CFCAL (Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine), est très souple. Ils peuvent en effet emprunter 87 000 € sur 15 ans pour obtenir des revenus complémentaires à leur retraite. Ils décident de choisir la SCPI Novapierre Allemagne 2. Ils ont hésité avec Epargne Foncière mais la fiscalité avantageuse de Novapierre Allemagne 2 les a convaincus, d’autant qu’ils sont dans la tranche à 41%.
Le taux d’emprunt est de 2.5%. Il n’y a aucuns frais de dossier ni autres frais supplémentaires (l’assurance est facultative). Les mensualités de crédit sont à 590 euros*. Ces mensualités vont être financées en partie par les revenus de la SCPI. Si on part d’une hypothèse de 4.5%** de rendement avant impôt français (impôt moyen 11.77%), cela donne un rendement mensuel moyen de 287 euros**. Soit un effort d’épargne mensuelle de 303 euros. 15 ans plus tard, le couple part à la retraite avec 87 000 euros (sans compter les possibles revalorisations) de parts de Novapierre Allemagne 2 qui leur offre environ 270 euros de revenus mensuels nets (si on prend l’hypothèse d’un rendement stable) en conservant ses parts de SCPI. Le plan d’Epargne Retraite n’est pas mal loti non plus. Grâce à une allocation équilibré (investie en fonds euros et unités de compte*** de type OPCVM et SCPI**) et un taux de rendement de 3%, le capital s’élève à 114 000 euros (environ 80 000 € net d’impôt) et le couple obtient donc un revenu supplémentaire net d’environ 200 € sans toucher au capital du plan. La retraite s’annonce bien remplie !

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Communication non contractuelle à but publicitaire
*Information non contractuelle. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
*** Les investissements en unités de compte présentent un risque de perte en capital, doivent s’envisager dans une optique long terme et porter sur une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.