Bien préparer sa succession immobillière

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Tour d’horizon de ce qu’il faut savoir afin d’organiser au mieux sa succession immobilière.

Bien gérer une succession est loin d’être une chose aisée, en particulier lorsqu’il est question de léguer un patrimoine immobilier à son ou ses descendants. Evaluer la valeur du ou des logements, partager l’héritage, connaître la fiscalité applicable... autant de paramètres indispensables (et difficiles) à prendre en compte. D’autant qu’il existe plusieurs manières de prépparer la transmission de son patrimoine avant qu’il ne soit trop tard.

Dans tous les cas, les héritiers ne pourront pas se soustraire à un passage chez le notaire. Le règlement d’une succession composée d’actifs immobiliers doit obligatoirement être acté par une attestation de propriété immobilière. Il s’agit d’un acte notarié constatant la transmission des biens immobiliers : une fois publié au service de la publicité foncière, il constitue le titre de propriété des bénéficiaires sur le patrimoine immobilier de la succession. Autrement dit, ce document permet d’ordonner et de légaliser le partage de la succession.

Trois formes de testament

Un moyen simple, et connu de tous, d’ordonner sa succession consiste à remplir un testament-partage, afin de désigner les bénéficiaires d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il peut être effectué sous trois formes : testament olographe, mystique ou authentique.

Le testament olographe est le plus usité mais également le moins solide juridiquement. Le testateur doit simplement rédiger intégralement de sa main un document signé et daté dans lequel il partage son héritage. Il peut être remis ou non au notaire, qui n’aura pas connaissance de son contenu. Le cas échéant, l’adjudicateur le conserve au Fichier central des dispositions des dernières volontés (FCDDV). Pour éviter de possibles contestations lors du partage de la transmission, il est vivement conseillé d’être assisté par un professionnel lors de la rédaction du document. Le testament mystique se rapproche de l’olographe : il est obligatoirement remis à un notaire, qui n’en connaît pas le contenu, en présence de deux témoins. Il peut en revanche être dactylographié. Ces deux formes testamentaires présentent cependant des risques de vices de forme, comme l’absence de date précise (jour, mois, année) ou de signature par exemple. Le testament authentique, dicté à un notaire en présence de deux témoins, est dès lors plus sécurisé : ce dernier connaît son contenu, permet de minimiser le risque de vice de forme et peut témoigner de la capacité mentale du testateur lors de la rédaction.

Des réserves héréditaires à respecter

Au-delà des questions de formes, plusieurs règles s’appliquent pour décider qui reçoit quoi : les héritiers réservataires (descendants, conjoint survivant non divorcé en l’absence de descendance) ne peuvent ainsi pas être exclus de la succession. A l’inverse, en l’absence d’héritiers réservataires, une personne seule peut décider librement du partage de la transmission. Les héritiers réservataires ont le droit à une réserve héréditaire sur la succession, la quotité disponible pouvant être répartie sans entrave. Un enfant unique aura ainsi droit au minimum à la moitié de la valeur des biens, deux enfants au deux tiers, trois enfants aux trois quarts. Si seul le conjoint survivant bénéficie de la succession, celui-ci doit obligatoirement recevoir au moins un quart de l’héritage.

En présence d’un ou plusieurs biens immobiliers, ces seuils entraînent donc des cas de propriété en indivision pour les héritiers, situation dans laquelle l’accord de chacun est nécessaire pour vendre le patrimoine. En cas de vente au profit d’un des héritiers – un frère vend à sa sœur sa part du logement – le vendeur ne sera pas imposé : les « partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l’indivision » ne sont pas considérés comme des transferts de propriété générant une plus-value taxable, selon le code général des impôts (article 150 U-IV).

Si le défunt laisse son conjoint et ses enfants derrière lui, la répartition est variable. L’époux (se) survivant(e) peut bénéficier, selon son choix, de la quotité disponible, soit la part non reçue par les enfants. Il peut aussi hériter de l’intégralité de l’usufruit du logement : il pourra continuer de vivre sur place mais le titre de propriété appartiendra aux enfants. Enfin, il peut récupérer un quart de la succession en pleine propriété et le reste en usufruit.

En respectant ces règles, deux types de legs sont envisageables pour traiter une succession immobilière. Le legs universel désigne la transmission de l’intégralité du patrimoine, dont les biens immobiliers, à une ou plusieurs personnes, qui se partagent alors l’héritage à parts égales. Mais afin de laisser derrière lui la propriété d’un ou plusieurs logements à une seule personne, le défunt peut opter pour le legs à titre universel, qui permet de transmettre une partie de l’actif successoral ou une catégorie spécifique de biens, dont les biens immobiliers.

La donation-partage avec réserve d’usufruit, à envisager au plus tôt

Autre solution pour répartir son héritage immobilier, la donation-partage, avec réserve d’usufruit. Le principe est simple : il s’agit de donner la nue-propriété du bien aux descendants, l’usufruit continuant de bénéficier au donateur. Autrement dit, il s’agit de transmettre le patrimoine tout en conservant la jouissance de celui-ci. Ainsi le ou les biens immobiliers sont transmis aux enfants mais les parents continuent de l’habiter ou de le louer s’ils le souhaitent. D’autre part, la division du patrimoine immobilier est ainsi ordonnée à l’avance. En revanche, le ou les cédants de la nue-propriété ne peuvent plus vendre l’actif immobilier comme bon leur semble et devront obtenir l’accord des donataires.

