Réduire votre impôt sur vos revenus 2019, c'est déjà maintenant...

Le Pinel : quand la défiscalisation rencontre l'immobilier

Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu’au 31 décembre 2021.

Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire.

Vous investissez en immobilier dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limitées et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans)
. L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).

Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

A noter qu'il est possible de louer son logement Pinel à un membre de sa famille, tout en bénéficiant de l'avantage fiscal.

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 693 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.

Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…

Pourquoi investir maintenant ? Vous voulez réduire votre impôt sur les revenus 2019 avec le dispositif Pinel ? De nombreuses étapes vous attendent : recherche et sélection du bien, signature du compromis de vente et délai de rétractation, recherche du financement auprès des banques, constitution du dossier d'acquisition, etc...on compte souvent un délai entre trois et six mois pour devenir propriétaire d'un bien en loi Pinel. Si vous voulez réaliser cet investissement en 2019, vous n'avez donc plus de temps à perdre. Bien sur, à chaque étape du processus, MonFinancier est là pour vous accompagner en mettant à disposition des conseillers spécialisés dans l’immobilier pour vous aider à franchir ces étapes en toute sérénité.

>> Je suis intéressé(e) par la défiscalisation grâce au dispositif Pinel

FIP Corse Kallisté Capital n°11 : la plus forte réduction à votre disposition

L’investissement dans un FIP Corse permet à son souscripteur de bénéficier de 38%* de réduction d’impôt sur le revenu dans la limite de 12 000 euros pour un célibataire et de 24 000 euros pour un couple, soit une réduction d’impôts potentielle maximum de 4 560 euros pour un célibataire et de 9 120 euros pour un couple. C’est le produit de défiscalisation qui offre le plus fort taux de réduction sur l’impôt sur le revenu à ce jour…Outre cette coquette réduction d'impôt, les plus-values à la sortie sont exonérées d'impôt (hors prélèvements sociaux).

Piloté par une société de gestion reconnue, le FIP Corse Kallisté Capital N°11 n’évolue pas en terres inconnues. Depuis 2008, la société de gestion Vatel Capital a investi dans près de 60 PME corses. Le réseau corse, tissé auprès de dirigeants d'entreprises, de conseillers en gestion de patrimoine, d'avocats, d'experts-comptables et de confrères permet à l'équipe de gestion de Vatel Capital l'accès à un panel qualifié de cibles d'investissement. L'équipe de Vatel Capital, qui n'a pas bougé depuis l'origine, va régulièrement à leur rencontre afin d'identifier et d'accompagner leurs besoins de développement. Elle a ainsi l'expérience de la constitution de portefeuilles diversifiés représentant une quarantaine de participations en Corse.

Le FIP Corse Kallisté Capital N°11 privilégiera les secteurs éligibles dans lesquels Vatel Capital dispose d’une expérience significative depuis plusieurs années et que la société de gestion a identifiés comme porteurs de l’économie insulaire. La dépendance-santé (EHPAD/Résidence Senior), l’agroalimentaire et les services aux entreprises constituent des thématiques d’investissement offrant des perspectives solides. Portée par les tendances démographiques favorables, la santé/dépendance est en effet fortement décorrelée des cycles économiques et connaît en Corse une demande croissante. La santé reste un enjeu majeur d’autant plus que l’Île de Beauté est la 2ème région la plus âgée de France, avec un habitant sur 4 âgé de plus de 60 ans. La société de gestion souhaite également maîtriser le risque associé à l'investissement dans ces PME. Elle se constitue ainsi un coussin de sécurité en investissant dans des obligations convertibles.

Les premiers FIP Corse ayant été commercialisés entre 2007 et 2009, on commence à avoir du recul sur les performances offertes par ces supports. Le FIP Kallisté Capital 1, créé en 2008, a été remboursé totalement fin 2018. La valeur liquidative finale s'est établie à 92,5%. Le TRI (taux de rendement interne annualisé) s'affiche à + 6,76%, avantage fiscal inclus. Le FIP Kallisté Capital 2 est en cours de pré-liquidation et a été déjà remboursé à hauteur de 60% en juin 2018. Le reliquat sera remboursé en une seule fois à la fin de l’année 2019 après la cession totale des participations restantes. Il reste encore cinq participations à céder (principalement en amortissement d’obligations convertibles). En comptant la distribution de 60 euros et la valeur liquidative résiduelle (50.45 € selon la société de gestion), la performance depuis l'origine est donc actuellement positive (+10.45% hors avantage fiscal au 31/12/2018), selon les informations de la société de gestion.

