Placements, SCPI et OPCI, solutions pour diversifier à moindres frais

À la recherche de la performance, de la solidité, frais les plus bas, etc.

Les véhicules classiques de placement offerts aux épargnants ne répondent plus toujours aux attentes en termes de rendement et de risque.

Les fonds en euros des contrats d’assurance-vie sont, par exemple, un des placements les plus prisés des épargnants français. Il faut dire que non seulement ces fonds garantissent le capital accumulé chaque année, mais ils offrent des rendements bien supérieurs aux autres placements garantis, comme le Livret A. Mais avec la baisse des rendements des obligations d’État (qui constituent une bonne part de l’actif des fonds en euros), les rendements baissent chaque année et cela devrait continuer en 2019 (mais aussi dans les années à venir tant que les taux restent aussi bas).

Pourtant, la collecte continue d’être positive sur les fonds en euros (il faut dire que les autres solutions de placements garantis rapportent encore moins). Pour faire face à cette nouvelle collecte, les assureurs sont contraints d'investir dans des obligations d’État qui rapportent de moins en moins, voire plus du tout. Les assureurs n’ont donc pas d’autres choix que de pousser les épargnants à investir sur d’autres supports. Par exemple en instaurant un minimum à investir en unités de compte pour pouvoir investir en fonds euros. Et peut-être bientôt instaurer des frais d’entrée…

Dans des contrats multisupports, les épargnants ont souvent à leur disposition des centaines d’OPCVM (actions, obligations, diversifiés) avec des espérances de rendement supérieures au fonds en euros (notamment pour les investissements en actions). Ils sont cependant bien plus risqués que les fonds en euros : aucune garantie en capital et la possibilité de voir le capital baisser fortement en cas de chute des marchés actions. Bien qu’historiquement les actions aient offert une très belle performance aux investisseurs, et qu’on peut espérer que cela continuera sur le long terme, il est normal de ne pas investir une trop grande part de son portefeuille sur ce type de supports.

Quelles solutions reste-t-il alors aux particuliers pour obtenir des rendements sans prendre trop de risque ? Il y a certes les SCPI (sociétés civiles de placements dans l’immobilier) : ces véhicules permettent de bénéficier des rendements attractifs (Le TDVM* moyen en 2018 s’établissait à 4,35 %**) d’un patrimoine immobilier physique, pour une solidité reconnue (le risque de baisse est faible, les parts de SCPI ont plutôt tendance à grimper chaque année). Mais les frais de souscription sur ce type de produits sont élevés (environ 10%). Les SCPI sont donc des produits de très long terme. Il faut plusieurs années de rendement et de hausse de prix pour rentabiliser l’investissement.

À court-moyen terme, il existe pourtant une autre solution qui va vous permettre d’obtenir une bonne rentabilité nette de frais sans prendre trop de risque : les SCI (sociétés civiles immobilière). Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers

Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt bons ces dernières années : autour de 4 %**. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés sur 6 mois. Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de fonds actions.

À l’heure où les fonds en euros rapportent de moins en moins et sont de moins en moins accessibles, où les OPCVM semblent de plus en plus risqués, et où les SCPI ne peuvent s’envisager qu’à long terme, les SCI offrent une solution à court moyen terme performante et plutôt sécuritaire.

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SCI Capimmo, le pionnier

Créée en 2007, la SCI Capimmo est un des premiers véhicules de type SCI-OPCI disponibles à frais réduits dans les contrats d'assurance-vie. Le support est accessible sur les contrats sans frais d'entrée MonFinancier Retraite Vie, Frontière Efficiente et Netlife avec des frais de souscription de 2%.

Son objectif principal est la constitution et la gestion d'un patrimoine à vocation immobilière principalement composé d’immeubles, de valeurs mobilières donnant accès au capital des sociétés à vocation immobilière, cotées ou non cotées, et de tout instrument financier émis par des sociétés ayant un rapport avec l’activité immobilière à moindre frais.

Capimmo propose un investissement diversifié en termes de classes d’actifs sous-jacents (bureaux, commerces, santé, résidentiel), et en termes de typologie d’actifs sur les produits d’investissement de la place (SCPI, OPCI, foncières cotées etc.). Le portefeuille de la SCI Capimmo est composé de plus de 220 lignes réparties en quatre grandes poches :

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Une poche de plus de 40 SCPI.

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Une poche d'immobilier en direct composée de plus de cinquante actifs : bureaux, commerces, résidentiel et secteur santé.

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Une poche d'immobilier indirect, composée de parts d'OPCI et clubs deals (participations financières dans des opérations immobilières donnant droit à des biens immobiliers à usage locatif) .

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Une poche d'immobilier liquide composée de valeurs cotées de sociétés foncières ou immobilières.

La SCI Capimmo est principalement investie, via divers supports, sur des actifs de bureaux (52%). Les actifs de commerces représentent 24 % de son allocation, la santé représente 18 % et le résidentiel 5 %. Une allocation non significative en hôtels (via une SCPI spécialisée) représente 1 % du patrimoine immobilier.

Capimmo est gérée par Primonial REIM, société de gestion de portefeuille. Leader de son marché, celle-ci dispose d’une équipe de gestion dynamique et expérimentée.