La manœuvre présente un avantage indéniable sur le plan de la fiscalité. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Or, cette valeur est décoté par rapport au prix réel de l’immobilier. 
 

La décote varie selon l’âge du donateur, selon un barème progressif : un don effectué à l’âge de 25 ans permet de profiter d’une décote de 80%. A l’inverse, une transmission effectuée après 90 ans entraîne une décote limitée à 10%. Dès lors, les droits de donation à payer sont nécessairement moins élevés que dans le cadre d’une transmission classique, en sachant que cet avantage est d’autant plus conséquent que la libéralité est effectuée tôt. Dans certains cas, l’abattement de 100.000 euros par enfant permet ainsi de transmettre le patrimoine immobilier sans avoir à payer aucun droit. Le tableau suivant résume cette idée de décote dégressive en fonction de l’âge du donateur.

Attention cependant, si l’un des enfants bénéficiaires refuse de prendre part à la donation-partage, il peut bloquer l’opération. Le cas échéant, il est possible de procéder à une donation-partage transgénérationnelle : l’enfant récalcitrant peut ainsi permettre à sa propre descendance de bénéficier du don. Néanmoins, son accord, ainsi que celui des autres donataires, est requis. En cas de blocage persistant, il est alors plus simple d’opter pour un testament-partage dans le cadre d’une succession immobilière, une autre alternative possible, mais peu pertinente dans ce cas, étant d’effectuer une donation simple.

Enfin, il faut savoir qu’un donateur peut prendre des dispositions particulières visant à prévenir la disparition d’un des donataires. Il est possible d’inclure une clause de droit de retour dans l’acte notarié de donation-partage: en cas de décès d’un descendant bénéficiaire qui n’a pas d’enfants, le bien donné revient dans le patrimoine du donateur, qui sera alors libre de procéder à une nouvelle donation au profit de ses enfants ou petits-enfants. Autre option envisageable, il est possible d’inscrire une clause de donation résiduelle. Cette disposition consiste à faire en sorte qu’au jour du décès du bénéficiaire, le bien concerné soit transféré à une autre personne (descendants, frères et sœurs...), désignée par avance, et qui en deviendra alors le propriétaire. Là encore, l’accord de l’ensemble des donataires est exigé pour procéder de la sorte.

La société civile immobilière, une solution progressive...

Pour les patrimoines immobiliers conséquents – un ou plusieurs immeubles par exemple – opter pour la création d’une société civile immobilière (SCI) familiale est une solution à envisager. Un couple peut ainsi apporter son propre patrimoine immobilier au sein d’une SCI fondée par ses soins. Les enfants sont ensuite associés à la société. Elle permet notamment de faciliter le partage du patrimoine en échappant à l’écueil de l’indivision, situation dans laquelle les décisions doivent être prises à l’unanimité ou à la majorité absolue. De plus, la SCI permet de diviser l’actif immobilier en parts de la société, permettant ainsi de délimiter avec plus de précision la répartition du ou des biens.

En constituant une SCI, il est possible de conserver le contrôle de la gestion du bien si elle ne comporte que les parents ou enfants (SCI familiale).
 

 

Dans le cas contraire, un gérant est désigné avec un mandat précis pour traiter des affaires courantes, en sachant que les décisions les plus importantes sont prises en assemblée par les porteurs de parts, selon les règles de majorité fixées dans les statuts de la SCI. D’où l’importance de soigner la rédaction desdits statuts afin de faciliter les prises de décisions.

Autre avantage de la société civile immobilière, elle permet d’intégrer plus progressivement l’héritage immobilier de son vivant dans le patrimoine des descendants. Ces derniers peuvent bénéficier de l’octroi de parts supplémentaires de la SCI à un rythme mesuré.

... et fiscalement avantageuse

Outre l’atout d’une plus grande simplicité pour la répartition des actifs immobiliers, le recours à une SCI présente un attrait fiscal indéniable. En effet, les parts de la société subissent une décote, de l’ordre de 10%, par rapport à la valeur réelle de l’actif immobilier. L’administration fiscale admet cette décote car les parts de SCI ne sont pas soumises à un quelconque marché et sont généralement vendues à un associé de la SCI, compte tenu de la difficulté accrue à vendre une ou plusieurs parts à une personne extérieure.

Dès lors, la transmission du capital immobilier à des descendants est facilitée : il est possible de donner des parts de la société à chaque descendant en totale franchise d’impôt, dans une limite de 100.000 euros par enfant. Au-delà de ce seuil, des droits de succession sont prélevés selon un barème progressif (voir encadré). En sachant que cet abattement est renouvelé tous les quinze ans, il est possible de transmettre progressivement le capital de la SCI aux enfants, par exemple via un don de 33.333 euros renouvelés tous les cinq ans et cela sans devoir s’acquitter d’une quelconque fiscalité. A l’inverse, vouloir faire une donation de logement ou d’immeuble recèle très peu d’intérêt en comparaison, puisque le ou les biens immobiliers ont de bonnes chances d’excéder une valorisation de 100.000 euros...

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