Immobilier, comment investir en 2018 ?

Impôt sur la fortune immobilière, hausse de la CSG, revenus fonciers exclus du dispositif de prélèvement forfaitaire unique,... le moins que l'on puisse dire, c'est que le nouveau gouvernement n'est pas favorable à l'investissement immobilier. Malgré ce chambardement législatif, le dernier sondage de l’institut CSA pour Empruntis montre que le logement reste au cœur des préoccupations des Français. 40% des Français envisagent en 2018 de devenir propriétaires de leur résidence principale, de changer de logement ou bien de se lancer dans un projet d'investissement locatif.

Les Français et l'immobilier, une grande passion

Les Français et l'immobilier, une histoire d'amour qui dure encore et encore. Et le dernier sondage de l’institut CSA pour Empruntis montre que le logement reste au cœur des préoccupations des Français. 40% des Français envisagent en 2018 de devenir propriétaires de leur résidence principale, de changer de logement ou bien de se lancer dans un projet d'investissement locatif.

Parmi les personnes interrogées, 17% ont indiqué souhaiter investir dans un bien immobilier pour le mettre en location en 2018. C’est 10 points de plus que l’année dernière (ils étaient 7% en 2017). Élément important de ce sondage: les écarts se creusent entre les franciliens et les provinciaux. Parmi les Français qui souhaitent investir dans un bien immobilier pour le mettre en location en 2018, 17% vivent en région parisienne contre 12% en province. Preuve que les prix immobiliers pratiqués en Ile-de-France sont un frein pour devenir propriétaire de sa résidence principale. Dans la capitale, le prix moyen des appartements anciens a atteint 9.209 euros le mètre carré en novembre, selon le baromètre mensuel de LPI-SeLoger. Un montant conforme aux prévisions des Notaires.

Hausse de la fiscalité sur l'immobilier, prix stratosphériques dans certaines villes de France... Comment alors investir dans la pierre ? Un bien en direct ? Il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais surtout prend du temps et de l'énergie. Pour ceux qui malgré tout souhaitent se lancer dans l'aventure immobilière sans s'encombrer, voici quelques pistes pour qu'immobilier rime avec sérénité !

La résidence étudiante

Face à une demande de plus en plus croissante, les résidences étudiantes se présentent comme un bon plan pour investir dans l'immobilier. Revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, dispositif fiscal avantageux, etc. : elles séduisent les investisseurs en quête de rendement. Voici pourquoi...

Ce type de placement est en effet accessible dès 80.000 euros. Mais attention à l'emplacement ! Si la demande est bel et bien croissante, certaines précautions sont toutefois à prendre. Tout d'abord, il est préférable de privilégier une résidence proche d'un grand centre universitaire, de transports en commun le desservant et des « commodités » (supermarchés, lieux de loisirs…). Outre la localisation, la qualité de la résidence étudiante et du gestionnaire sont des critères à prendre en considération. Ainsi, en investissant dans une résidence étudiante, sur une période d'au moins 9 ans, comme pour toutes résidences de services, vous pouvez espérer en moyenne 4% ou 4,5% de rentabilité. Si toutes ces conditions sont réunies, c’est l’assurance de limiter la vacance locative et donc de percevoir des revenus réguliers.

Mais ce qui séduit les les épargnants, outre son ticket d'entrée abordable et l'assurance de bénéficier de revenus réguliers, ce sont les nombreuses pistes d’optimisation fiscale.

En optant pour le statut LMNP, l’investisseur pourra bénéficier d'un avantageux régime fiscal permettant de générer des revenus locatifs non imposés durant de longues années, en particulier la possibilité de déduire de ses revenus locatifs l'amortissement du bien acquis.

De plus, vous récupérez le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxe. Le logement doit alors être exploité pendant vingt ans. En cas de revente, la TVA à 20% devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme.

Des revenus réguliers et garantis, pas de gestion locative, un dispositif fiscal avantageux, pas de doute, l’investissement dans une résidence étudiante est une piste idéale pour se constituer des revenus complémentaires.

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Le Pinel : prolongé mais recentré

Un autre moyen d'investir dans l'immobilier locatif l'esprit léger, est de s'intéresser au dispositif Pinel. Celui-ci est plus attractif par sa durée de location, sa défiscalisation plus grande et offre la liberté de pouvoir choisir des locataires de sa famille. Surtout, ce dispositif autorise plusieurs biens dans la limite de deux par an. Ainsi, vous pouvez diversifier géographiquement vos investissements.

En toute logique, il faut avant toute chose trouver l’investissement loi Pinel qui correspondra à votre besoin. Pour cela il existe une multitude de sites immobiliers proposant des biens en loi Pinel. En effet, ce placement permet de bénéficier de plafonds de loyers supérieurs à ceux des précédents dispositifs (Scellier, Duflot). Vous pouvez louer plus cher et donc augmenter la rentabilité de vos opérations. En moyenne, elle tourne aux alentours des 3,5% avant avantage fiscal. Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en Zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier...

Autre bon point pour le Pinel, celui-ci autorise le déficit foncier, ce qui permet d'accroître la réduction d'impôts, sans entrer dans le plafonnement des niches fiscales.

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Les SCPI : l'immobilier à ticket d'entrée réduit

Pour limiter les soucis de gestion et les problèmes de liquidité, les épargnants peuvent privilégier l'acquisition de parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).

Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI. De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus !

L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.

En direct, à crédit, voire même au sein d'un contrat d'assurance-vie, investir en SCPI vous permet d'éviter les contraintes de gestion liées à un investissement immobilier, tout en améliorant la liquidité de votre placement. MonFinancier vous accompagne dans la recherche de la solution la plus adaptée à votre profil.

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La nue-propriété : pas de revenu, pas de prélèvement...

Pendant sa campagne, que ce soit en parlant de "rente immobilière" ou "d'impôt sur la fortune immobilière", Emmanuel Macron avait révélé sa vision de la pierre. L'ex-ministre de l’Économie distingue ainsi le capital dit productif de celui qui serait improductif, voire mauvais pour la croissance. C'est ainsi que le nouveau gouvernement justifie la refonte de l'ISF en impôt ciblant l'immobilier.

Dans ce contexte, la nue-propriété fait de plus en plus parler d'elle. Pour rappel, la propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.

Historiquement, détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :

- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.

- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 75% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 75 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.

- Le cadre fiscal est sans comparaison :pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par la hausse des prélèvements sociaux (car pas de revenu) sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)

L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :

- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basée sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.

- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance

- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.