Immobilier, la résidence étudiante, un bon plan... pour les investisseurs ?

1/ Une demande croissante

Chaque année pour des centaines de milliers d'étudiants, la quête d'un logement tourne au cauchemar. L'offre de logements disponibles et accessibles aux petites bourses reste désespérément modeste. Avec seulement 375 000 logements proposés, il en faudrait le double pour loger les 1,6 million d’étudiants à la recherche d’un toit. Seuls 6% d'entre eux ont la possibilité d'obtenir des chambres universitaires. Pour les autres, c'est le grand flou total. Les pouvoirs publics sont conscients du problème, Emmanuel Macron avait alors promis pendant la campagne présidentielle de construire 60 000 logements étudiants. Mais pour l'instant, les paroles ne se sont pas transformées en actes. Face à cette pénurie de logements, de belles perspectives s'offrent donc pour les résidences étudiantes. En effet, le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% ces dernières années. Et d'ici 2020, le nombre d'étudiants inscrits en enseignement supérieur dépassera les 2,7 millions d'euros.

2/ Un ticket d'entrée raisonnable

Comment réaliser son premier investissement locatif avec un ticket d'entrée raisonnable ? Les résidences étudiantes répondent parfaitement à la question. Ce type de placement est en effet accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante est un critère à prendre en considération. Une résidence étudiante avec de nombreux services type laverie sera d’évidence plus prisée par les étudiants qu’un établissement proposant le strict minimum. Si toutes ces conditions sont réunies, c’est l’assurance de limiter la vacance locative et donc de percevoir des revenus réguliers.

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3/ Une gestion aisée

Un emplacement bien choisi et une résidence étudiante de qualité, c’est le bon duo pour un investissement réussi. Mais il ne faut pas mettre de côté la qualité du gestionnaire. C’est lui qui se charge de trouver, de sélectionner le locataire mais aussi de s’occuper des visites, la rédaction des actes, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la perception des loyers, l’entretien de la résidence...Toutes ces actions ne sont pas gratuites ! Elles sont généralement facturées à hauteur de minimum 10% du loyer mensuel. Sa gestion aura donc un impact sur la rentabilité de votre investissement. En investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5% de rentabilité.

4/ Des avantages fiscaux appréciables

Mais ce qui séduit les les épargnants, outre son ticket d'entrée abordable et l'assurance de bénéficier de revenus réguliers, ce sont les nombreuses pistes d’optimisation fiscale. En recourant au statut LMNP, en régime réel classique ou via le dispositif Censi-Bouvard, l'investissement dans une résidence de services connaît un succès croissant auprès des amateurs de pierre.

> Le LMNP

En optant pour le statut LMNP, l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis. De plus, vous récupérez le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxe. Le logement doit alors être exploité pendant vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20% devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme.

> Le Censi-Bouvard

L’autre piste d’optimisation fiscale dite, Censi-Bouvard, est un dispositif fiscal particulièrement généreux puisqu'il permet de profiter d’une réduction d’impôts pour un bien neuf, situé dans des résidences de services. Il bénéficie des mêmes avantages fiscaux que le LMNP classique, à l’exception de la possibilité d'amortir le bien. Pour profiter du dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2017, l’investisseur doit avoir acheté un logement neuf et le meubler pour le louer pour au moins neuf ans. En contrepartie, l’acquéreur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11% du montant hors taxes de son in­vestissement, dans la limite de 300.000 euros (frais de notaire compris mais hors prix du mobilier), soit une économie d’impôt maximale de 33.000 euros. Toutefois on notera qu’il est possible de faire plusieurs acquisitions par an et par foyer fiscal. Le montant de réduction d'impôts obtenu est ensuite réparti sur 9 années.

De plus, comme le statut LMNP classique, dans le cadre du Censi-Bouvard, le propriétaire récupère le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxe. Autre avantage, la gestion est entièrement déléguée à un exploitant qui s'occupe seul du remplissage, les loyers sont versés à l'investisseur par l'exploitant et sont garantis par bail commercial durant les 12 mois de l’année. Il n’y a donc pas de vacances locatives.

Le choix de l'option dépendra de l'horizon d'investissement :

> Censi-Bouvard : pour un horizon de placement allant jusqu'à 9 ans

> LMNP : pour un horizon de placement allant jusqu'à 20 ans.


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5/ Achetez à crédit !

À l’heure où les taux sur le crédit n’ont jamais été aussi bas, recourir à l’emprunt pour financer son investissement dans une résidence étudiante est une aubaine. De plus, en finançant à crédit son investissement, il faut savoir que les intérêts se déduiront des loyers qui seront ainsi défiscalisés. Autrement dit, l’endettement permet de «gommer» les revenus issus des loyers alors que, en payant cash, ces revenus seront soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal du propriétaire (30%, 41% ou 45%).

6/ … avec ou sans apport

Il est possible de financer votre projet sans apport personnel sur le montant hors taxe. La majorité est remboursée par les loyers du locataire et vos économies d'impôts. Cela vous permet d'investir sans apport personnel tout en générant des revenus stables sur le long terme.

Des revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, un dispositif fiscal avantageux, pas de doute, l’investissement dans une résidence étudiante est une piste idéale pour se constituer des revenus complémentaires.

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