Immobilier, comment gommer l' 'impôt le plus fort de France' ?

Le déficit foncier : faire disparaître ses revenus fonciers sans effets spéciaux

Un particulier qui réalise un investissement immobilier locatif va faire un déficit foncier lorsque les revenus annuels procurés par le bien immobilier sont inférieurs aux charges liées à la gestion de ce bien (travaux, charges d’entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt, taxes foncières,…). Sous certaines conditions, le déficit peut être imputé sur les revenus imposables du bailleur. La déduction sur les revenus globaux se fait dans la limite de 10.700 euros. Toutes les charges peuvent être déduites de vos revenus globaux, à l'exclusion des intérêts d'emprunts.

Mais tout le monde n’a pas l’âme d’un bricoleur ou d’un chef de chantier. L’achat d’un logement à rénover peut en effet vous faire engager de grosses dépenses pour le financement des travaux. Mais aussi du temps puisqu’il faut suivre l’avancée des travaux. Ce qui n’est pas une partie de plaisir, surtout lorsque des retards pointent le bout de leur nez. Pour vous épargner du temps, de l’argent et des maux de tête, la SCPI de déficit foncier peut s’avérer être le placement idéal.


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Les SCPI de déficit foncier

Comme son nom l'indique, une SCPI déficit foncier va faire du déficit (notamment avec des travaux) dans le cadre avantageux de la SCPI. Celle-ci permet d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ plus faible pour un investissement immobilier classique. Quelques centaines d'euros suffisent en effet pour acheter des parts de SCPI.

Le déficit foncier généré par la SCPI est déductible de vos éventuels revenus locatifs existants sans plafonnement, et aussi déductible chaque année de votre revenu net imposable à hauteur de 10 700 euros par foyer fiscal. La part de déficit qui n’est pas utilisée une année est reportable pendant dix ans. L’avantage de ce montage c’est que le déficit foncier étant l’utilisation d’un régime de droit commun, ne sera pas remis en cause de sitôt.

L'achat de parts de SCPI de déficit foncier est plutôt destiné aux personnes qui encaissent déjà des revenus fonciers significatifs et qui sont imposés dans les tranches marginales les plus ­élevées. En effet les revenus fonciers viennent se rajouter à vos autres revenus (donc sur votre tranche marginale la plus forte) et sont également soumis aux prélèvements sociaux (15,5%). Pour une TMI à 30%, ce sera 45,5% de vos revenus fonciers qui disparaîtront en impôt.

Petit exemple :

Prenons l'exemple d'une SCPI qui elle achète des immeubles d'habitation nécessitant des travaux de rénovation représentant 65% du prix de revient de l'immeuble. Un souscripteur qui achète pour 100.000 euros de parts pourra ainsi déduire sur la durée des travaux, 65.000 euros de ses revenus fonciers. Les travaux sont généralement étalés sur 3, voir 4 années fiscales. Si les revenus fonciers du contribuable sont de 20.000 euros, l'investissement dans la SCPI lui permettra de gommer ses revenus fonciers et permettra même de déduire jusqu’à 10.700 euros sur son revenu global.

Dans le cas où l'investisseur est imposé à une tranche marginale de 41%, l'économie d'impôt sur les revenus fonciers existants sera de 41% + 15,5% x 20.000 euros, soit 11.300 euros par an. Puis la part déduite de ses revenus globaux (10.700 euros) permettra en outre une réduction d’impôt de 4.387 euros (41%).

A noter que si le déficit dépasse les limites de déduction possibles, l'excédent est reportable pendant dix ans. Ce dispositif s’adresse donc dans un premier temps au détenteur de revenus fonciers positifs (permettant alors l’économie des prélèvements sociaux) mais également pour les personnes sans revenus fonciers, pouvant profiter tout de même d’une déduction du revenu global à hauteur de 10 700 euros.


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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.