Pour financer les études des enfants (ou d'autres projets), faut-il épargner ou acheter un logement étudiant?

Chères, très chères études

Entre le logement et les frais d’inscription, le coût des études supérieures a tendance à exploser, et ce d’autant plus si votre progéniture a l’ambition d’intégrer une grande école comme HEC ou Science Po.

Pour vous donner un ordre d’idée, alors qu’en 2009, pas une seule école n’affichait des tarifs supérieurs à 10.000 euros par an, aujourd’hui il faut compter au minimum 30.000 euros pour intégrer un cursus de 3 ans "grande école" ! Des tarifs qui peuvent facilement grimper au-dessus des 40.000 euros, voir 45.000 euros pour les plus prestigieuses écoles de commerce comme HEC, Essec, ou l’EM Lyon.

Reste un poste de dépense non négligeable : le logement ! Sans surprise, la ville la plus chère pour étudier reste Paris où les frais de la vie courante (frais de scolarité, loyer, transport, sécurité sociale, nourriture, etc.) s’élèvent en moyenne à 1200 euros par mois. Pas étonnant qu’environ un étudiant sur deux soit obligé de travailler en parallèle, un obstacle potentiellement fatal à la réussite du cursus universitaire.

Dans cette optique, en tant que parents, vous devez épargner le plus tôt possible afin de disposer d’un matelas suffisamment épais pour financer les études supérieures de vos chérubins. Et contrairement aux idées reçues, l’assurance-vie est le véhicule idéal pour ça !

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L'assurance-vie pour s'assurer un matelas de précaution

En ouvrant le plus tôt possible un contrat d’assurance-vie au nom de votre enfant, et grâce aux versements programmés, votre effort d’épargne reste modeste, mais au fil du temps, vous aller constituer un capital qui permettra à votre progéniture de financer ses études supérieures sans passer par la case emprunt… et donner le meilleur départ possible à vos enfants pour commencer leur vie active sans être criblé de dettes.

A titre d'exemple, une personne verse 300 euros tous les mois sur un compte non rémunéré constitue une épargne de 72.000 euros au bout de 20 ans. En basant sur la même hypothèse, un épargnant qui verse dans un contrat d’assurance-vie offrant un rendement de 2,5%* par an, aura un capital de 94.648 euros à cette même échéance de 20 ans.

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Simulation effectuée sur la base d’un versement initial de 1 000 € avec une hypothèse de rendement annuel de 2,5%*.

Autre atout, et de taille si votre progéniture a tendance à dilapider son argent de poche, avec l'assurance vie, vous pouvez définir les conditions d’utilisation des fonds par l'enfant. Parce qu‘à 20 ans, la gestion de son budget n’est pas chose aisée, vous pouvez décider que le capital lui soit reversé sous la forme de versements mensuels … De quoi meubler un studio, payer ses frais de scolarité, et pourquoi pas s’offrir quelques loisirs…Ou bien, vous pouvez bloquer les retraits jusqu’à un certain âge (au plus tard ses 25 ans), grâce à la clause d’inaliénabilité temporaire.

Autre avantage de prendre date le plus tôt possible et dans l'optique de ces retraits programmés pour financer les études de vos enfants : plus tôt le contrat sera ouvert, plus tôt la fiscalité sera adoucie sur les retraits. Au bout de 8 ans de détention, les plus-values et intérêts sont en effet exonérés d'impôt dans la limite de 4 600 euros par personne.

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Acheter un bien pour votre enfant étudiant

Vous voulez vous lancer dans un investissement immobilier à crédit, et en profiter pour acquérir un bien qui servira à votre enfant pour ses années d'étude ? Sur le papier, cette stratégie s'avère payante. Plutôt que de payer un loyer pour votre étudiant, pourquoi ne pas utiliser cet argent pour rembourser un bien à crédit ?

Pour sélectionner votre bien, vous allez faire confiance à votre enfant : Un studio ou une résidence proche de sa fac, mais aussi proche de ses amis qui vont étudier dans la même ville, un style et un ameublement à son goût, etc... Ce sont ses critères à lui qui vont primer : ceux de l'habitant, mais pas ceux du propriétaire.

Y-a-t-il beaucoup d'universités et d'écoles aux alentours ? Y-a-t-il beaucoup d'autres logements étudiants autour ? Est-on proche d'une gare ? Quid de la rentabilité loyer/prix d'achat ? Le bien a-t-il un potentiel de revalorisation à long terme?

Tous ces critères sont très importants quand on veut faire un investissement immobilier dans un logement étudiant. Mais ils passeront au second plan car vous allez naturellement privilégier les besoins et les envies de votre enfant.

