Comment Laure et Grégoire epargnent 375 € par mois dans un projet immobilier et se retrouvent millionnaires 40 ans plus tard

A 25 ans, leurs salaires sont relativement modestes mais ils parviennent toutefois à mettre 200 euros de côté tous les mois. 5 ans plus tard, leur capacité d’épargne a un peu augmenté en même temps que leur salaire et ils se lancent dans un nouveau projet. Idem au bout de 10 ans . Au final, le couple mettra 180 000 euros d’épargne de côté sur 40 ans, sur 6 projets immobiliers qui représenteront, à leur retraite, un patrimoine net de 1 080 000 euros. Voici les 6 projets :



25 ans : premier crédit, direction SCPI

En 10 ans, les taux d’emprunt immobilier ont été divisés par 3, entraînant une hausse de la capacité d'emprunt de plus de 50 000 € pour une même mensualité de 1000 € par mois sur 20 ans, et une baisse du coût du crédit de près de 80 000 € en 10 ans, pour 200 000 € empruntés.

Dans le contexte actuel, il est donc très intéressant quand on a une capacité d’épargne de l’affecter au remboursement d’un crédit immobilier. Car si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux rendements immobiliers, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l’investissement à crédit. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. L'acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !

Ainsi, avec 200 euros de capacité d’épargne mensuelle, le couple peut partir sur un crédit immobilier de 150 000 euros sur 20 ans, et une mensualité de 750 euros. Cette mensualité, ils vont la rembourser en partie avec leur capacité d’épargne mensuelle, mais aussi avec les quelques 550 euros de revenus fonciers nets qu’ils reçoivent chaque mois.

Pour leur premier investissement, ils se tournent vers les SCPI. Principalement parce qu’ils ne veulent pas avoir à s’occuper de la gestion d’un bien (sélection du bien, entretien, recherche du locataire, problème avec le locataire, travaux, etc...). C’est effectivement la SCPI qui va s’occuper de gérer le patrimoine immobilier et verser les loyers nets de frais aux porteurs de parts.

Ils partent aussi sur une SCPI étrangère, principalement pour des raisons fiscales. La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas comme l’Allemagne, l’Italie, l’Espagne ou le Royaume Uni, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Dans d’autres pays comme les Pays-Bas, l’Irlande, la Pologne, ou le Portugal, les revenus sont exonérés d’impôt en France. Ils rentrent toutefois en compte pour le calcul du taux effectif. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

A l’issue de leur crédit, le couple bénéficiera donc d’un actif immobilier qui lui procurera des revenus fonciers peu imposés.

Détail du projet 1
Montant emprunté : 150 000 €
Mensualité : 750 €
Revenu net mensuel (moyen) : 550 €
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 200 €
Type de placement : SCPI étrangère
Durée du crédit : 20 ans (mais le couple conservera les parts au moins jusqu’à 65 ans).
Hypothèse de revalorisation par an (prix de la part et rendement distribué) : 0.5%
Valeur des parts au bout de 20 ans : 165 000 €
Revenus versés au bout de 20 ans : 656 €/mois
Valeur des parts au bout de 40 ans : 182 208 €
Revenus versés au bout de 40 ans : 744 €/mois

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30 ans : un bien en direct, mais sans gestion et sans impôt

5 ans après leur premier investissement, le couple cherche à compléter et à diversifier ses actifs immobiliers, en achetant un bien physique. Pour cela, grâce à la hausse de leur salaire, ils arrivent à dégager une nouvelle capacité d’épargne de 122 euros par mois, qu’ils vont affecter à un nouveau crédit.

L’immobilier physique est particulièrement imposé et le couple veut faire attention à la facture fiscale. Ils ont deux choix : la location meublée ou l’investissement Pinel. Ils partent sur la première option (ils reviendront au Pinel plus tard).

Avec le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), le couple n’aura pas de fiscalité pendant de nombreuses années. En effet, ce statut permet entre autres d'amortir le prix du bien sur vos revenus imposables. Le couple peut ainsi déduire de ses revenus locatifs 5 % de la valeur du bien chaque année pendant 20 ans.

Là encore, Laure et Grégoire ne veulent pas de souci de gestion avec leur investissement. Ils partent donc sur une chambre dans une résidence étudiante. Avec ce type de bien, ils s’assurent de n’avoir aucune gestion et aucun risque de vacance locative : le bail est en effet avec l’exploitant de la résidence qui leur garantit donc un revenu mensuel même s'il y a vacance. Et il n’y a donc aucune gestion pour le couple : pas de recherche de locataire, de rédaction d'actes, d'état des lieux d'entrée et de sortie, ou d'entretien du bien. Ces tâches incombent à l'exploitant, qui doit faire en sorte de remplir l'immeuble pour percevoir des loyers et donc sa marge.