Depuis 10 ans, la performance a été largement au rendez-vous sur ce support. Non seulement les performances sont attractives, mais elles sont également très solides (aucune année de baisse pour la SCI) :

Année :: Performance**
2018 :: 4,20%
2017 :: 4,06%
2016 :: 4,23%
2015 :: 4,95%
2014 :: 4,70%
2013 :: 5,03%
2012 :: 5,07%
2011 :: 1.80%
2010 :: 3.18%
2009 :: 2.49%


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Swisslife Dynapierre : l'OPCI décorrélé des marchés financiers

Les OPCI sont des organismes de placement collectifs agréés par l’AMF. Au carrefour des SCPI et des OPCVM, ils offrent l'avantage d'une exposition en immobilier physique, et d'une liquidité intrinsèque. L'OPCI peut comporter de 60 à 90 % d'actifs immobiliers. Outre la poche actifs immobiliers, l'OPCI doit comporter une poche actifs non immobiliers et une poche d’actifs liquides.

Par rapport aux SCPI, les OPCI offrent une bonne diversification puisqu'en plus de la part investie en immobilier direct, le fonds va détenir des actifs immobiliers indirects (SCPI, SIIC, etc.) ainsi qu'une poche d'actifs financiers et une poche d'actifs liquides. L'OPCI offrira donc une plus grande liquidité que la SCPI. Les frais (commission de souscription, frais de gestion) sont également plus faibles que pour une SCPI.

L'inconvénient des OPCI est qu'ils n'offrent généralement pas une décorrélation parfaite aux marchés financiers. Puisqu'un OPCI sera investi en partie en actions, une baisse des marchés boursiers provoquerait une baisse de la performance des OPCI. En 2018 par exemple, la plupart des OPCI ont offert des performances décevantes du fait de la chute des actions au quatrième trimestre.

Ce n'est pas le cas de L'OPCI Swisslife Dynapierre, qui a offert une très belle performance en 2018 (5.17%*). Il faut dire que l'OPCI est composé à 55% en immobilier physique, 5% en société foncière coté, et près de 40% en liquidités. Le véhicule offre donc une décorrélation quasiment parfaite aux marchés financiers. Sur 3 ans, elle est de 5,50 %* par an et sur 5 ans, de 4,8 %* par an.

Au niveau de l'immobilier physique, l’OPCI SwissLife Dynapierre se concentre sur l’immobilier tertiaire avec 57.27% de bureaux, ainsi que des commerces (21.13%) et des hôtels (15.37%). Le résidentiel ne représente que 6.23 % du portefeuille. Principalement présent en région parisienne (40% à Paris et 9 % en Île-de-France), SwissLife Dynapierre s’est ouvert à l’Espagne (30%), à l’Italie (6.46%) et à l’Allemagne (2.45 %), et va renforcer cette allocation dans les trimestres à venir.

Le support est accessible sur les contrats sans frais d'entrée MonFinancier Retraite Vie et Frontière Efficiente, avec des frais de souscription de 3%.

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SC Tangram : nouveau véhicule avec offre promotionnelle

Spirica et Amundi Immoibilier lancent la SC Tangram, une société civile dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier direct et indirect.

SC Tangram sera disponible dans l’ensemble des contrats d’assurance-vie de chez Spirica et aussi présente chez de nombreux autres assureurs. Il est possible aujourd’hui d’investir 100 % sur cette société civile dans un contrat d'assurance-vie de Spirica. Il peut être cumulé avec un fonds en euros et/ou d’autres supports dont SCPI.

Le produit offre une belle diversification : plusieurs SCPI, notamment de bureaux et de commerce, ainsi que de l’immobilier physique et bientôt des foncières cotées (en direct ou via des fonds). L'allocation cible sera composée à 88 % d'immobilier non coté, 10 % de foncières cotées et 2 % de monétaire. La société est largement orientée aujourd’hui sur Paris et la région parisienne, et compte renforcer à l’avenir la part d’investissement à l’étranger notamment en Europe.

Les frais d’entrée sont faibles. Ils sont statutairement limités à 2 % (hors promotion, voire ci-dessous).

L’objectif de la SC est de servir annuellement une performance de 4 %** (performance nette des frais de gestion de la SC, avant fiscalité et prélèvements sociaux et avant frais de gestion du contrat d’assurance-vie).

SC Tangram sera disponible dans l’ensemble des contrats d’assurance-vie de chez Spirica et aussi présente chez de nombreux autres assureurs. Il est possible aujourd’hui d’investir 100 % sur cette société civile dans un contrat d'assurance-vie de Spirica. Il peut être cumulé avec un fonds en euros et/ou d’autres supports dont SCPI.

Pour le lancement de ce nouveau véhicule, Spirica propose un tarif promotionnel sur les frais d’entrée de le SC : au lieu de 2 %, les frais sont réduits à 0,5%*** pour les premiers 100 millions d’euros de souscription. A ce niveau, les frais devraient être rentabilisés en quelques mois.

Dépêchez-vous donc de souscrire à cette offre limitée, et qui expire dans tous les cas le 31 décembre. Mais gageons que les 100 millions d’euros de souscription seront atteints avant.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

*** Offre promotionnelle réservée aux investissements réalisés entre le 3 septembre et le 31 décembre 2019, sous réserve d'acceptation par Spirica et de disponibilité de l'enveloppe, période pendant laquelle la tarification de 0,5% de frais d’entrée acquis au fonds vient se substituer temporairement au taux de 2% mentionné sur l’avenant au contrat précisant les conditions spécifiques d’investissement à la SC Tangram. Le cas échéant, Spirica se réserve le droit d'interrompre l'offre sans préavis, cette décision ne pouvant être considérée comme discrétionnaire, le montant de l'enveloppe étant limitée.