Immobilier, Est-il encore temps d'investir à Paris ?

Très cher Paris

9262 €/m². C'est le prix moyen du mètre carré à Paris, soit 520 euros de plus (+5,9%) que l'année dernière. Au deuxième semestre 2017, le prix moyen du mètre carré franchissait les 9000 € et battait ainsi le précédent record de l'été 2012.
Et si dans les grandes villes de province, une accalmie se fait ressentir, à l'image de Bordeaux (2ème ville la plus chère de France) où les prix on baissé depuis le début de l'année, la flambée se poursuit dans la Capitale. Selon une récente note d'analyse des Notaires d'Île-de France, le prix au m² devrait atteindre 9330 euros en mai prochain, soit une hausse annuelle de 8,6 %.

Les loyers aussi sont en hausse, mais dans une moindre mesure. Car si Paris est la ville française où les loyers ont le plus augmenté en 2017 (+25,5 € le mètre carré), cette hausse ne représente finalement « que » 1 % de plus pour les revenus des propriétaires bailleurs. Le rendement d'un bien locatif à Paris a ainsi diminué pour les nouveaux acquéreurs.

Le marché du logement moins dynamique ?

Les investisseurs immobiliers locatifs parisiens doivent-ils s'inquiéter ? Non, si on en croit les professionnels du secteur.

Logic-immo.com vient de révéler les résultats de la 24e vague de l’Observatoire du Moral Immobilier, et le moins que l’on puisse dire, c’est que l’année 2018 se présente plutôt bien pour le secteur. Le nombre de potentiels acheteurs s’élève en effet à 3,5 millions, soit 500 000 candidats à l’accession immobilière de plus qu’il y a un an. Les raisons de cet engouement ? Des taux d’intérêt toujours très attractifs et une nette amélioration de la situation financière des ménages.

Et avec la hausse des prix et des loyers, il est plus en plus dur pour les ménages de se loger à Paris. La proportion d'employés/ouvriers parmi les acquéreurs a chuté de près de 17 % en un an, selon Century 21. A leur tour, les cadres moyens ont vu leur proportion parmi les acheteurs subir une perte de 16,6% en un an.

Mais cette baisse du nombre d'acquéreurs n'affectent pas, bien au contraire, la demande locative. Il est donc facile pour un propriétaire de louer son bien dans de bonnes conditions. « L'annulation de l'encadrement des loyers a eu pour effet immédiat le retour des investisseurs. Les acquisitions à titre d'investissement locatif augmentent ainsi de +12,6% pour représenter désormais un quart des transactions parisiennes dans le panel de nos études », indique Century 21.

Pourtant, d'autres chiffres montrent des signes d’essoufflement du marché immobilier parisien. Century 21 note ainsi un recul de 3% du nombre de transaction au premier trimestre à Paris, contrairement à la région francilienne où les ventes sont reparties à la hausse en février.

Et l'immobilier de bureau ?

Alors que la demande en logements devrait ralentir à Paris, le marché des bureaux est quasiment en pénurie d'offres. La Capitale affiche un taux de vacance très bas, d'environ 3% et 6,5% pour l’Île-de-France.

2017 a été une très bonne année pour l'immobilier de bureau en Île-de-France avec 18,5 milliards d'investissement (+8 % sur un an selon l'enquête trimestrielle du groupement d'intérêt économique Immostat.) et un dernier trimestre particulièrement dynamique (+21%) qui a profité de l'amélioration du climat des affaires en France.

L’Île-de-France a créé bien davantage d'emplois ces derniers mois que les années précédentes, entraînant une vague de déménagements de grands groupes dans des locaux plus vastes : Chanel sur 17.000 mètres carrés dans le Ier arrondissement, Shiseido sur 7.500 mètres carrés dans le VIIIe, la Banque de France sur 17.600 mètres carrés dans le IXe…

Par conséquent, l'offre de bureaux immédiatement disponible à fin décembre 2017 en Île-de-France diminue de 4% sur un an, à 3,38 millions de m2. Une offre inadaptée puisque 15 % seulement sont des surfaces neuves ou restructurées. De son côté le loyer "facial" - hors "mesures d'accompagnement" telles que franchise de loyers et travaux à la charge du bailleur - des bureaux s'élevait, au dernier trimestre 2017, à 357 euros par m2 et par an (hors taxes) en moyenne pour les biens de seconde main, en hausse de 3% sur un an, et 370 euros pour les biens neufs ou restructurés.

Par rapport à l'immobilier de logement, le marché des bureaux présente en plus un meilleur taux de rentabilité et une plus grande stabilité des locataires. Moins accessible que l'immobilier de logement, l'immobilier de bureau est surtout accessible pour les particuliers via l'achat de parts de SCPI (Société civile de placement immobilier), des véhicules qui investissent dans un grand parc immobilier (notamment immobilier d'entreprise) et reversent les loyers à leurs porteurs de parts

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Quelles opportunités pour un investissement en région parisienne ?

La hausse des prix et des loyers à Paris intra-muros inquiète. Elle risque de les détourner les potentiels acquéreurs et même les loueurs des différents arrondissements parisiens. Ceux-ci se dirigent, entre autres, vers les banlieues parisiennes

Le « Grand Paris » est un grand chantier de rénovation de l'agglomération parisienne dont l'enjeu est de faire de Paris et ses alentours une véritable métropole dynamique, moderne, inventive et durable. Un projet de grand envergure :

68 nouvelles gares sur l’ensemble de l’Ile-de-France,
200 km de lignes de métro supplémentaires,
28 milliards d’euros d’investissements.

Le Grand Paris va permettre de créer une sorte de deuxième marché de report parisien. En effet, on peut voir un premier marché avec les villes limitrophes et prisées comme Vincennes, Montrouge, Charenton… Le prolongement de la ligne 4 au Sud puis la création de la ligne 15 Sud va privilégier certaines villes comme Bagneux et Cachan comme solution alternative à Montrouge où les prix sont relativement élevés.

Les travaux ont déjà commencé dans beaucoup de communes limitrophes des portes de Paris, comme Saint-Ouen, Clichy, Clignancourt… Le prix de l’immobilier dans ces villes commence déjà à subir les premières conséquences de cette politique de réaménagement de la périphérie parisienne. De nouveaux programmes immobiliers bourgeonnent un peu partout. Le moment semble judicieux et propice à l’investissement en Ile-de-France.

Pour profiter de la dynamique du projet urbain du Grand Paris, Perial a décidé en octobre dernier de réouvrir sa SCPI PF 1 et de la renommer PF Grand Paris, pour en faire le véhicule de référence de l'épargne.

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Déjà des revalorisations ?

Une très bonne nouvelle devrait se profiler pour PF Grand Paris/ Celle-ci devrait voir le prix de sa part augmenter d'environ 5% dans les prochaines semaines. Plusieurs facteurs plaident pour une réévaluation du patrimoine de PF Grand Paris et donc du prix de la part pour ses associés.

L’amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l’investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour l’année prochaine. De quoi attendre de bonnes surprises pour ceux qui veulent parier sur PF Grand Paris en 2018.

Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle.

Autrement dit, la SCPI Grand Paris devrait probablement faire l'objet d'une revalorisation d'environ 5% dans les prochaines semaines.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.