SCPI, Investir au comptant ou à crédit ?

Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI

La SCPI a pour objet l'acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. L’avantage de la SCPI est de rendre accessible à tous les patrimoines un investissement qui le serait difficilement pour des particuliers, compte tenu des mises de fonds nécessaires importantes (bureaux, entrepôts, locaux industriels ou murs de boutiques). La diversification du patrimoine de la SCPI permet une bonne mutualisation des risques, et retire au particulier tout souci de gestion celle-ci étant déléguée à des professionnels.

Les modalités d'acquisition de parts de SCPI peuvent varier en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux. Comme pour tout investissement immobilier, vous pouvez décider de le réaliser au comptant ou de le financer par le crédit.

Investir des parts de SCPI au comptant

Concrètement, ça consiste à payer l'intégralité du montant de la transaction « en cash ». Votre objectif est la recherche de revenus locatifs potentiels réguliers, immédiatement.

Cette méthode de financement convient bien aux investisseurs disposant d'une épargne immédiatement disponible, et souhaitant investir dans le secteur de l'immobilier à partir de quelques milliers d'euros seulement.

A noter : l'investissement "cash" est particulièrement adapté aux épargnants faiblement imposés, sans revenus fonciers.

Le financement à crédit

A l'instar de l'achat d'un bien immobilier, les parts de SCPI peuvent être financées par un emprunt. Le financement à crédit revêt deux atouts : un intérêt fiscal, et l'effet de levier financier.

Se constituer un patrimoine grâce à l'effet de levier du crédit

L'investisseur se constitue un patrimoine avec un effort d'épargne réduit : le remboursement du crédit contracté pour l'achat des parts de SCPI est partiellement (voire totalement) financé par les revenus que génèrent les parts de SCPI.

Dans un environnement de taux bas, les SCPI offrent un rendement moyen potentiellement supérieur aux taux du crédit (sur 10, 15 ans voire 20 ans).

L'effet de levier fiscal

Fiscalement, l'opération est là encore alléchante. Les intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers encaissés diminuent la note d'impôt sur le revenu.

Les revenus tirés de la détention de parts de SCPI sont ajoutés aux autres revenus imposables des contribuables. Ainsi un assujetti à l'impôt sur le revenu qui subit une imposition au taux marginal de 30 % verra ce même taux s'appliquer aux revenus tirés des parts de SCPI. En finançant cet achat de parts de SCPI à crédit, l'investisseur impute sur sa déclaration d'impôt les intérêts de cet emprunt sur les revenus fonciers tirés de la détention de parts de SCPI, réduisant d'autant l'imposition. De plus, le paiement des échéances de l'emprunt est en partie assuré par les loyers, réduisant l'effort d'épargne.

Partant de ce principe, les épargnants toujours actifs professionnellement et fortement imposés, lorsqu'ils désirent se préparer un complément de revenus à l'âge de la retraite sans être dans l'immédiat pénalisés fiscalement, peuvent acquérir des parts de SCPI à crédit. Grâce à ce montage, ils profiteront effectivement d'un effet de levier financier et fiscal pendant la durée de l'emprunt.

Dans un contexte où les rendements offerts par les SCPI (de rendement) sont supérieurs au taux du crédit, l'achat de parts de SCPI à crédit permet de réaliser un investissement avec un effort d'épargne quasi-nul. En outre, l'épargne de l'investisseur reste ainsi disponible pour réaliser d'autres types de placements.

L'achat à crédit de SCPI peut avoir un effet dopant permettant d'améliorer la rentabilité de votre placement. Pour les contribuables assujettis à la tranche marginale maximale de l'impôt sur le revenu, l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI à crédit peut également constituer une solution avantageuse. Fiscalement, l'acheteur à crédit de parts de SCPI diminue son niveau d'imposition grâce à l'imputation des intérêts de l'emprunt sur ses revenus fonciers. Bien utilisé, le recours à l'emprunt optimise son placement. Il est conseillé de veiller à faire coïncider la durée de l'emprunt avec celle de son activité professionnelle. De ce fait, à l'âge de la retraite, l'emprunt est remboursé et le porteur de parts de SCPI dispose de revenus complémentaires.

Dans tous les cas, nous vous invitons à contacter un conseiller afin de déterminer la solution la plus adaptée à votre situation, à vos objectifs et à votre sensibilité aux risques.

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