SCPI dans l'assurance-vie, les pièges à éviter

Un choix restreint ?

Qualité des actifs, rendement, potentiel de revalorisation, etc... toutes les SCPI ne se valent pas. Or, certaines SCPI de qualité ne sont pas disponibles via l'assurance-vie. Pourquoi ? La Centrale des SCPI explique :

« une frange non-négligeable des sociétés de gestion qui ont créé et qui gèrent les SCPI qu'elles proposent aux investisseurs, ne souhaitent pas contracter avec des organismes proposant ce type de placement. La raison en est simple : c'est pour ne pas dépendre d'un prestataire qui pourrait soudainement sortir de ladite SCPI et créer un déséquilibre de la demande. »

C'est le cas par exemple de deux SCPI de notre palmarès 2018: Corum et Epargne Pierre. Deux SCPI attractives avec des TDVM* 2017 de respectivement 6,45 %** et 5,97** %

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Mais on vous rassure : on trouve dans les contrats d'assurance-vie de nombreuses SCPI de qualité, les 4 premières SCPI de nos palmarès, Novapierre Allemagne, PFO, Primovie et Immorente, sont ainsi éligibles à l'assurance-vie

Avant d'investir en SCPI via l'assurance-vie, il faut donc choisir le meilleur contrat, celui qui propose la ou les SCPI de qualité sur lesquelles on souhaite investir. Chez MonFinancier, vous avez des SCPI de qualité sur chaque contrat que l'on distribue.

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Rendement tronqué ?

Au sein du contrat d'assurance vie, les parts de SCPI, comme toute unité de compte, ne vous appartiennent pas. Pour beaucoup d'unités de compte, cela ne change pas grand-chose, mais il peut y avoir un inconvénient non négligeable pour certaines SCPI, comme le souligne la Centrale des SCPI :

« Les sociétés d'assurance ne reversent généralement pas 100 % des dividendes perçus par les porteurs de parts en direct mais plutôt de l'ordre de 85 %, ce qui minimise encore la rentabilité de votre investissement »
Là encore, le choix du contrat est donc primordial. Il faut privilégier les contrats d'assurance-vie qui versent 100% du rendement des SCPI, comme le contrat Netlife de Spirica.

Le contrat Netlife de Spirica est l'un des meilleurs contrats d'assurance vie en ligne du marché pour loger ses SCPI : Accessible (versement minimum de 1000 euros), il bénéficie d'une tarification attractive avec 0 % de frais d'entrée et de frais d'arbitrage et 0,5% de frais de gestion. L'offre financière est très complète avec plus de 230 supports : dont 15 SCPI, 1 SCI, 2 OPCI, 19 trackers, et 80 fonds actions.

Surtout, le gros avantage de ce contrat est que l'assureur reverse 100% des rendements de l'ensemble des SCPI de son offre qui plus est sont de qualité. Parmi les véhicules proposés par ce contrat, plusieurs figurent dans notre palmarès 2018 des meilleures SCPI disponibles sur le marché.

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Frais et fiscalité

Naturellement, comme toute unité de compte logée dans un contrat d'assurance-vie, les frais de gestion de l'assureur s'ajoutent aux frais de gestion du support. Selon la Centrale des SCPI :« Ceux-ci avoisinent souvent 0,80 % par an, ce qui édulcore d'autant la performance de votre contrat. »

Mais les frais de gestion ne sont les seuls frais qu'il faut regarder. Les assureurs proposent en effet souvent des rabais sur les commissions de souscriptions aux SCPI. Habituellement autour des 10 % pour un achat en direct, elles sont par exemple réduites autour des 7 % sur les contrats de MonFinancier. Un rabais qui compense largement les frais de gestion que vous allez payer par la suite.


Par ailleurs, dans le cas d'une souscription en direct hors assurance-vie, la fiscalité sur les revenus fonciers (TMI) édulcore fortement la rentabilité de l'investissement. Lorsqu'elles sont logées dans l'assurance-vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité attractive de l'enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l'IR, TMI ou flat tax au choix, et peuvent bénéficier d'avantages fiscaux quand le contrat a plus de 8 ans : abattement de 4600 euros sur les gains (9200 euros pour un couple) et taux réduit de 7,5 % pour les encours inférieurs à 150 000 euros (300 000 euros pour un couple).


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Limitation de l'investissement

La Centrale des SCPI prévient enfin les investisseurs qui souhaitent acquérir des parts de SCPI dans l'assurance-vie :

« Il est impossible de posséder un contrat d'assurance-vie uniquement constitué de parts de SCPI. Il faudra également acheter des fonds en euros ou bien des parts de SICAV ou de FCP afin de composer votre contrat »
Est-ce vraiment une limite ? La diversification étant une qualité essentielle d'un patrimoine, il est intéressant de disposer dans une enveloppe de supports variés comme le fonds en euros, qui est aujourd'hui le placement garanti le plus rentable du marché, et pour ceux prêts à prendre une part de risques pour obtenir une meilleure rentabilité, des fonds obligataires, des fonds actions et des fonds diversifiés.

Mais là encore, l'enjeu est surtout de trouver le contrat d'assurance-vie qui offre non seulement des SCPI de qualité mais aussi, pour les profils prudents, un fonds en euros performant et, pour les profils équilibrés et dynamiques, des OPCVM diversifiés et de qualité.

Au final, investir en SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie est une association qui peut se révéler judicieuse, à condition d'être bien accompagné et de choisir le contrat adapté à son profil.

Les conseilles MonFinancier sont à votre disposition pour trouver le contrat d'assurance-vie pour investir sur les SCPI et d'autres supports adaptés à votre profil d'investisseur.


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Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.