Immobilier, pourquoi la collecte de SCPI ne faiblit-elle pas ?

La folie SCPI

Stop ou encore ? Pour l'instant, les épargnants français n'ont pas envie d'arrêter de succomber aux charmes de la SCPI. Depuis cinq ans, ce placement connait un engouement sans précédent, tant et si bien que la collecte a battu un nouveau record historique l'an dernier. Il faut dire que la pierre-papier constitue une solution idoine pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants.

L'an dernier, les SCPI ont servi un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) aux alentours des 4,63%*, selon l'Association française des sociétés de placement immobilier. Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français. Ces SCPI se présentent ainsi comme un bon vecteur de performance à l'heure où les livrets réglementés comme le Livret A dont le rendement à 0,75%, font encore pâle figure, et où même les fonds euros de l'assurance-vie rapporte en moyenne moins de 2%.

Et sur les trois premiers mois, l’intérêt des épargnants s'est encore renforcé avec une collecte qui a inscrit un nouveau record, à 2,3 milliards d’euros, selon des spécialistes du secteur.

Les raisons du carton des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont pour objet l'acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’avantage de la SCPI est de rendre accessible à tous les patrimoines un investissement qui le serait difficilement pour des particuliers, compte tenu des mises de fonds nécessaires importantes (bureaux, entrepôts, locaux industriels ou murs de boutiques).

La diversification du patrimoine de la SCPI permet une bonne mutualisation des risques, et retire au particulier tout souci de gestion, celle-ci étant déléguée à des professionnels. Il en existe pour tous les goûts. On retrouve les traditionnelles SCPI dites de « rendement », principalement investies en immobilier d'entreprise, et les SCPI dites « fiscales », dédiées au logement. Peu connues du grand public, les SCPI « spécialisées » tendent pourtant à monter en puissance. Elles regroupent des SCPI dédiées à un thème ou à un secteur d'activité bien spécifique, pour plus de 70 % de leur actif : logistique, ehpads (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou le logement étudiant.

Ce sont d'ailleurs ces SCPI qui ont capté une partie de la collecte trimestrielle. Elles ont collecté plus de 540 millions d’euros, contre 96 millions au 1er trimestre 2016. Pourquoi un tel engouement ? Cette collecte record sur un trimestre a été alimentée en grande partie par Primovie, une jeune SCPI investie principalement dans des actifs immobiliers porteurs liés aux secteurs de la santé, de l’éducation et des seniors. Rien que sur le trimestre écoulé, elle a collecté à elle seule 500 millions d’euros, explosant au passage sa collecte sur l'ensemble de l'année 2016. La nette revalorisation du prix de sa part, de 191 à 203 euros, soit une hausse de 6,28% au 1er avril 2017, y a grandement contribué.

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Les revalorisations de parts : une plus-value directe

Comme pour une action, le prix de la part d'une SCPI fluctue dans le temps, à la hausse mais aussi à la baisse. Ainsi, les meilleures SCPI présentes sur le marché n'ont jamais vu le prix de leur part baisser. Une évolution positive et constante du prix de la part est un gage de stabilité et de solidité pour les associés.

Depuis le début de l'année, on assiste à des revalorisations du prix de la part de plusieurs SCPI. Primovie, Rivoli Avenir Patrimoine, Immorente et PFO, ont réservé de bonnes surprises à leurs porteurs de parts avec des revalorisations de parts allant jusqu'à plus de 6% !

Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur des parts. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement.

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L'investisseur a également la possibilité d'adapter son mode d'investissement à son tempérament et ses objectifs patrimoniaux : en direct, ou dans le cadre fiscal privilégié de l'assurance-vie, en cash, ou en utilisant l'effet de levier du crédit. A chacune de ces solutions, correspond un profil d'épargnant.

SCPI et crédit, une combinaison gagnante

Comme pour n'importe quel actif immobilier, la SCPI peut être financée à crédit. Malgré une légère inflexion des taux à la hausse, financer un investissement de ce type par le crédit, c'est une opportunité de se construire du patrimoine immobilier avec un effort d'épargne mesuré. Le crédit se faisant sans apport, vous n'avez pas la nécessité de mobiliser du capital à l'entrée. Avec un effort mensuel identique vous accédez à un capital plus important grâce à l'effet de levier du crédit. Avec un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) aux alentours des 4,63%* en 2016 et des taux d'emprunt qui restent malgré tout en fourchette basse, il semble effectivement que l'effet de levier du crédit continue de jouer son rôle à plein.

Les parts de SCPI génèrent des loyers qui viennent partiellement couvrir vos charges d’emprunt. Enfin, il est possible de déduire sans limitation de montant et de durée, les intérêts d’emprunt des revenus de la SCPI.

Et bien que le sujet tende à se démocratiser, il est peu aisé de trouver un financement pour investir en SCPI. Pour notre part, c'est très loin d'être le cas. MonFinancier a choisi d'intégrer une structure de courtage en crédit afin de faciliter vos démarches, mais également pour obtenir les meilleures conditions possibles.


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La fiscalité des SCPI allégée grâce à l'assurance-vie

Souscrire à des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance-vie, permet en effet à son souscripteur d'éviter la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières. C'est la fiscalité douce du contrat d'assurance-vie qui s'applique.

En effet, lorsque les SCPI sont détenues dans un contrat ouvert depuis plus de 8 ans, la part des gains comprise dans le retrait est taxée à 7,5 % après application d’un abattement de 4 600 euros pour une personne seule, et de 9 200 euros pour un couple marié. Ces gains sont, en revanche, intégralement soumis aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5 % actuellement. Alors que, si vous détenez des SCPI en direct, les loyers sont taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition atteint, par exemple, 45,5% pour un contribuable imposé dans la tranche marginale à 30 %. Voire plus pour une personne dont la tranche marginale est à 41%....

Outre le rabais fiscal appréciable, l'autre avantage de la souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, c'est qu'elles sont considérées comme des unités de compte, ainsi, il est moins compliqué d’en sortir que lors d’une revente de parts acquises en direct.


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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.