Mais votre enfant ne va pas rester longtemps dans le bien. Trois ans tout au plus. Mais souvent moins. Au bout d'un an, il voudra se mettre en coloc, ou changer de cursus pour une université de l'autre côté de la ville (ou dans une autre ville). Vous avez un deuxième enfant ? Mais quelles sont les chances qu'il suive le même parcours que votre premier ? Et qu'il reste quelques années dans le bien ?

Si votre enfant va vivre dans votre bien les premières années, la majeure partie du temps de votre investissement, il vous faudra mettre le logement en location. Et c'est là que les critères que vous avez mis de côté au moment de l'achat pour votre enfant vont refaire surface : Parce que vous avez choisi le bien idéal pour votre enfant, mais pas pour un investissement, vous vous retrouverez alors par exemple avec un bien éloigné des gares (votre enfant a sa voiture...), avec peu de facs autour (autre que celle de votre enfant), et une offre pléthorique de logements disponibles. Donc vous devrez baisser votre loyer pour trouver plus facilement des locataires.

Si votre enfant reste locataire, vous pourrez lui trouver le logement idéal sans arrière pensée (en respectant quand même un certain budget...), tout en investissant vous même dans une chambre dans une résidence étudiante. Au lieu d'acheter le bien pour votre enfant, vous acheter un bien pour vous, pour votre patrimoine, cela permet :

1. De bénéficier du levier du crédit pour votre épargne. Avec 300 euros par mois d'effort d'épargne, vous pouvez réaliser un investissement 200 000 euros en résidence étudiante.

2. De recevoir des revenus nets équivalents au loyer de votre enfant. D'un côté, si vous achetez à crédit le logement de votre enfant, celui-ci n'aura pas de loyer à payer (uniquement les mensualités du crédit). Mais de l'autre, si vous investissez dans un studio ou une chambre meublé (biens souvent prisés par les étudiants) en LMNP (location meublée non professionnel), vous recevrez des revenus sans fiscalité pendant de nombreuses années. En effet, vous pourrez amortir le prix du bien sur vos revenus imposés. Vous allez par exemple pouvoir déduire de vos revenus locatifs 5 % de la valeur du bien chaque année pendant 20 ans. Les revenus nets peuvent donc compenser, a minima, le loyer à payer pour loger votre enfant. Vous n'aurez donc qu'à payer les mensualités du crédit.

3. Vous vous assurez d'investir dans un bien de qualité pour votre location : proches des universités,transport, forte demande, potentiel de plus-values, etc...

4. Votre enfant peut percevoir des aides au logement auxquelles il n'aurait pas droit s'il vivait dans le bien vous appartenant

5.Vous évitez tout désaccord avec votre enfant sur l'entretien du logement

>> Je souhaite en savoir plus sur les avantages d'un investissement en résidence étudiante


Investir dans une résidence pour étudiants

Chaque année pour des centaines de milliers d'étudiants, la quête d'un logement tourne au cauchemar. L'offre de logements disponibles et accessibles aux petites bourses reste désespérément modeste. Avec seulement 375 000 logements proposés, il en faudrait le double pour loger les 1,6 million d’étudiants à la recherche d’un toit.

Avec une forte demande et une fiscalité douce (et souvent nulle), l'investissement sur un logement étudiant est attractif. Mais entre la recherche des locataires (peut être chaque année avec les étudiants...), l'entretien du bien (tenu par un étudiant...), les travaux, les charges, les impayés, etc... la gestion d'un logement étudiant peut être assez lourde.

Bien sûr, notaire, agent immobilier ou administrateur de biens, peuvent vous décharger de la gestion locative, mais le coût du mandat de gestion est important : autour de 10 % HT des sommes encaissées sur l'année. Par ailleurs cette délégation ne vous exonère pas toujours de l'entretien, jamais des travaux, et ne garantit pas non plus contre le risque de vacances.

C'est pourquoi beaucoup de particuliers préfèrent acheter une chambre dans une résidence étudiante. Avec ce type de bien, vous vous assurez de ne jamais avoir de vacance locative : votre bail est avec l’exploitant de la résidence qui vous garantit donc un revenu mensuel même s'il y a vacance. Autre avantage de ce système, vous n'avez aucune gestion : pas de recherche de locataire, de rédaction d'actes, d'état des lieux d'entrée et de sortie, ou d'entretien du bien. Ces tâches incombent à l'exploitant, qui doit faire en sorte de remplir l'immeuble pour percevoir des loyers et donc sa marge.

Vous n'avez donc aucune gestion et un revenu garanti. En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5%** de rentabilité net de frais de gestion. Et dans le cadre fiscal avantageux du LMNP.

Ce type de placement est accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante et du gestionnaire sont des critères à prendre en considération.

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* Pour espérer un rendement compris entre 2.5% et 7.5% par an, il faut investir sur des supports qui présentent un risque de perte en capital (plus ou moins élevé en fonction de leur catégorie). Ces supports doivent s’envisager dans une optique long terme et pour une faible partie de votre patrimoine.
** Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.