Crise, pourquoi il ne faut pas s’inquiéter pour les SCPI de notre palmarès (1/2)

Des SCPI résistantes à la crise ?

Avec des rendements 2019 de plus de 4%* et une hausse de 1%* en moyenne du prix des parts des SCPI diversifiées (source l’Aspim), tous les voyants étaient au vert pour ce véhicule qui permet aux particuliers d’investir en immobilier (principalement commercial) sans souci de gestion. Mais la crise sanitaire que nous vivons, et notamment le confinement et la paralysie de l’économie, a naturellement un effet sur les SCPI.

Du fait de confinement des Français et du ralentissement économique, certaines entreprises et commerces se retrouvent en grandes difficultés. Pour éviter la faillite, elles doivent renégocier leurs baux et obtenir des délais de paiement. Le gouvernement a demandé aux bailleurs de suspendre les « loyers pour les petites entreprises les plus en difficulté ». Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) a ensuite appelé les bailleurs à soutenir les commerçants en difficulté, en suspendant temporairement la mise en recouvrement des loyers et charges du mois d'avril.

Des reports de loyers acceptés par les SCPI seraient bien entendu pénalisants pour les porteurs de parts. Mais il est important de préciser que ce type d'actions, exceptionnelles et nécessaires pour lutter contre la pandémie, ont également pour objectif de favoriser le maintien en place des locataires et de pérenniser le flux de loyers sur le long-terme. Cette sécurisation des revenus dans la durée participe activement à la protection de la valeur des actifs immobiliers détenues dans l’ensemble des portefeuilles.

Pour autant, il n’y a aucune raison de paniquer sur les SCPI, surtout celles de notre palmarès. Pourquoi ? Tout d’abord, rappelons que les SCPI sont des véhicules collectifs structurellement armés pour faire face à une conjoncture économique difficile : des baux longs, une stratégie de revalorisation des prix de parts prudente permettant d’amortir un choc conjoncturel et enfin un environnement de taux bas qui devrait se prolonger et toujours être favorable à l’immobilier.

Rappelons aussi et surtout que les SCPI ont des reports à nouveau parfois très élevés notamment pour celles de notre palmarès (le RAN était un des critères import de notre palmarès), permettant de faire face à plusieurs trimestres de confinement et de baisse des loyers reçus. Et si certains locataires des SCPI vont bénéficier de report de loyers, ce ne sera pas le cas des grandes enseignes qui ont des baux de long terme. Des locataires solides donc, un autre critère important de notre palmarès.

Y-aura-t-il des baisses de prix de parts ? Rien n’est moins sûr. Tout d’abord parce que toutes les SCPI de notre palmarès sont des SCPI à capital variable. Contrairement aux SCPI à capital fixe, c’est la société de gestion qui organise la liquidité des parts et fixe son prix de souscription. Bien sûr la société de gestion peut décider une baisse des prix de parts, mais ce genre de décision est assez rare. En 2008, si on ne prend que les SCPI à capital variable, la baisse des prix de parts s'est élevée à 1.40%* en moyenne (contre -7.89%* pour les SCPI à capital fixe).
Aujourd’hui, la plupart des SCPI de notre palmarès sont capable d'encaisser une diminution de 5% ou plus de leurs actifs sans la répercuter sur la valeur de leur part. Surtout que beaucoup de ces SCPI ont bénéficié d'une hausse de la valeur de leur parc immobilier ces dernières années sans forcément le répercuter sur le prix de la part.

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Le point sur chaque SCPI de notre palmarès (1/2)

PF Grand Paris et PFO

PF Grand paris, la 1er SCPI de notre palmarès, vient de connaitre une hausse du prix de sa part de 4% au 1er mars. Les voyants étaient donc au vert vif pour cette SCPI, dont l'écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part était à +8.25%* fin 2019. La société de gestion, Perial AM, négocie des échelonnements de loyers « au cas par cas, pour accompagner nos locataires les plus impactés et les aider à surmonter cette crise ». Mais elle rappelle que « L’échelonnage de perception des loyers s’adresse aux TPE et aux PME présentant des difficultés sérieuses en lien avec l’actuelle crise sanitaire » et qu’elle préservera «l’intérêt et la performance de nos fonds ».
La société de gestion estime par ailleurs que « La taille et la nature des locataires de nos fonds devrait limiter l'impact de ces mesures ».
A ce jour, PF Grand Paris bénéficie d’un report à nouveau de 96 jours. De quoi faire face à des longues semaines de confinement. Elle est très diversifiées avec 519 baux dans 122 immeubles, avec des locataires très solides (Siemens, AXA et Eurodisney dans les 5 premiers locataires).

