Collecte, rendement, revalorisation, Quel bilan 2018 pour les SCPI et quelles perspectives ?

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Ralentissement de collecte

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Comme chaque année fin février, l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l'IEIF (Institut de l'épargne Immobilière et foncière) publient leur bilan annuel du marché des SCPI. On avait pris l'habitude de voir la collecte explosé de record en record chaque année. Mais en 2018, ce n'est pas le cas : Les SCPI ont collecté 5.11 milliards d'euros d'épargne en 2018, contre 6 milliards en 2017. On reste quand même sur des niveaux très élevés. En 2015, la collecte n'était "que" de 2.5 milliards d'euros.

Les SCPI bureaux ont réalisé un peu plus de la moitié de cette collecte devant les SCPI diversifiées (21%), les SCPI spécialisées (16%), les SCPI commerces (7,5 %) et les SCPI immobiliers résidentiels (2,6 %).

Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : Les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face aux manques d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage, et de taille : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.

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Des rendements toujours attractifs

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L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs.

Hors SCPI fiscales, letaux de distribution sur valeur de marché (TDVM) moyen des SCPI a été de 4.35%* en 2018. La rémunération était de 4,43 % en 2017 et de 4,64 % en 2016.

Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.

D'autant que plusieurs SCPI ont des rendements beaucoup plus élevés, et en hausse :

La palme revient aux SCPI Corum et Corum XL de la société Corum AM. Ces sociétés civiles de placement immobilier surclassent le marché. Créé en 2012, Corum offre un rendement particulièrement stable puisqu’il s’établissait à 6.30%* en 2013, 2014 et 2015 avant de passe à 6.45%* en 2016 et en 2017. De plus, la SCPI investit hors de nos frontières, notamment en zone euro. Ce qui lui confère une fiscalité très avantageuse.

Devant le succès qu'a rencontré cette SCPI, la société de gestion a décidé en 2016, de sortir une version XL de sa SCPI phare. Il s'agit de Corum XL qui se donne la possibilité d'investir progressivement dans le monde entier.

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En bas de ce top, la SCPI Novapierre Allemagne se trouve pourtant première de notre palmarès 2019 des meilleures de SCPI. Outre son rendement, la SCPI cumule les avantages : une thématique attractive, un potentiel de revalorisation, éligible à l'assurance-vie, et avec une fiscalité très attractive, ce qui fait qu'en rendement net, elle se situe au dessus de toutes les SCPI françaises.

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Cap sur l’international

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L’afflux de capitaux sur le marché des SCPI pousse les sociétés de gestion à une diversification de leur allocation. Et beaucoup de ces acteurs, investisseurs domestiques, ont mis le cap sur l’international. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, la proportion des investissements réalisés hors de France est passée à 30.8% contre 14% en 2012, plus très loin derrière l'ile-de-France, qui représente 42.6% des investissements.

Et on assiste à une véritable dynamique de ces SCPI de rendement spécialisées dans les immeubles à l’étranger. Idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l’immobilier, celles-ci achètent des immeubles en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Irlande ou encore au Portugal. Il faut dire que Paris est l’une des villes les plus chers sur le plan de l’immobilier, derrière Londres mais loin devant d’autres villes européennes comme Rome ou Milan et très loin devant d’autres capitales européennes telles que Lisbonne ou Berlin, qui ne font même pas partie du top 10.

Du point de vue de l’investisseur (souscripteur), l’intérêt est double : une diversification hors de l’hexagone et des avantages fiscaux :

La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.

Créée en 2013, la SCPI Novapierre Allemagne est exclusivement investie en Immobilier outre-rhin : l’Allemagne ne manque pas d'atouts. Non seulement c'est une zone prospère et refuge en Europe dont l'économie repose sur une main d’œuvre qualifiée, mais aussi sur une industrie solide ainsi que d’excellentes infrastructures.

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Des revalorisations à attendre en 2018 ?

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Comme tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de part souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers. Le mécanisme de revalorisation de parts récompense en quelque sorte leur patience. Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur des parts. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car s le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.

Selon l'ASPIM, la valeur du prix moyen d'une part de SCPI a grimpé de 1.8%* en 2018. Avec le rendement 4.35%*, cela fait une performance annuel de plus de 6%*. Et c'est en moyenne. Car comme pour les rendements, certaines SCPI ont connu de belles revalorisations en 2018.

A peine six mois après sa réouverture, la SCPI PF Grand Paris a revalorisé de 4,90% le prix de sa part ! La SCPI Novapierre 1 en a fait de même en augmentant le prix de sa part de 2,32%. D'autres SCPI leur ont emboîté le pas. Les porteurs de parts de Pierre 48, une autre SCPI phare de la société de gestion Paref, ont profité de cette bonne nouvelle tout comme ceux de Corum et Corum XL, deux SCPI qui permettent d'investir à l'international.

S'il est trop tard pour profiter de ces revalorisation, d'autres SCPI n'ont toujours pas communiqué sur leurs intentions. Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare.

Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !

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Communication non contractuelle à but publicitaire.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.