Investir en immobilier viager, ça s'envisage ?

La France, pays de retraités propriétaires mais à revenus limités

Le nombre de retraités en France est en constante augmentation. Le Papy boom est une conséquence connue du Baby boom de l'après-guerre. Cette population issue des naissances de l'après-guerre, dans les années 50, arrive aujourd'hui à la retraite. De plus, l'espérance de vie n'a cessé de s'allonger depuis 1969. Selon l'INSEE, en 2060, 1 Français sur 3 aura plus de 60 ans. À ce moment, on comptera deux fois plus de retraités qu'aujourd'hui. 10 millions de plus qu'en 2017. L'effet du baby boom et de l'allongement de la durée de vie des Français.

Et parmi ces retraités, de nombreux auront besoin de complément de revenus. 70 % des retraités perçoivent moins de 1200 euros par mois. Et c'est encore moins pour les femmes qui ont pourtant une espérance de vie supérieure (donc des besoins supérieurs).

Ces revenus sont largement insuffisants pour combler les dépenses à la retraite. Santé, logement, nourriture, famille, etc... selon une étude de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (INPES) de 2015, il fallait 1150 euros par mois, à une personne seule retraitée, pour « vivre décemment ».

Heureusement, beaucoup de retraités ont anticipé et ont épargné dans l'optique de se créer un complément de retraite. Mais pour ceux qui n'ont pas pu le faire, ou qui l'ont fait de manière insuffisante, le viager présente une situation très intéressante, voire vitale, pour se dégager un complément de revenus.

La plupart des retraites sont propriétaires de leur résidence principale. 77 % des plus de 70 ans sont propriétaires mais disposent de peu de liquidités. Le viager permet à une personne de vendre la nue-propriété de sa résidence principale. Une vente qui lui permettra de recevoir des revenus sans perdre l'usage de sa résidence principale. Ça tombe bien, 94 % des retraités ne veulent pas déménager. C'est donc une solution idéale pour recevoir un complément de revenu tout en conservant sa résidence principale.

Pourquoi acheter en viager ?

Le vendeur en viager peut conserver l'usage du bien. Quel est alors l'inconvénient de vendre en viager ? Quel intérêt pour l'acheteur ?

L'acheteur récupère la nue-propriété du bien tandis que le vendeur garde l'usufruit. C'est un usufruit viager, c'est-à-dire qu'il se termine au décès de l'usufruitier. À ce moment, le nue-propriétaire récupère le bien en pleine propriété. L'inconvénient est alors pour les héritiers qui n'ont aucun droit sur le bien vendu en viager au décès de l'usufruitier.

Un acheteur en viager va donc acquérir un bien avec une forte décote (30 à 60 % du prix d'achat). Au moment du décès de l'usufruitier, il récupère le bien en pleine propriété. Donc son capital est multiplié par 2 environ (on achète à 50 % du prix et on récupère 100% au décès de l'usufruitier). Sur une période de 15 à 20 ans, cela donne une performance annuelle comprise entre 3,5 % et 4,7 %. Avec un risque très faible puisque le remembrement est automatique au décès. Le seul risque de perte est la baisse des prix immobiliers.

Par rapport à un autre investissement immobilier, l'achat en viager propose de nombreux atouts : pas de gestion locative, pas de risque d'impayés ou de vacances locatives, et une certaine solidité dans la performance puisque le remembrement est mécanique : il se revalorise automatiquement avec le temps qui passe.

Le marché manque d'acheteurs. On compte de plus en plus de biens à vendre en viager, mais une demande qui reste stable. Il y a donc beaucoup de choix pour les acheteurs et la possibilité d'être sélectif. Le marché devrait également continuer à croître, avec l'augmentation du nombre de retraités, de l'espérance de vie, et du coût de la vie à la retraite.

Investir en viager revête donc un caractère social : en achetant un viager, vous permettez le maintien à domicile d'une personne senior qui obtient en plus un revenu complémentaire avec la vente de son viager.

Pour ceux qui souhaitent investir en viager, une solution simple existe : La SCI (société civile immobilière) Viagénérations disponible au sein d'un contrat d'assurance-vie.

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Le premier véhicule d'immobilier viager

Lancée en 2017 par la société Turgot AM, la SCI Viagénérations est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unités de compte au sein des contrats d’assurance-vie.

Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un usufruit viager laissé au vendeur. Au 15 novembre 2018, la SCI détenait une quarantaine de biens dont environ la moitié à Paris et région parisienne, et l'autre en province. Elle a acheté ces biens immobiliers avec une décote comprise entre 40 et 60%. L'âge moyen des occupants étaient de 81 ans et l'espérance de vie moyen des occupants d'environ 12 ans.

Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :

- Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé : Lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout de très longues années. Comprendre : que l'usufruitier vit bien au-delà son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » : vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un...
En investissant dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détient en effet une bonne trentaine de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des usufruitiers : L'âge moyen des vendeurs étant de 80 ans, les viagers auront une durée moyenne proche de 12 ans. On fait donc disparaître l'aléa du décès.


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- La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès : Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas. Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI achète les biens immobiliers avec une décote autour de 40 %), il n'y a plus aucun aléa du décès avec la SCI.

- La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment. À chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc chaque année au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire.

- La SCI est le premier véhicule d'immobilier viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées. C'est donc un investissement socialement responsable. En rendant liquide leur patrimoine, on permet aux seniors de rester chez eux dans de meilleures conditions, de percevoir une belle somme d'argent, et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.

- Disponible au sein d'un contrat d'assurance vie, la SCI propose une alternative rendement/risque intéressante aux fonds en euros et aux SCPI et OPCI

À noter enfin que cette SCI est disponible via un contrat d'assurance-vie. Vous bénéficiez donc des avantages fiscaux et successoraux de cette enveloppe fiscale.


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La SCI Viagénérations en vidéo

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Les parts de SCI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

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Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
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