Pourquoi les Français se ruent vers les crédits immobiliers ?

Bientôt la fin des soldes sur les taux ?

37,4 milliards d'euros. C'est le montant de la production de nouveaux crédits en janvier 2017, selon la Banque de France. Un montant qui a connu une incroyable progression, notamment depuis juillet qui culminait déjà à un niveau historiquement haut... de 21 milliards d'euros.

Pourquoi un tel engouement ? Tout simplement parce que les emprunteurs craignent que les conditions de taux extrêmement favorables depuis plusieurs mois ne finissent par disparaître. Déjà les taux ont commencé à frémir en février. Sur toutes les durées et tous les types d'acquisition. Une hausse très légère puisqu'on est largement en dessous des niveaux d'il y a 1 an, qui étaient déjà exceptionnellement et historiquement bas.

Pas de quoi ralentir l'intérêt des emprunteurs. On assiste même à une sorte d'ambiance de fin de soldes : Les Français se ruent sur le crédit pour profiter, avant qu'il ne soit trop tard, de ces conditions historiques et idéales pour se construire un patrimoine immobilier. Car de plus en plus de Français craignent que les soldes ne s'arrêtent brutalement, notamment avec les élections présidentielles : Une élection qui est suivie avec beaucoup d'anxiété par les marchés financiers et qui pourrait propulser les taux des emprunts français à des niveaux bien plus élevés.

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L'immobilier, placement préféré des Français, de loin et de plus en plus

On connaît l'attachement aux Français à la pierre, pour investir et se construire un patrimoine. D'après une étude Elabe pour le Crédit Foncier publiée le 7 mars, 70 % des français interrogés affirment qu'ils feraient le choix de la pierre s'ils recevaient une importante somme d'argent, devant les placements financiers.

Les Français plébiscitent l'immobilier, sous toutes ses formes : Si le fait d'être propriétaire de son logement reste la voie d'excellence, l’immobilier locatif est de plus en plus apprécié par les investisseurs : l’immobilier locatif garantit des revenus réguliers tout en ne faisant pas l’impasse sur la construction d’un patrimoine que l’on pourra transmettre à ses descendants.

Placement apprécié mais pas parfait : 71 % des Français interrogés considèrent qu'il est difficile de se constituer un patrimoine immobilier : La forte imposition, la nécessité d'avoir un apport et l'instabilité économique y sont pour beaucoup, et sans doute aussi les contraintes de gestion et le manque de temps pour rechercher et sélectionner un bien, et s'en occuper une fois l'investissement réalisé.

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Le meilleur placement, c'est le crédit

C’est la caractéristique spécifique à l’immobilier : l’effet de levier permet d’utiliser l’argent de la banque pour financer un achat personnel que les locataires paieront en grande partie.

En outre, l’emprunteur pourra déduire ses intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, sans limitation de montant et de durée. La fiscalité du porteur de parts est réduite pendant toute la durée de remboursement de son crédit. C’est la cerise sur le gâteau.

Contrairement à d’autres placements où c’est à l’investisseur de consentir l’effort d’épargne, l’investissement locatif acquis à crédit permet donc un partage de l’effort d’épargne entre le propriétaire et le locataire. Il permet donc également d’améliorer la rentabilité de l’investissement.

Pour y voir plus clair et mesurer la pertinence du mécanisme, voici un petit exemple :

Pour un investissement de 30.200 euros, dans un placement avec un rendement de 5 % par an, financé à crédit sur une durée de 20 ans, l'effort d’épargne mensuel hors fiscalité est estimé à moins de 50 euros*. À titre d'exemple, il faudrait épargner environ 115** euros par mois sur un placement offrant le même rendement pour avoir 30.200 euros au bout de 20 ans.

C'est ainsi qu'en réalisant des versements mensuels relativement modestes, on peut se construire un patrimoine immobilier significatif.

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Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

* Hypothèses de calcul : rendement annuel de 5% (versé trimestriellement). Prêt à échéances constantes pour une durée de 20 ans à un taux annuel proportionnel de 2,80 %. sans apport et hors commission de souscription. Assurance non souscrite. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l’établissement prêteur d’octroi ou non du crédit sollicité.

** Hypothèses de calcul : versement de 115 euros par mois dans un fonds ayant un rendement annuel net de frais de gestion de 5%, sans frais d'entrée ni droit de garde. Capital total au bout de 20 ans approximativement 30 000€

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures