Focus sur Novapierre Allemagne, une SCPI à succès

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"Deutsche Qualität"

Désormais pour trouver du rendement, les sociétés de gestion doivent s’exporter. Avec le lancement de Novapierre Allemagne, Paref n'en est pas à son coup d'essai sur des véhicules d’investissements innovants. La société est à la tête par exemple de la SCPI Pierre 48, SCPI de capitalisation investie dans des logements soumis à la loi de 1948 ou substituts. C’est pourquoi elle a choisi comme terrain de jeu l'immobilier de commerce en Allemagne : une classe d’actifs performante et sécurisée. En effet, l’Allemagne ne manque pas d'atouts. Non seulement c'est une zone prospère et refuge en Europe dont l'économie repose sur une main d’œuvre qualifiée, mais aussi sur une industrie solide ainsi que d’excellentes infrastructures.

Outre ces aspects économiques, ce sont les fondamentaux du secteur immobilier allemand qui ont tapé dans l’œil de la société de gestion. Une belle revalorisation du patrimoine sur le long terme est à attendre puisque le marché immobilier allemand est sur une douce montée des prix. C’est également l'un des plus vastes marchés en Europe. C'est donc sur ce terrain de jeu plus que favorable que la SCPI Novapierre Allemagne choisit ses actifs précautionneusement comme les commerces de périphérie, au profil très sécurisé et de qualité.

Paref Gestion n'évolue pas seul en Allemagne. La société de gestion est épaulée par un partenaire de choix, Internos Global Investors, spécialiste du marché local, pour l’aider dans ses acquisitions et la gestion du parc immobilier. Tant et si bien que Novapierre Allemagne a ouvert la voie aux autres SCPI françaises qui se tournent toutes désormais vers l’Europe et plus spécifiquement vers l'Allemagne où ce type de placement n'existe pas. Pas de concurrence domestique donc.

Quand la jeunesse est une force

Dès sa création, nous avons cru en l’impétuosité de cette SCPI avant-gardiste au parcours plus que prometteur. Et en seulement 3 ans d’existence, cette SCPI a dépassé nos espérances, avec une capitalisation qui dépasse déjà la barre des 80 millions d’euros là où elle n’atteignait que 56,7 millions d’euros fin 2015 ! Si bien que victime de son succès, Novapierre Allemagne a même arrêté temporairement sa commercialisation cet été pour absorber le flot de collecte. Trop de cash dans les comptes de la SCPI et c’est le rendement annuel qui aurait été pénalisé.

Alors, la société de gestion a préféré temporiser l’engouement pour cette SCPI au succès fou pour préserver son rendement. Et pour marquer la réouverture à la souscription à sa SCPI phare, Paref Gestion a relevé le prix de sa part à 255 euros. Pour les premiers souscripteurs qui ont acheté leur part à 239 euros - dont certains de nos clients qui doivent se reconnaître au passage - leur investissement s'est valorisé de 7% sur les deux dernières années ! Une hausse qui est justifiée par le changement de dimension de Novapierre Allemagne. Et son patrimoine est appelé à grossir très prochainement puisque Novapierre Allemagne a réalisé en fin d'année l’acquisition de sept autres actifs pour un montant de plus de 67 millions d’euros. Ainsi, avec un patrimoine de 144 millions d'euros à fin septembre, la SCPI a largement dépassé son objectif de 100 millions d’encours et ce, avec deux ans d’avance !


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Vers une montée en puissance

Quid du taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) ? Après un démarrage poussif et un rendement de 3,24% en 2015, le rendement sur 2016 de Novapierre Allemagne est ressorti à 4,71%* grâce à la montée en puissance des dividendes trimestriels. Un TDVM d'ores et déjà supérieur à la moyenne du marché de la pierre-papier à 4,63%**, selon les derniers chiffres de l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Nulle doute qu’elle fera partie des incontournables une fois le rythme de croisière pleinement atteint. Quand on revient sur les performances réalisées en 2016, les doutes semblent être levés.

Une fiscalité attractive

En plus de nourrir de grandes ambitions pour ses porteurs de parts, Novapierre Allemagne leur offre un cadre fiscal plus qu'avantageux en vertu de la Convention fiscale franco- allemande de 1959. Afin d’éviter une double imposition, ce texte prévoit que les revenus locatifs de source allemande sont exonérés d’impôt sur le revenu en France. Ainsi, les revenus fonciers sont taxés outre-Rhin à 15,825%, contre une taxation en France à la tranche marginale d’imposition. Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés de prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application des conventions fiscales. Alors que les revenus fonciers français sont frappés de prélèvements sociaux…

L’investisseur devra tout de même déclarer ses revenus distribués par la SCPI en France, mais bénéficiera d’un crédit d’impôt sur le taux moyen d'imposition qui viendra limiter la fiscalité française. Ainsi, ce type de placement est particulièrement pertinent pour les épargnants ayant une tranche marginale d'imposition élevée.

Pour résumer les avantages de Novapierre Allemagne:

-Investir au cœur de l’immobilier allemand : l'un des plus vastes et des plus solides d'Europe

-Un TDVM de 4,71% en 2016

-Aucune démarche de votre part :

> L’imposition allemande est gérée directement et intégralement par la société de gestion (vous recevrez un document de Paref (IFU) reprenant toutes les étapes de la déclaration. Le crédit d’impôt est quant à lui calculé automatiquement par l’administration fiscale)

- Fiscalité attractive

> Pas de prélèvements sociaux sur les revenus de sources étrangères = économie de 15,5%
> Particulièrement avantageux pour les épargnants ayant une Tranche marginale d'imposition élevée.
> La convention Franco-Allemande fait naître un crédit d’impôt à hauteur du Taux moyen d’imposition.


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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* TDVM : En 2016, le TDVM de la SCPI Novapierre Allemagnre s'est élevé à 4,71%. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

*** Il s'agit d'une estimation. La société de gestion ne garantit aucun objectif de rentabilité, ni protection du capital investi.