Immobilier 2017: Pinel, travaux, déficit foncier, etc... les pièges du prélèvement à la source

Défiscalisation : Faut-il réaliser un investissement Pinel en 2017 ?

Même si le terme est repris dans toute la presse, on ne peut pas réellement parler d'« année blanche » en 2017. En tout cas pas dans le sens « une année où vous ne payerez pas d’impôt ». En effet, vous continuerez à payer des impôts chaque année en 2017, en 2018 et les années suivantes :

En 2017, vous payerez des impôts, calculés sur les revenus de 2016
En 2018, vous payerez des impôts directement sur les revenus de 2018


Mais la conséquence du passage au prélèvement à la source n’est pas anodine : Les revenus de 2017 échapperaient au paiement de l’impôt (sauf revenus dits exceptionnels)

Dès lors, quel intérêt y aurait-t-il à réaliser en 2017 un investissement défiscalisant ?

Pour le gouvernement, impossible de suspendre les crédits d'impôt l'année de transition sous peine de plomber certaines filières (emploi à domicile, bâtiment, associations caritatives). Les crédits d'impôt seront donc maintenus et continueront d'être perçus par le contribuable en 2018.

« Nous n'annulons pas les crédits et réductions d'impôts dus au titre de 2017. Les contribuables en bénéficieront à l'été 2018 ». Michel Sapin.

Le Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui consiste à acheter un bien immobilier et le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans et de percevoir une réduction d'impôt allant de 12% (pour une durée de 6 ans) à 21% (pour une durée de 12 ans), dans la limite d'un investissement de 300 000 euros.

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Ainsi, si vous réalisez en 2017 un investissement Pinel (ou avez réalisé un Pinel les années précédentes) vous pourrez les déclarer sur la déclaration de revenus 2017 de mai 2018. Certes, les revenus 2017, sauf exceptions, ne seront pas imposés, mais vous pourrez déclarer vos crédits d'impôt et recevoir un remboursement de l’administration fiscale en septembre 2018. À noter aussi que si vous avez des revenus exceptionnels imposés en 2017, vous pourrez utiliser vos crédits d'impôt pour les réduire.

Pour les années suivantes, le prélèvement à la source ne change pas vraiment la donne pour les dépenses et investissements déductibles des revenus imposables, ou donnant droit à une réduction ou à un crédit d’impôt. Comme chaque année, vous allez déclarer ses réductions en mai l’année suivante et en percevoir le bénéfice de votre investissement défiscalisant en septembre. Soit vous n’avez pas payé assez de prélèvement à la source et vous devrez payer la différence, soit vous avez payé trop et on vous fait un chèque.

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Faut-il faire des travaux en 2017 ?

N'y aurait-il donc pas intérêt à décaler ses travaux en 2018 ? Le gouvernement a mis en place une mesure pour éviter que tous les propriétaires ne décalent leurs travaux de 2017 à 2018 : En plus d'être reportables sur 2017, les travaux réalisés en 2017 sont également reportables à hauteur de 50 % de leur montants sur le revenu net foncier imposable de l'année 2018. De plus, les travaux réalisés en 2018 ne seraient également que reportables à 50 %, sauf pour les travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure (ex : tempête) ou pour les biens acquis en 2018 (Déductibilité complète sur une année de paiement sans incidence sur un autre exercice).

Exemples de dépenses prises en compte :

- Les dépenses de réparation et d'entretien

- Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux et aux locaux professionnels et commerciaux ainsi que, pour les propriétés rurales, les dépenses d'amélioration non rentables afférentes aux propriétés bâties autres que les locaux d'habitation,

- Les dépenses d'amélioration et de construction destinées à satisfaire à la réglementation relative aux installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE),

- Les dépenses engagées pour la construction d'un nouveau bâtiment d'exploitation rurale remplaçant un bâtiment vétuste,

- Les dépenses d'amélioration afférentes aux propriétés non bâties supportées par le propriétaire et les travaux de restauration et de gros entretien effectués sur des espaces et sites naturels protégés131 en vue de leur maintien en bon état écologique et paysager (c à c quinquies du 2° du I de l'article 31 du CGI)

3 exemples pour vous aider à comprendre :

Travaux payés : 3000 € en 2017 et 0 € en 2018 ==> déductibilité des revenus fonciers de 3000€ en 2017 et 1500 € (3000 +0 divisé par 2) en 2018
Travaux payés : 1500 € en 2017 et 1500 € en 2018 ==> déductibilité de 1500€ en 2017 et 1500€ (1500+1500 divisé par 2 ) en 2018
Travaux payés : 0 € en 2017 et 3 000 € en 2018 ==> déductibilité de 0 € en 2017 et 1500 € (0+3000 divisé par 2) en 2018

On voit bien ici qu'il n'y a aucun intérêt à décaler ses travaux en 2018.

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Le sort des déficits fonciers

Étant donné que les revenus 2017 ne seront pas imposés, les déductions d'impôts, tel le déficit foncier, n'auront que peu d'intérêts même s'il faut relativiser cette mauvaise nouvelle, car le fait que les revenus 2017 ne seront pas imposés est un cadeau de l'administration fiscale.

Si vous avez un déficit reportable en cours, vous perdrez en 2017 le bénéfice de ce report, soit partiellement (s'il le déficit est supérieur à vos revenus fonciers 2017), soit totalement mais le fait que les revenus 2017 ne seront pas imposés compensent cette perte.

Si vous allez réaliser en 2017 un déficit foncier, hors travaux (voir ci-dessus), le passage au prélèvement à la source ne change pas grand chose en fait. En effet, vous allez quand même déclarer vos revenus 2017, donc votre déficit foncier sera reporté sur vos revenus dans la limite de 10700 euros. Deux cas :

> Si vos revenus sont supérieurs à 10700 euros, le surplus aurait donc été imposé sans le passage au prélèvement à la source. Cette réforme est donc une bonne nouvelle !
> Si vos revenus sont inférieurs, le surplus de déficit foncier reste reportable sur les futurs revenus fonciers pendant 10 ans

Le gouvernement a bien fixé les règles pour que la réalisation d'un déficit foncier ne soit ni avantagée ni pénalisée lors du passage au prélèvement à la source. Il a même mis en place des garde-fous pour éviter que les propriétaires ne décalent leurs travaux générateurs de déficit foncier en 2018 (voir ci-dessus)

Par contre, le passage au prélèvement à la source a quand même un inconvénient important : On « avance » d'une année l'impôt à payer. Les impôts sur les revenus 2018 seront donc à payer en 2018. Et pour réduire la facture fiscale de 2018, les déductions d'impôts seront difficilement opérables. Il faut donc se concentrer, en 2017, sur les dispositifs de réductions d'impôt qui permettront aux particuliers de recevoir un chèque de l'administration fiscale en 2018, comme le dispositif Pinel.

Le Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui consiste à acheter un bien immobilier et le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans et de percevoir une réduction d'impôt allant de 12% (pour une durée de 6 ans) à 21% (pour une durée de 12 ans), dans la limite d'un investissement de 300 000 euros.

>> Je demande une information détaillée sur la Loi Pinel et les programmes défiscalisants