Immobilier, pourquoi les SCPI cartonnent-elles autant ?

Un succès qui ne se dément pas

D'après l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont réussi à récolter l'an dernier, près de 4,3 milliards d’euros d’argent frais, soit 46 % de plus que sur la même période de 2014 qui constituait déjà un millésime record ! L’Aspim avait alors remarqué que cette tendance se maintenait depuis cinq ans. Sur l'ensemble de 2016, la collecte pourrait donc battre un nouveau record historique. Avec de tels atouts, les SCPI se sont ainsi imposées comme un incontournable dans le paysage des placements immobiliers...

Qualité des supports et mutualisation des risques

Pourquoi un tel plébiscite ? Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants. En effet, les SCPI restent à ce jour un support offrant le meilleur couple rendement/risque du marché avec un taux de distribution de 4,85%* l'an dernier. A côté, le Livret A et son 0,75%, fait encore pâle figure..

Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI. De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la société de promotion se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus !

Surtout, les SCPI offrent une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe pour tous les goûts. On retrouve les traditionnelles SCPI dites de « rendement », principalement investies en immobilier d'entreprise, et les SCPI dites « fiscales », dédiées au logement. Peu connues du grand public, les SCPI « spécialisées » tendent pourtant à monter en puissance. Elles regroupent des SCPI dédiées à un thème ou à un secteur d'activité bien spécifique, pour plus de 70 % de leur actif : logistique, Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou le logement étudiant.

Mais parmi les plus de 160 SCPI disponibles sur le marché, comment faire son choix ? MonFinancier a analysé pour vous le marché de la SCPI, et établi son palmarès 2016 dans le respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance, objectivité et transparence. Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.


>> Je consulte le palmarès détaillé 2016 des meilleures SCPI

Le choix du roi

Avec l'arrivée des SCPI thématiques (santé, éducation, régionales, investissement dans des pays de la zone euro), l'épargnant a désormais le choix du roi, en plus des traditionnelles SCPI de rendement, de bureaux etc. L'investisseur a également la possibilité d'adapter son mode d'investissement à son tempérament et ses objectifs patrimoniaux : en direct, ou dans le cadre fiscal privilégié de l'assurance-vie, en cash, ou en utilisant l'effet de levier du crédit. A chacune de ces solutions, correspond un profil d'épargnant. Voici quelques pistes pour faire son choix :

1/ En direct

Il faut privilégier la SCPI en direct quand vous vous trouvez dans une de ces situations particulières :

* Vous n'êtes pas ou peu imposé
* Vous voulez bénéficier d'une réduction d'impôt (SCPI fiscales)
* Vous avez un déficit foncier à combler (SCPI en usufruit)
* Vous avez sélectionné une SCPI précise
* Vous recherchez des revenus complémentaires réguliers
* Vous avez une capacité d'investissement importante

2/ Dans l'assurance-vie

La SCPI en assurance-vie est adaptée aux épargnants qui se trouvent dans une de ces situations particulières :

* Vous êtes dans une tranche marginale élevée (30% ou plus)
* Vous avez un horizon de placement d'au moins 8 ans
* Vous avez déjà un contrat de plus de 8 ans de qualité qui propose des SCPI performantes.

3/ A crédit

L'achat de parts de SCPI a crédit convient aux épargnants qui souhaitent combiner les taux bas et le rendement attractif des SCPI. Il faut ainsi privilégier ce mode d’investissement quand :

* Vous disposez d'une capacité d'épargne mensuelle intéressante

* Vous êtes peu endetté(e).

* Vous avez un horizon de placement supérieur à 10 ans

* Vous privilégiez l'enrichissement à long terme plutôt que les revenus complémentaires à court terme.


Les SCPI sont donc un véhicule d'investissement adapté à tous les profils d'investisseurs et à tous les objectifs patrimoniaux. Ils permettent ainsi de diversifier ses placements ou bien de se constituer progressivement un capital avec un ticket d'entrée raisonnable.

>> >> Je demande une information détaillée sur l'offre SCPI MonFinancier

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* Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.