En investissant dans une résidence étudiante, on peut espérer en moyenne 4% ou 4,5%* de rentabilité net de frais de gestion. Et dans le cadre fiscal avantageux du LMNP.

A l’issue de leur crédit, le couple vendra son bien et investira le cash dans des parts de SCPI en nue-propriété (projet 5)

Détail du projet 2
Montant emprunté : 85 000 €
Mensualité : 350 €
Revenu net mensuel (moyen) : 228 €
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 122 €
Type de placement : Résidence étudiante
Durée du crédit : 25 ans
Hypothèse de revalorisation par an : 0.5%
Valeur du bien au bout de 25 ans : 88 000 €

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40 ans : Objectif défiscalisation avec un investissement Pinel

Les salaires de Laure et Grégoire ont continué à augmenter, et donc leur capacité d’épargne (mais aussi leur fiscalité). Et parce que leur fiscalité devient très pénalisante, ils décident à 40 ans de se lancer dans un programme d’investissement immobilier Pinel.

Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.

Pour une durée de 9 ans de location, l'avantage fiscal revient à 18% de l'investissement, soit une réduction de 2 % par an (la réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros)

Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente. Le couple souhaite en effet revendre le bien au bout de 10 ans, une fois les avantages fiscaux épuisés

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 693 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.

Détail du projet 3
Montant emprunté : 250 000 €
Mensualité : 1025 €
Revenu net mensuel (moyen) : 322 €
Réduction d’impôt par an : 5010 € (soit 417 euros mensuel)
Effort d’épargne mensuel (moyenne) : 286 €
Type de placement : Logement Pinel
Durée du crédit : 25 ans
Hypothèse de revalorisation par an : 0% (difficile de miser sur une plus-value sur 10 ans)
Valeur du bien (net du remboursement anticipé du crédit) au bout de 10 ans : 82 000 €

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45 ans : La capacité d'épargne augmente, le moment de se lancer dans un projet d'envergure avec la colocation

A 45 ans, le crédit du projet 1 (SCPI étrangère) est remboursé. Le couple dispose donc d’une nouvelle rentrée d’argent de 600 euros par mois (les revenus nets de la SCPI étrangère). Une belle capacité d’épargne, qu’ils veulent affecter à un beau projet : Ils décident donc d’acheter un bien qu’ils vont mettre en colocation.

De plus en plus de sociétés accompagnent des investisseurs dans des opérations d'investissement en colocation meublée : L'opération consiste à acheter un bien, le réhabiliter pour l'adapter à la colocation, et percevoir plusieurs loyers pour une rentabilité plus élevée que si le bien avait été loué à une seule famille.

C'est notamment opportun pour des maisons ou des appartements de grandes surfaces, qui ne sont plus adaptés à la demande locative actuelle et qui vont trouver une nouvelle vie dans la colocation. En région parisienne, par exemple, il va être difficile de trouver une famille disposée à louer un grand logement de quatre ou cinq chambres. En revanche, il sera plus facile de réunir quatre colocataires qui vont débourser chacun de 400 à 500 euros mensuels, d'autant que les loyers des studios sont proposés entre 500 et 600 euros par mois.

Le Groupe Colocatère, partenaire de MonFinancier, propose un concept « clé en main » unique en France, de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative.

Les biens proposés sont tous meublés, pour profiter du statut avantageux de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et en particulier la possibilité de déduire l'amortissement du bien sur les revenus à déclarer et donc de bénéficier d'une exonération d'impôt pendant plusieurs années.

Détail du projet 4
Montant emprunté : 750 000 €
Mensualité : 3070 €
Revenu net mensuel (moyen) : 2425 €
Besoin d’épargne mensuel : 645 €
Effort d’épargne mensuelle (moyenne) : 0 (le couple utilise en effet les revenus de la SCPI étrangère)
Type de placement : Colocation
Durée du crédit : 25 ans
Hypothèse de revalorisation par an : 0.5%
Valeur du bien (net capital restant dû) au bout de 20 ans : 551 000 €

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Entre 50 ans et 55 ans : Nue-propriété de SCPI en cash

Lorsqu’ils vendent leur bien Pinel, le couple dispose de cash qu’il souhaite investir avec l’objectif d’une revalorisation du capital à 15 ans (pour leur retraite). Pendant 15 ans, le couple ne souhaite donc pas dégager de revenus complémentaire (d’autant qu’ils sont fortement imposés) mais cherchent plutôt à se créer des revenus pour la retraite. Et comme ils aiment toujours autant la pierre, la solution idéale est d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI sur 15 ans.

Pour rappel, la propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par le matraquage fiscal de l'immobilier, sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.

- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance

- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 15 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

Avec le fruit de la vente du logement Pinel, le couple va donc acheter des parts de SCPI en nue-propriété sur 15 ans.