Autre SCPI de Perial présente dans notre palmarès, PFO gère 363 baux sur 143 immeubles. Elle dispose d’un report à nouveau de 33 jours, et également des locataires solides (Peugeot, Apicil Gestion, Holiday Inn). La société de gestion précise enfin que « Les investissements des 3 SCPI gérées par PERIAL AM sont, à ce stade, en avance sur la collecte : nous ne craignons donc pas une dilution de la performance de nos fonds à court terme. Les impacts de la crise sanitaire actuelle ne sont donc pas immédiatement ressentis sur le marché de l'investissement immobilier »

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Epargne Foncière et Pierval Santé

Comme PF Grand Paris, Epargne Foncière a connu une hausse du prix de sa part au 1er mars, de 2.10%. Il faut dire que la SCPI bénéficiait d’un beau potentiel de revalorisation avec un écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part qui était très élevé fin 2019, à plus de 10%*. La SCPI est en outre très diversifiée avec 217 immeubles en direct, plus 77 détenus via des SCI. La société de gestion, la Française AM, a indiqué que l’encaissement du premier trimestre de loyer s’est déroulé normalement et que la distribution du premier trimestre au porteur de part est maintenue à fin avril. Pour le prochain trimestre, la Française souhaite accompagner les « entreprises de taille modeste et les plus touchées », mais aussi « les entreprises de taille plus importante dont le secteur d’activité est particulièrement touché. ». Des reports de loyers seront négociés. Mais la société rappelle que « un trimestre de distribution équivaut approximativement à 1% de performance annuelle (au regard des 4% et plus distribués en 2019).Cette simple observation, volontairement simpliste et maximaliste, montre que les SCPI devraient être, en l’état actuel des marchés financiers, parmi les placements les plus rentables en 2020.»
Et avec son report à nouveau (136.62 jours dans le dernier rapport annuel de geston), la SCPI a largement les moyens de compenser une baisse de loyers encaissés au second trimestre.

L’autre SCPI de la Française AM présente dans notre palmarès, est la SCPI Pierval Santé. Les SCPI investies sur le secteur de la santé sont souvent décorrélée de l’économie et sont donc plus résilientes à la crise. Le marché de la santé en France connaît depuis 20 ans un développement important lié à l’augmentation des besoins en soins médicaux du fait du vieillissement de la population (en 2050, un habitant sur trois sera âgé de plus de 60 ans contre un sur cinq en 2005) et de l’allongement de la durée de vie (une fille sur deux qui naît aujourd’hui sera centenaire).
La stratégie d’investissement repose sur la diversité des acquisitions : des établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.), des cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suite et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacie...
Pendant la crise : les établissements de Pierval Santé prennent toute leur part dans la lutte contre le coronavirus.Leur activité ne devrait pas être ralentie, probablement transformée pour faire face à la situation sanitaire. La Française AM les accompagne « de façon responsable sur toute difficulté temporaire qui pourrait se présenter ». Mais à la sortie de la crise : « il ne fait aucun doute que nos établissements retrouveront leur activité normale et certains devront même rattraper des actes médicaux qu’ils n’ont pu réaliser pendant la période de crise ».

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Atream Hotels

La SCPI Atream Hôtels, dédiée à l’immobilier hôtelier sur la zone Euro, est en première ligne face à la crise actuelle. Les annonces et mesures sanitaires adoptées en France et en Europe dans le cadre de l’expansion du Coronavirus se sont traduites par l’annulation ou le report quasi-systématique d’événements professionnels, sportifs et culturels ainsi que par un ralentissement des flux touristiques entrainant une baisse immédiate de la fréquentation des hôtels et un arrêt des réservations pour les prochains mois.
La politique d’investissement d’Atream Hôtels vise une diversification de son patrimoine au travers du nombre d’actifs immobiliers acquis, de leur localisation, de la nature des exploitants. Son patrimoine est réparti sur la France, l’Allemagne, la Belgique et les Pays-Bas.
Pour autant, la société de gestion prévient que ses « échanges des derniers jours avec les grands exploitants français et internationaux ainsi qu’avec les réseaux d’indépendants confirment une baisse brutale des taux d’occupation comprise entre -20% et -90% selon les marchés». La baisse est particulièrement marquée en France et surtout en Italie où les baisses atteignent -90%. Bruxelles, Berlin et Amsterdam, capitales européennes des pays sur lesquels est investie la SCPI Atream Hôtels, affichent également des baisses significatives des taux d’occupation depuis la fin du mois février comprises entre -20% et -40%.
Toutefois, la SCPI Atream précise également qu'elle est engagée au travers de 14 baux à loyer fixe dont la durée résiduelle moyenne ferme est de 17,8 années. Cette diversité des exploitants et la répartition géographique permettent une mutualisation du risque locatif. A ce jour, l’objectif de distribution pour le premier trimestre 2020 est confirmé, au même niveau qe communiqué dans le dernier bulletin trimestriel 2019, à 11,50 € par part en pleine jouissance (DVM équivalent annuel de 4,60% après fiscalité étrangère).

Nous publierons un nouveau point concernant les autres SCPI du palmarès (Novapierre Allemagne, Corum, Epargne Pierre, Vendôme Régions et Immorente la semaine prochaine