Quels sont les meilleurs contrats d'assurance-vie pour loger ses SCPI ?

Comment faire son choix ?

Parmi les nombreux contrats d'assurance-vie pouvant loger des SCPI, il peut être difficile de faire son choix. Pour juger de la qualité d'un contrat, il faut étudier son accessibilité, les frais de versements et de gestion, le nombre d'unités de compte disponibles mais aussi le nombre de SCPI éligibles.

D'autres critères qui nous paraissent tout aussi importants, sont à prendre en considération comme la possibilité d'investir tout ou partie du versement en SCPI ou bien la part des loyers reversés par l'assureur... Voici nos contrats préférés pour investir dans des SCPI via l'enveloppe attractive de l'assurance-vie.

Frontière Efficiente : le contrat des meilleures opportunités

Le contrat Frontière Efficiente est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée (hors commission de souscription des SCPI ) et 0,75% de frais de gestion.

Comme chez beaucoup d'assureurs, le prix de souscription des SCPI est réduit sur Frontiere Efficiente par rapport à une souscription en direct : 97.5% sur toutes les SCPI. Concrètement, cela signifie que les commissions de la SCPI (que vous payez au moment de la sortie) qui sont comprises généralement entre 8 et 12% pour une souscription en direct, sont réduites entre 5.64% et 9.13% pour un achat via Frontière Efficiente.

A noter que les rendements communiqués par les SCPI sont calculés sur la valeur de souscription (montant versé) et non sur la valeur de rachat qui est nette de frais de souscription (les frais sont prélevés au moment du rachat). Les rendements reçus dans l'assurance vie sont minorés par les frais de gestion annuels du contrat (0.75 % par an), et majorés car le prix de souscription au sein du contrat est réduit. Au final, les rendements obtenus dans l'assurance-vie sont légèrement inférieurs à celles d'un investissement en direct, mais sans tenir compte de la fiscalité plus avantageuse de l'assurance-vie.

Autre atout du contrat, la jouissance des parts est plus rapide. Sur le contrat Frontière Efficiente, la date de jouissance des parts est le 1er jour du deuxième mois suivant le jour d'acquisition (pour une souscription avant le 20 du mois). Vous commencez donc à recevoir vos revenus plus rapidement que pour un investissement en direct.

Sur le contrat Frontière Efficiente, vous avez le choix entre placer les revenus versés par la SCPI sur le fonds en euros, ou les capitaliser, c'est à dire racheter des parts de cette même SCPI. Ce choix dépend de vos objectifs et de votre horizon de placement. Frontière Efficiente est l'un des rares contrats qui donne ce choix.

23 SCPI sont éligibles au contrat Frontière Efficiente. On y retrouve les principaux gérants de SCPI de la place (Perial, Sofidy, Paref, Primonial). L'offre de SCPI est bien diversifiée avec des « poids lourds » comme Immorente, Rivoli Avenir Patrimoine ou Primopierre, et des SCPI « stars du moment » comme PF Grand Paris et Primovie, désignées respectivement meilleure SCPI de bureaux et meilleure SCPI spécialisée par le Journal Investir.

D'autres SCPI peuvent être recherchées sur des thématiques particulières : La SCPI de plus-value Pierre 48, la SCPI allemande Eurovalys ou la SCPI qui conjugue immobilier d'entreprise et développement durable PFO2.

Outre le nombre de SCPI disponibles, un autre argument pousse à choisir Frontière Efficiente quand on veut investir dans les SCPI dans une assurance-vie. Et non des moindres : 100 % des revenus distribués par la SCPI sont reversés sur le contrat Frontière Efficiente. L'assureur joue pleinement le jeu, ce qui est rarement le cas. En effet, certains assureurs ne reversent qu'une partie des revenus (85%), limitant ainsi le rendement.

A noter que la part sur une seule SCPI ne doit pas représenter plus de 25% de la valeur globale du contrat et que la part globale en SCPI ne peut représenter plus de 50% du contrat. La souscription minimum est de 5.000 euros par SCPI.

Au delà des SCPI, l'offre financière de Frontière Efficiente est très compétitive avec plus de 500 supports éligibles, et régulièrement de nombreuses opportunités (Produits structurés, SCI viagénérations et SCI Atream Hôtels) en exclusivité.

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Netlife : le contrat d'assurance-vie à frais de gestion réduits

Le contrat Netlife de Spirica est également un des meilleurs contrats pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage (hors SCPI, lesquelles supportent une commission de souscription) et surtout des frais de gestion réduit à 0,5%.

L'offre financière est très complète avec plus de 250 supports dont 18 SCPI. On y retrouve PF Grand paris, Primovie, PFO2 ou Rivoli Avenir Patrimoine. On retrouve également d'autres SCPI performantes comme Epargne Foncière ou encore Patrimmo Commerce. Est aussi disponible la SCPI Patrimmo Croissance spécialisée dans l'immobilier résidentiel dans le cadre de l’acquisition de la nue-propriété d’actifs démembrés.

Comme pour le contrat Frontière Efficiente, l'investissement se fait à frais réduits. Sur Netlife, selon les SCPI, les frais de souscription varient entre 4.25% et 9.5% alors qu'en direct les frais sont généralement compris entre 6 et 12%. Concrètement, vous achetez la même SCPI qu'en direct (par exemple, une SCPI à 100 euros avec commission à 9% aura une valeur de rachat de 91 euros), mais comme la commission est réduite chez Netlife (par exemple 6.5%), vous aurez dans votre contrat plus de parts de cette SCPI (dans l'exemple 1.027 part contre 1 part pour un achat en direct).

De plus, en tant que souscripteur, vous bénéficiez du reversement de 100 % des loyers sur les SCPI à capital variable. Les souscripteurs bénéficient en plus d'un assureur très solide - la compagnie Spirica ayant été rachetée par le Crédit Agricole en 2010 - et de tous les avantages de l'assurance vie en ligne.

Enfin, le contrat Netlife est le contrat qui bénéficie du délai de jouissance des parts le plus court : La date de jouissance des parts est le 1er jour du mois suivant le jour d'acquisition (pour une souscription avant le 20 du mois).

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La fiscalité des SCPI allégée et liquidité accrue grâce à l'assurance-vie

Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance vie qui s'applique.

En effet, seuls les rachats réalisés sur le contrat sont imposés, et uniquement sur la part d'intérêt qui compose un rachat (un rachat est en effet composé d'une part d'intérêts et d'une part de capital). Cette part est soumise au choix au barème de l'impôt sur le revenu (TMI + prélèvements sociaux de 17.2%) ou à flat tax.
Lorsque le contrat a plus de 8 ans, il bénéficie d'avantages fiscaux : abattement annuel de 4600 euros sur les gains (9200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple). Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux.
Si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 47,2% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%....

Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct. L'assureur assure la liquidité des parts de SCPI. C'est à dire que c'est lui qui rachète vos parts si vous voulez vendre.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grace à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.