Aussi, 5 ans plus tard, avec le fruit de la vente de la résidence étudiante le couple va acheter des parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans.

Détail du projet 5 a
Valeur des parts de la SCPI en pleine propriété : 136 666 €
Valeur des parts de la SCPI en nue-propriété 15 ans : 82 000 € (= montant de la vente Pinel)
Hypothèse de revalorisation par an : 0.5%
Valeur total de parts en pleine propriété au bout de 15 ans : 146 000 €

Détail du projet 5 b
Valeur des parts de la SCPI en pleine propriété : 135 384
Valeur des parts de la SCPI en nue-propriété 10 ans : 88 000 € (= montant de la résidence étudiante)
Hypothèse de revalorisation par an : 0.5%
Valeur total de parts en pleine propriété au bout de 10 ans : 141 808 €


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55 ans : Bascule vers l'assurance-vie (et la SCPI)

Avec les échéances de leurs crédit pour le Pinel et la résidence étudiante, le couple a récupéré une nouvelle capacité d'épargne de 500 € par mois. A 55 ans, et dans l'optique de la retraite qui se rapproche, le couple ne souhaite pas se lancer dans un nouveau projet d'immobilier à crédit. Ils veulent privilégier l'assurance-vie.

Face à l'immobilier, l'assurance-vie présente bien des avantages pour un placement à la retraite. Plus souple, plus « peinard », plus liquide, et plus avantageuse fiscalement.
L'enveloppe va pouvoir efficacement remplacer l'encaissement des revenus fonciers par l'instauration de rachats programmés sur vos placements du même montant. 
Les rachats programmés dans l'assurance-vie sont nettement, très nettement, moins imposés que les revenus fonciers. Car seule la part de rendement incluse dans les rachats sera imposée. Or, cette part est infime.
De plus, en ouvrant maintenant un contrat d'assurance-vie, ils s'assurent d'avoir à la retraite un contrat qui a plus de 8 ans. Or, quand le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité sur les rachats devient encore plus douce (notamment l'abattement de 4600 euros par an pour une personne seule et 9200 euros pour un couple).
En plus du besoin de revenus complémentaires, un nouvel objectif devient de plus en plus important quand on approche 70 ans : la succession. Et là encore, par rapport à l'immobilier, l'assurance-vie est nettement plus avantageuse : pas besoin de notaire, transmission de somme d'argent nettement plus simple qu'une transmission immobilière (indivision, conflit entre les héritiers,...) et surtout abattements sur les droits de succession : 152 500 euros (par bénéficiaire) pour les versements avant 70 ans, 30500 euros pour les primes versées après 70 ans (pour l'ensemble des bénéficiaires mais les gains sur les primes sont exonérés).
Et si on trouve que l'assurance-vie n'arrive pas au niveau de l'immobilier au niveau de la rentabilité, on peut investir en SCPI, au sein de l'assurance-vie, et cumuler les avantages des deux placements...

Laure et Grégoire vont donc ouvrir un contrat d'assurance-vie sans frais d'entrée et réaliser des versements programmés avec une répartition égale entre le fonds en euros et les SCPI. Cette allocation leur permet de viser un taux de rentabilité annuel de 2.75%.

Détail du projet 6
Épargne mensuelle programme : 500 €
TRI (taux de rentabilité interne) : 2.5%
Valeur du capital au bout de 10 ans : 68 000 €

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Patrimoine à 65 ans

A 65 ans, le patrimoine immobilier du couple se compose ainsi :

- Parts de SCPI étrangères achetées à crédit à 25 ans : 182 208 €

- Bien en direct loué en colocation, financé à crédit à 45 ans grâce aux revenus des SCPI étrangères, avec encore un crédit qui arrive à échéance dans 5 ans : 551 000 euros (net du capital restant dû)

- Parts de SCPI achetées à 55 ans en nue-propriété grâce à la vente de la résidence étudiante achetée à crédit à 30 ans : 141 808 €

- Parts de SCPI achetées à 50 ans en nue-propriété grâce à la vente du logement Pinel acheté à crédit à 40 ans : 146 000 €

- Contrat d'assurance-vie ouvert à 55 ans avec 50% de fonds en euros et 50% de SCPI : 68 000 €

Au total, le patrimoine s'élève donc à 1 089 016 euros.
Pour arriver à ce patrimoine, le couple a épargné, pendant 40 ans, 180 000 euros. Ils ont donc multiplié cette épargne par 6.

Vous aussi prenez votre patrimoine en mains le plus tôt possible, prenez un rendez vous avec un conseiller pour faire le point sur votre situation et vos objectifs.

>> Je souhaite être rappelé(e) par un conseiller en gestion de patrimoine

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.