Pourquoi investir maintenant ? Kallisté Capital 11 est le seul FIP corse actuellement ouvert à la souscription. Il clôturera cet été. Le fonds ayant été ouvert à la souscription fin 2018, vous gagnez un an par rapport à une souscription fin 2019. Aussi, il y a un risque bien réel que la loi de finance de fin d'année introduise un nouveau mode de calcul pour la réduction d'impôt. Pour obtenir une réduction d'impôt à un taux de 38%, le fonds pourrait être contraint d'investir obligatoirement 100% des sommes dans des PME contre 70% actuellement. La souscription de parts d’un FIP dont le quota d’investissement éligible n’est que de 70% n’ouvrira droit à une réduction d’IR que de 26,6% (38% x 70%) et non de 38%. Cette possibilité avait déjà été évoquée l'an dernier. Elle pourrait s'appliquer sur les FIP corse qui seront ouverts à la souscription en fin d'année. C'est donc peut être la dernière possibilité de profiter d'une réduction de l'impôt avec un taux de 38%** aux conditions actuelles.

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La forêt cumule les atouts... dont la réduction d'impot

Le groupement foncier forestier, ou GFF, est une société civile à vocation forestière. Son activité est donc rattachée à un ou plusieurs massifs forestiers. Il permet à des investisseurs particuliers d'acheter des parts d'une société civile qui détient des parcelles de forêts. La société de gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir, découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.

Il s'agit donc d'un actif « refuge ». En 2008, le prix de l’hectare de forêt n’a pas été impacté par la crise financière.

Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France. Pour soutenir cette filière, l'état offre des réductions d'impôts (impôt sur le revenu, IFI et droits de succession).

On peut comprendre toutefois que l’achat d’une forêt en direct peut être onéreux et peu aisé. Alors, les épargnants sont de plus en plus nombreux à se tourner vers l’achat de parts de Groupements fonciers forestiers (GFF). Les groupements forestiers gérés par France Valley achètent auprès d'institutionnels et de particuliers des forêts françaises tout en prêtant attention à leur qualité (nature et densité des peuplements, qualité des sols, exploitabilité…). L'investissement est accessible à partir de 5000 euros, sans aucun frais d'entrée.

La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement, le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe généralement autour de 2%**, soit un rendement net de l'ordre de 1%* après frais de gestion du GFF.

La valeur des parts dépend de la valeur des forêts qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés. Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de la demande. Si on croit le dernier rapport annuel sur le marché des forêts, publié par la Société forestière et des Safer (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), le prix moyen de l'hectare de forêt a progressé de 3.5%** en 2018, ce qui porte sa hausse à 100%** en 20 ans. Une hausse notamment poussée par la forte demande : Les ventes ont atteint l'année dernière un niveau record, à 1,6 milliard d'euros.

Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré plusieurs avantages fiscaux :

Les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18 % de leur investissement dans la limite d'une souscription de 50 000 euros pour un célibataire et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d'un blocage minimal des parts de 5 ans 1/2 à 7 ans et d'un risque de perte en capital. La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Contrairement aux autres placements immobiliers, les GFF sont exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts du Groupement Forestier.
Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier. Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.

Pourquoi investir maintenant ? Pour bénéficier de la réduction d'impôt l'année prochaine, il faut souscrire au GFF avant le 31 décembre 2019. Créé en 2018, le Groupement foncier n'a pas encore revalorisé sa part qui reste à 200 euros malgré la hausse du prix moyen de l'hectare de forêt de 3.5%** en 2018. La valeur de reconstitution des parts au 31/12/2018 s'élevait d'ailleurs à 204.26 euros. On peut s'attendre à voir les parts de GFF se revaloriser dans un avenir proche. Pour ne pas passer à côté de cette revalorisation, mieux vaut y souscrire dès maintenant

>> Je demande une information détaillée sur les Groupements Fonciers Forestiers

Communication non contractuelle à but publicitaire

* Attention au plafond des niches fiscales : La Réduction d'Impôt sur le revenu pour investissement dans les FIP/FCPI, FIP Corse, GFF, Investissement Direct PME ou dans investissement dans un programme immobilier défiscalisant (type Pinel) est prise en compte dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €. Le fonds d’investissement de proximité est principalement investi dans des entreprises non cotées en bourse qui présentent des risques particuliers. L’attention des souscripteurs est attirée sur le fait que votre argent est bloqué pendant une durée de 7 à 9 années.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de Groupement Forestier présente un risque de perte en capital, en particulier sur une durée d'investissement qui serait courte. L'investissement dans des parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF) est réservé aux personnes susceptibles par leur connaissance et leur souci de diversification des placements financiers de prendre en compte les particularités de cette forme d'investissement. L'investissement dans des parts de GFF présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants :

Risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital
Risques d'exploitation et sur les revenus
:

À propos de France Valley

France Valley est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), spécialisée dans les Groupements Forestiers, le Capital Investissement et l'Immobilier.

France Valley gère une quinzaine de Groupements Forestiers pour le compte de nombreux particuliers qui ont souhaité s'appuyer sur son expertise pour investir dans cet actif.

France Valley est membre de l'ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers et Forestiers), association professionnelle qui réunit les principaux investisseurs institutionnels français de la Forêt. À ce titre, France Valley se conforme au code de bonne conduite de l'ASFFOR et a pour pratique de faire certifier PEFC (Program for the Endorsement of Forest Certification) ses massifs forestiers sous gestion.